Wind數據顯示，今年2月以來（2月1日―3月12日），國內房地產行業境內債券融資621億元，比去年同期（425億元）增長46%。同期，在香港上市的內資地產商則紛紛通過發行美元債進行直接融資。
全球降息背景下的流動性寬鬆，讓這些揹負高財務槓桿的地產商暫時有了喘息的機會，融資通道進一步打通，同時獲得了更低的資金成本。
融資爆發前夜
“我們發債一開始定價比較謹慎，市場詢價環節發現大量投資者非常有興趣，隨之我們開始調整了自己的定價，降低了成本。”一家TOP30融資部門人士向記者透露，言語之中，他們對後市的看法比疫情之初樂觀了許多。
今年3月以來，各家房企都開始把握這一輪融資窗口期。
3月5日，泰禾集團（000732.SZ）發佈公告，擬面向專業投資者公開發行不超過人民幣120億元公司債券。按照計劃，泰禾集團預計在3月20日的股東會上予以過會，成為這家公司自2018年以來首次境內直接融資。受到該消息影響，泰禾集團股價在3月6日一度漲停。
3月4日，新城控股（601155.SH）發佈公告，新增融資規模合計不超過等額人民幣300億元（含境外等值外幣），成為新城控股自B轉A以來最大的直接融資額度。
3月12日，上海證券交易所信息披露，華夏幸福（600340.SH）2020年面向專業投資者公開發行公司債券的項目狀態更新為“已受理，本次債券計劃發行總規模不超過人民幣50億元。
而就在3月6日，華夏幸福公告，收到中國銀行間市場交易商協會的通知書，稱接受中期票據註冊，上述中期票據註冊金額為44億元。不到一週時間，華夏幸福獲得融資額度超過100億。
此外，各個公司也通過短期融資手段，進一步補充其流動性。
3月12日，濱江集團（002244.SZ）發佈公告稱，公司成功發行2020年度第三期短期融資券。
公告顯示，本期債券發行金額3億元，票面利率3.00%，發行期限365天。今年2月25日，濱江集團完成發行2020年度第二期金額為9億元的短期融資券，利率定為3.24%。而在1月10日，濱江集團發行公司2020年度第一期短期融資券，實際發行總額9億元，發行利率4%。
從濱江集團頻繁發行的短期融資利率看，市場融資成本出現不斷下降態勢。
“全球量化寬鬆，資金自然需要尋找投資渠道，目前很多財務狀況不錯的公司也藉此機會進行更多的融資。”周洋說。
華泰證券發佈研報認為，地產債供需兩旺歸因於資金面的寬鬆，受益於央行逆回購操作和MLF 操作等為代表的貨幣政策寬鬆，中央加大對貨幣信貸支持的力度，以及多地因城施策帶來調控邊際寬鬆的預期。
不過，除了直接融資外，銀行態度則曖昧了許多。
“目前銀行給地產的額度還是要看監管層態度，我們暫時在這方面還是比較謹慎，並不會增加給地產輸血。”一位大型股份制銀行客戶經理告訴記者。
另一家小型股份制銀行則繼續把房地產當作今年的重點拓展客戶。“總的而言地產的風險還是比較低的。”這家銀行知情人士告訴記者。
資金利率最大相差5倍
融資成本下降，規模房企成為直接受益者。
根據統計，綠城中國（03900.HK）、碧桂園（02007.HK）等房企今年新發型的債券票面利率較此前的品種下行200-300個基點，是目前市場上降幅最大的公司。同時，濱江集團、融創中國（01918.HK）融資成本下行範圍在100-200個基點。
新城控股的公司債券就因為融資寬鬆，下調了利率詢價區間。
3月4日，新城控股發佈公告稱，公司擬發行6億元公司債券，債券分為兩個品種。品種一票面利率詢價區間為4.00%-6.00%，期限為3年期，附第2年末投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權；品種二票面利率詢價區間為4.50%-6.20%，期限為5年期，附第3年末投資者回售選擇權和發行人票面利率調整選擇權。
在新城控股開始詢價第二天，新城控股再度公告，因簿記建檔當日市場變化較為劇烈，現將品種一發行利率區間調整為3.70%-5.70%，品種二發行利率區間調整為4.20%-6.20%。
從最後的發行情況看，新城控股實際發行6億，全部為品種一（債券簡稱：20新控01，代碼：163239），最終票面利率為5.10%。
金地集團（600383.SH）在近期發行的兩期各10億超短期融資融券的利率分別是2.83%、2.69%，幾乎是目前地產融資的新低。
不過，很多高槓杆和風險較大的中小房企過的則並沒有那麼好。
第一財經記者梳理發現，自3月以來，有3家地產商境外美元債融資成本依舊超過10%。
3月5日，當代置業（01107.HK）發行2024年到期的1.5億美元綠色有限票據，利率為11.95%。同一天，新力控股（02103.HK）發行2021年到期的2.8億美元優先票據，票面利率11.75%。
