導讀：與時俱進，及時掌握徵收領域最新政策動態，對於新春伊始階段的廣大被徵收人而言無疑是最重要的。法律、法規不會輕易發生重大變化，就如《土地管理法》修正的難產一般。但為落實徵收領域法律法規所採取的政策措施，卻是相對靈活、多變而具有個案特殊性的，這不得不引起廣大被徵收人的足夠重視。近日，北京衛視《向前一步》欄目對一棚戶區改造項目的深度解析，揭示了2020年棚改項目出現的4大新動向，亟需被徵收人充分、正確地理解認識。傳說中的“簽完字手上卻沒協議”真的可以接受嗎？這些新動向會否導致被徵收人的補償權益“裸奔”呢？
動向一：高額獎勵金成現實，獎勵部分動輒過百萬！
《國有土地上房屋徵收與補償條例》第17條規定，市、縣級人民政府應當制定補助和獎勵辦法，對被徵收人給予補助和獎勵。
對於這一條的規定，一些被徵收人會理解為“羊毛出在羊身上”，進而質疑徵收方是在“拿我的錢獎勵我”，玩兒的是“套路”。但在2020年的棚戶區改造項目中，或許被徵收人需要對獎勵金這一事物重新進行認識了。
政府對此的最新解讀是，獎勵金是獨立於房屋徵收補償的一項政策性獎勵措施，不是每位被徵收人都理所當然有權享受的。只有配合棚改徵收項目推進，在徵收補償方案規定的預簽約期限內完成簽約的，才有資格獲取這部分獎勵金。一旦逾期簽約，那麼獎勵金將會被按日扣光，最後結果就是分文沒有。政府在棚改中將嚴格堅持“一把尺子量到底”，絕不會出現在獎勵金給付問題上“搖擺寬縱”或人為操作的可能性，有就是有，沒有就是沒有。
那麼這筆獎勵金究竟能牽涉多大利益呢？節目中“現場算賬”的數字顯示，配合與不配合之間的獎勵利益損失實際突破了100萬元！傳說中的“高額獎勵金”，在當下的棚戶區改造徵收項目中竟成為了現實。
也正因此，涉案棚改項目在開啟預簽約的半個月時間內簽約率就超過了85%，達到了作出徵收決定的“下限”。在為期一個月的簽約期限內的簽約比例達到了98.5%。可以看到，獎勵金的確在鼓勵早籤早搬中發揮了巨大作用。
律師建議：不配合簽約就扣光百八十萬的高額獎勵金，如此政策無疑會對被徵收人簽約製造巨大影響和壓力。被徵收人需要把握的一個法律要點在於按照項目徵收補償方案規定扣光獎勵金後所能到手的補償數額是否符合《國有土地上房屋徵收與補償條例》規定的“不低於類似房地產市場價格”的補償標準。如果扣完以後拿到手的補償不夠合法安置了，那麼這樣的政策是涉嫌違反法律規定的，依法維權就將成為可能的選項。實際情況是，一些棚改項目會通過街道辦等基層政府組織作出靈活規定，對於在法院強制執行裁定作出前簽約的被徵收人，仍給付其大部分的獎勵利益而不會真的全部扣除。
動向二：回遷安置房朝向、樓層、戶型不理想？選貨幣補償成唯一解決辦法
節目中，有的未簽約的被徵收人提出可供自己選擇的回遷安置房在朝向、樓層、戶型等方面存在令自己不滿意之處，譬如其原居住的房屋雖小但卻南北通透、利於通風采光，而回遷安置房的戶型圖上卻顯示安置房不是南北通透的，且位於20層以上，不便於家中老人上下樓活動。
而安置房設計單位的專業人士表示，這些遺憾都是為了滿足上百戶被徵收人回遷安置所難以從技術層面解決的問題。如果被徵收人實在無法接受這樣的房型，完全可以選擇放棄產權調換安置而直接領取貨幣補償款，這樣在獲取一筆放棄產權調換的獎勵金後到手的補償利益總額完全可以在原居住地附近買到符合南北通透等戶型條件的其他商品房。而節目中的幾戶未簽約被徵收人均不願意放棄回遷安置這一選擇，故陷入了“魚和熊掌難以兼得”的局面之中。
律師建議：對於戶型、朝向、層高有特殊需求的被徵收人至少有三種途徑可以儘量滿足自己的需要。一是在項目啟動後及時簽約率先選房；二是如上文所述選擇貨幣補償自行購房；三是在有外遷安置選擇的項目中選擇外遷，這樣房型的選擇空間會增大。相較於最終的補償安置面積、套數和金額而言，戶型問題終究不是什麼大問題，哪個輕哪個重，大小多少，這是被徵收人需要理性取捨判斷的。
動向三：房本面積小實際面積大？徵收調查登記只認證載面積！
