上周五（6日）深交所公告，因恒生综合大型股指数、中型股指数、小型股指数实施成份股定期调整，根据《深圳证券交易所深港通业务实施办法》的有关规定，港股通股票名单发生调整并自当日起生效。其中，房地产开发商及运营商新力控股集团（2103.HK）获调入。
新力控股是一家具有国家一级房地产开发资质的大型综合性房地产业开发商，总部位于上海。公司于2010年在江西南昌开始第一个项目，经过近10年的营运，截至目前已将业务拓展至长三角区域、珠三角区域、中西部核心城市以及中国其他具有发展潜力的区域，实现了全国化布局。
近年来，港股通的调整一直是资本市场重点关注的话题，这背后主要则来源于调整后的上市公司其资金面将直接受到影响，进而作用在股价表现上。当下新力控股获得纳入深港通，不妨就以此来重点看看其中所存在的机会。
1、上市新股"火速"纳入港股通，享流动性溢价
一般而言，被纳入港股通股票名单，往往体现了投资者及资本市场对被纳入公司实力、各项经营指标及企业管治等的正面认可，这也将有助于提升被纳入公司的品牌知名度和美誉度，而对于投资机构而言，也将更愿意挖掘这类股票的价值，寻找投资机会。
而从资金层面来看，南下资金的涌入也将有效提高公司股票交投活跃度，带来短期交易机会。以去年9月被调入港股通的三家地产公司未来，可以看到截止当年末以及现在，三家地产股也均取得了不错的涨幅表现。
一般而言，在港股通调整之前，市场也会有一定的炒作预期，因此也将作用在股价表现上。以新力为例，可以看到新力控股进入开年以来，股价呈现较为明显的震荡向上的趋势，交投也明显活跃很多。这也反映了资金在这其中已经率先布局。而随着港股通调整正式落地，前期炒作资金也有退出动机，由此也能看到近日公司股价也有所回落。
整体来看，进入港股通的标的，尤其是优质的上市企业，往往会得到市场更多的关注，其跑赢大盘的几率也更高。因此，伴随短线资金炒作降温，股价后市也将有望进一步夯实，更加反映其实际价值。尤其是新力控股自上市以来，实际上整体在资本市场的表现相对平平，截止目前较招股价涨幅仅在3%左右。作为一家去年11月中旬才于港交所上市的新股，新力此次火速进入港股通，这也意味着其流动性将大幅增加，有望享受其带来的溢价红利，股价有理由继续看高一线。
接下来不妨重点关注其基本面表现。
2、快速成长房企如何实现"后来者居上"？
尽管总部位于上海，新力控股实际上成立于江西南昌，其从南昌出发，用了短短十年实现全国化扩张布局，崛起速度被业界视作神话。
从上市提交的近几年的财务表现以及市场相关资料也可一窥其快速增长的步伐。数据显示，2015年新力控股的销售规模仅为45亿元，而到2016至2019年，新力控股的合约销售金额分别就达到了161.3亿元、428.1亿元、887.3亿元和987.3亿元，三年复合增长率高达82.9%。
考虑到近年来房企合作开发带来的合约销售的失真，我们用更有代表性的权益销售数据来看，根据克尔瑞榜单，以权益口径计，2016年至2019年，新力控股销售额分别为138亿元、406亿元、796亿元、564亿元，复合增长率也达到了60%，由此也不难看出其扩张速度之快。
合同销售快速增长的同时，反映在财报上也带来了新力控股营收和利润的快速走高。数据显示，2016年至2018年，新力控股实现收益分别为22.23亿元，52.41亿元、84.16亿元，年复合增长率达96.6%。实现净利润1.3亿元、2.8亿元及5.6亿元，复合年增长率达105.9%。三年间盈利水平增长即实现翻番。
从盈利能力来看，公司的毛利率水平也呈现显著的上升趋势。2016年至2018年，新力控股毛利率分别为24.7%、33.7%及37.3%。毛利率作为衡量企业盈利能力的重要指标，其持续的提升也反映了新力控股的增长是有质量的增长。究其根由，这背后则主要得益于新力控股前瞻性的布局和优质的营运策略带来了土地的低成本和产品的高溢价，最终实现企业的高效益经营。
从土储层面来看，截至2019年7月31日，新力总土地储备达到了1500万平方米，货值充足，仍然能够支撑规模的进一步高增长。值得一提的是，新力控股还已经形成"以南昌为中心的中部区域、以成都为中心的西部区域、以上海为中心的长三角区域、以深圳为中心的珠三角区域"的"4+X"四大区域核心。透过深耕核心经济区域的策略这也将有利于确保新力控股的销售均价能维持在一个较高的水平，其也将为其后续结算毛利率带来有力的支撑，业绩的持续释放仍然值得期待。
3、结语
作为一家快速成长的企业，新力控股的债务问题也是市场关注的焦点。此前3月初公司发布公告指，发行2.8亿美元债券，债券票息为11.75%，订单获得超3.6倍超额认购。在房企境外发债快速增长的背景下，新力控股也在积极把握当下较为宽松的融资窗口期，进一步优化债务结构。而公司成功发债并获得机构及投资人的追捧，这也反映了新力控股持续保持融资渠道的畅通，并且其信用资质和企业经营也得到了市场的认可。
随着此次新力控股被纳入港股通正式落地，南下资金也将进一步布局，公司的股价表现有望进一步向好。WIND数据显示，今年来，南下资金持续加仓港股，截止3月9日，今年以来南下资金净流入达到1138.67亿港元。随着降息预期，地产股也将是南下资金抢筹的重要领域，新力控股此次入选也将有机会在“北水”的持续涌入中分得一杯羹。
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