在本月境外融資最高的則是景瑞控股（01862.HK），3月9日，景瑞控股增發RegS、固定利率的高級無抵押票據，發行規模1000萬美元，收益率12.75%。
而在今年2月末，佳源國際（02768.HK）發行額外6750萬美元利率為13.75%於2022年到期的優先票據，創下近期融資成本新高。
第一財經記者不完全統計，2020年3月將有超過40億美元地產債到期，這是2020年第二高的月度還債總額。
面臨還債潮來臨，部分小型房企已經出現信託逾期。
2月中旬，美好置業(000667.SZ)作為借款人的“建投信託-安泉404號（杭州美好）集合資金信託計劃”出現逾期，僅對產品做部分兌付。公司稱受疫情影響，住宅銷售回款不夠，且擔保方美好置業位於武漢，調撥的資金歸集受疫情影響。
3月12日晚間，新華聯（000620.SZ）公告，鑑於“15新華聯控MTN001”發生實質違約，該事項已客觀觸發了新華聯控股有限公司2019年度第二期超短期融資券及新華聯控股有限公司2019年度第三期超短期融資券的交叉保護條款約定情形。
“由於此前房地產市場一度火爆，許多激進的開發商往往在拿地資金上通過“明股實債”等手段進一步降低拿地的自有資金，很多公司拿地自有資金僅10%，較高的槓桿面臨如此而來的黑天鵝事件，進而導致資金風險。”一位幫地產公司撮合資金人士告訴記者。
第一財經記者不完全統計，未來一年中泰禾集團有約7億美元債到期，償債壓力較大。
去年11月，標普將新湖中寶（600208.SH）評級展望下調至“負面”。該評級機構表示，該公司不斷惡化的流動性狀況，鑑於其規模龐大的短期債務即將到期，這可能會導致再融資風險。據悉，新湖中寶3月份到期的債券規模約為7億美元。
同樣處於危機中的還有億達中國（03639.HK），克而瑞證券統計發現，今年2月億達中國成為唯一一家被境外評級調低評級的地產商。
3月10日，億達中國發布公告稱，有關未償付的2020年到期年息6.95%的優先票據延遲交換要約的截止期限，截止期限由2020年3月9日延遲至2020年3月16日。第一財經記者梳理發現，今年上半年億達中國到期債務超過100億。
“目前資金還是以避險為主，因而大型房企獲得了較多融資，而一些高槓杆地週轉房企則舉步維艱。”周洋說。
光大證券認為，行業資金總量管控持續，房企發債整體額度仍然受限於借新還舊的監管要求。宏觀流動性邊際寬鬆下，一級市場短期供不應求，將推動優質開發商融資成本持續改善。
加速行業出清
雖然融資環境開始寬鬆，不過龍頭房企的吸附能力正在不斷增強。
“危機是放大鏡，放大你企業的優點，也放大你企業的缺點。”復旦大學管理學院教授包季鳴說。
克而瑞認為，疫情帶來的銷售壓力，會使房企資金面迎來大考，抗風險能力較弱的中小房企會出現破產清算。
“上半年行業洗牌將加速，因此帶來更多的行業併購機會。”易居企業集團（02048.HK）CEO丁祖昱說。
實際上，房企的運營和發展一環接著一環，缺乏資金保障，將無法在土地市場拓展，導致無法擴大規模，進而無法有市場話語權，從而逐漸掉隊。
目前看來，在土地市場活躍的玩家，大部分都來自財務槓桿較為安全的房企。
第一財經記者梳理發現，2020年2月，綠城中國、華潤置地（01109.HK）、旭輝控股（00884.HK）、中駿集團（01966.HK）、龍光地產（03380.HK）等公司在土地市場拿地金額均超過50億。
其中，綠城中國僅2月拿地金額271億，成為目前土地市場的頭號獲益者，截至2019年6月，綠城淨資產負債率為58.6%。而拿地較多的三家民營房企旭中駿集團、旭輝控股、龍光地產同樣為財務穩健公司，截至2019年上半年，中駿集團淨負債率66.2%，旭輝控股淨負債率69.5%，龍光地產淨負債率為65.4%。
不過，寶龍地產總裁許華芳則認為2月土地市場過熱。“我們參與了十多次土地拍賣，不過沒有一塊拿到，本來以為是撿漏的機會，發現市場還是很多企業在拿地。”許華芳說。
資金聚集帶來土地聚集同時，人才也開始逐漸聚集。“現在候選人都願意去更穩健的公司，大發展時代過去以後，大家都擔心在小公司如何生存問題。”一位獵頭告訴記者。
在行業都面臨裁員和優化的背景下，大公司無論是安全係數還是增長速度，都開始強過小公司。春節前，華東房企年終獎係數較高的公司分別是陽光城（000671.SZ）、中南置地、新城控股、世茂房地產（00813.HK），這些公司無論規模還是發展，都在華東屬於第一梯隊，繼而年終獎水平也高於地產同行。
不爭的事實是，行業正在向那些規模房企傾斜紅利，而一旦失位的房企命運則岌岌可危。
“黑天鵝和灰犀牛不可避免，最好的生存方式就是理解規律，自己去進化。”旭輝控股總裁林峰說。
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