北京市住房和城鄉建設委員會發布的《北京市舊城區改建房屋徵收實施意見》規定，區縣房屋徵收部門可以委託房屋徵收實施單位對房屋徵收範圍內房屋的權屬、區位、用途、建築面積等情況進行調查登記，產權人、公房承租人應當予以配合。調查結果應當在房屋徵收範圍內公佈。
根據2020年棚戶區改造項目的操作政策，調查登記環節認定房屋面積的依據只有一個，即涉案房屋權屬證書上記載的房屋面積。被徵收人若對證載面積有異議則須自己舉證證明其小於實際房屋面積，且究竟如何舉證才會在訴訟中被法院採納成為了另一個十分棘手的問題。實踐中，一些地方的法院對於被徵收人自行出錢委託的評估機構、測量機構所提供的報告是不予採信的，那麼被徵收人可能面臨付出較高維權成本卻無法實現維權目的的窘境。
律師建議：針對陽臺面積是否計入房屋補償面積，是否按照建築面積的標準給予統一補償係數的計算，不同項目的做法上存在差異。實踐中，維權的確存在難度，要綜合爭議面積的大小進行權衡取捨。一般而言，不大的面積爭議問題較難導致徵收補償決定的違法或被撤銷，除非被徵收人能夠在前期及時針對補償方案提出意見將有關區別對待陽臺面積的內容修改掉。
動向四：顛覆性認知——棚改真的這樣簽約？
徵收維權中的一項常識性認知是：一定不可以在簽訂補償協議後手上沒有協議。在實踐中，徵收方經常先要求被徵收人在協議文本上簽字、按手印，之後卻不立即蓋章並將協議交給被徵收人一份，而是告知被徵收人需要將協議帶回交有關部門審核後才能蓋章，需要若干時間後再將協議交回給被徵收人手中。如此的簽約方式似乎存在很大的疑慮，部分被徵收人難免心裡不爽，甚至擔心自己所籤的協議會在“審核報批”環節中被刻意篡改，進而導致補償權益的減損。
然而令人頗感意外的是，節目中有關領導明確表示涉案項目的協議就是這樣籤的。不過這裡需要明確的是，實踐中這樣操作的是“預籤協議”而非正式的徵收補償協議。故此，被徵收人若因此具體操作方式而選擇不簽約，那麼損失獎勵利益的結果也只能由被徵收人自己承擔。
律師建議：在有預籤協議程序明文規定的地方，預籤協議是有明確的政策依據的。由此所產生的一些“特殊程序”，被徵收人基本是能獲得保障的。自然，若在此過程中徵收方違背誠實信用原則，被徵收人也有相應的針對預籤協議的救濟途徑。
針對上述棚改徵收“新動向”，鑑於預籤協議環節直接牽涉廣大被徵收人的高額獎勵利益，且確實存在與簽訂正式補償協議不同的簽約步驟。故被徵收人若對棚改項目的徵收補償方案、標準有異議，一定要在徵詢意見環節及時提出，並儘可能早地諮詢（注意是諮詢，而不一定是要委託）專業徵收維權律師的意見。具體項目的補償方案和標準究竟是否合法將成為判斷的第一要義，而合法的下限就是590號令所規定的“不低於類似房地產的市場價格”，在“1:1”補償比例的基礎上略微擴大。商業拆遷時代“拆遷暴富”的故事或許曾經發生過，但已不適用於如今的棚戶區改造項目。調整補償安置心態或許是部分被徵收人需要解決的問題。
需要特別指出的一點是，所謂“一把尺子量到底”可理解為“一個項目一把尺子”，因為項目與項目之間由於區位的巨大差異是不具有可比性的。故此，被徵收人切忌用某地市中心區棚戶區改造項目的補償比例來簡單對比當地近郊區棚戶區改造項目的補償比例。1:1.3和1:1.5都是合法的，項目的情況不同這一比例就會有所不同，但二者的確都是合法的。實踐中最主要的矛盾糾紛在於補償“落實”後根本到不了1:1，直接因改造項目而導致被徵收人居住生活水平下降。在這種情況下，依法維權是要堅決、及時、果斷的，當然仍然要在諮詢專業律師的基礎上決定。
律師最後想提示大家的是，棚戶區改造徵收項目經過多年的實踐摸索已經總結出了一套“切實可行”的政策辦法來，這也要求我們不斷更新認知，跟上形勢變化，做出不讓自己後悔、吃虧的理性選擇來。個案中遭遇了上述問題該如何應對，沒有統一的答案，只能是具體案情具體分析。
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