疫情期間，租的房子無法入住，租的商鋪生意不好， 可以不交、少交租金或者乾脆不再租下去嗎？
“新冠”疫情期間，受疫情和政策的雙重影響，部分返鄉過年的群眾難以及時返工，導致出租房“空置”，同時也出現不少商業租戶門可羅雀甚至“關門大吉”的現象。
對於個人租戶而言，面臨著沒有實際入住，房租照付的失算窘境；
對商業租戶而言，面臨生意慘淡，租金照付的賠本險境；
對於出租方而言，則面臨著承租方無法及時履行租賃合同的現實困境。
各方都希望能在疫情中最大限度維護自己的合法權益。
北京市高級人民法院司改辦法官助理陳琨，對因疫情而無法正常履行租賃合同的有關問題作了簡單介紹和分析。
一、疫情期間，沒有實際入住或投入使用可以不付房租嗎？
陳琨：可以與出租方進行協商，在協商不成的情況下，不付房租或少付房租，自然構成合同違約。但本次疫情期間較為特殊，可能構成“不可抗力”。不可抗力是我國法定的違約免責事由。
是否構成“不可抗力”需要具體情況具體分析，一旦認定構成，則可以不付房租，同時免除違約責任。但需要注意的是，不付房租的想法應當及時通知出租人，以減輕可能給對方造成的損失，必要時還需要提供證明。
法律提示
《中華人民共和國民法總則》第一百八十條：因不可抗力不能履行民事義務的，不承擔民事責任。法律另有規定的，依照其規定。不可抗力是指不能預見、不能避免且不能克服的客觀情況。
《中華人民共和國合同法》第一百一十七條 ：因不可抗力不能履行合同的，根據不可抗力的影響，部分或者全部免除責任，但法律另有規定的除外。當事人遲延履行後發生不可抗力的，不能免除責任。
二、疫情期間，承租人是否可以要求減免租金？
陳琨：分三種情況。一是在有關政策的扶持範圍內，可以依據相關政策法規，少付租金。疫情期間，全國不少地方政府推出扶持中小微企業的特殊政策，明確減免租金。例如2月5日，北京市人民政府辦公廳發佈《關於應對新型冠狀病毒感染的肺炎疫情影響而出臺的促進中小微企業持續健康發展的若干措施》，對符合條件的中小微企業免收2月份房租。
二是不在政策扶持名錄中的商戶，如果認定本次疫情構成“不可抗力”，則可依此與出租方協商變更合同租金，即減免租金。
三是即使不在政策扶持名錄中，也不屬於“不可抗力”的情況，但由於疫情影響，繼續履行合同確實顯失公平，可以依據民法中的公平原則，請求適當減免租金。
法律提示
《中華人民共和國民法總則》第六條：民事主體從事民事活動，應當遵循公平原則，合理確定各方的權利和義務。
《中華人民共和國合同法》第五條：當事人應當遵循公平原則確定各方的權利和義務。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋(二)》第二十六條：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
三、疫情期間，不想繼續租下去了可以解除合同嗎？
陳琨：是否解除合同，可先與出租人進行協商，在協商不成的情況下仍堅持解除合同的，如果本次疫情的影響只是暫時性的，就不能解除合同。例如疫情過後，返工人員可以繼續租賃房屋。
但如果導致合同根本目的無法實現，而不是暫時性地為合同履行造成障礙，承租人或者出租人就可以解除合同。例如基於在春節期間開展特定商業活動而進行的商鋪租賃，因疫情爆發和政策影響，已經不可能實現合同根本目的，因此可以提出解除合同。
法律提示
《中華人民共和國合同法》第九十四條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
四、疫情期間，承租人拖著不付房租或者乾脆就不付房租了，出租人可以主張違約責任或者解除合同嗎？
陳琨：在疫情不構成“不可抗力”，同時承租人與出租人協商不成的情況下，承租人拒絕或遲延支付租金的行為構成違約，應當承擔違約責任，支付相應違約金。
但由於疫情期間的特殊情況，基於公平原則或承租人認為違約金過高的，可以請求減免或適當減少違約金。此外，違約行為實在“過分”的，出租人也可以主張解除合同。
法律提示
《中華人民共和國合同法》第二百二十七條：承租人無正當理由未支付或者遲延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限內支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。
五、疫情期間，承租人不付房租出租人可以扣押金嗎?
陳琨：在租賃合同未明確約定押金功能的情況下，通常認為租賃合同中的押金條款具有擔保性質，同時也是針對承租人遲延給付租金的特定違約行為的違約金。
此種情況下，出租人可以沒收承租人事先交付的押金，用於抵扣相應違約金或相應的損害賠償。
法律提示
《中華人民共和國合同法》第九十七條：合同解除後，尚未履行的，終止履行；已經履行的，根據履行情況和合同性質，當事人可以要求恢復原狀、採取其他補救措施，並有權要求賠償損失。
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