如何解決諸多城市房價上漲過快的問題？
5月14日，中國社科院城市所與社會科學文獻出版社聯合發佈《房地產藍皮書：中國房地產發展報告No.15（2018）》。該報告建議，考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
上述報告建議，當前房地產政策調控的關鍵，在於建立房地產調控的長效機制。房地產調控的長效機制，應囊括法律保障機制、土地供給機制、金融調節機制、住房保障機制、稅收調節機制等諸多方面內容。
為此，報告建議，對住宅持有環節以“空置稅”調節持有行為。
上述報告指出，需要明確的是房地產調控長效機制的目標，是保障“房地產市場的平穩健康發展”，是“讓全體人民住有所居”，而不是增加財政收入。所以，房地產調控機制中，稅收調節機制的設定目標，不應是替代土地出讓金成為新的地方稅源。鑑於房產稅的財產稅屬性，在土地國有的基礎上向使用權者徵收存在一定的法理障礙，可以考慮以“空置稅”這一行為稅來替代房產稅。這既可以增加住房的持有成本，也可以鼓勵住房出租以提高住房的利用效率。
在住房租賃市場的發展中，企業機構和政府部門持有住房都面臨著眾多問題。諸如佔壓資金量龐大、管理維護效率低下等。目前住房市場的租賃價格與銷售價格失衡。即使在北京這樣的一線城市，年租金收益率一般也比不過同期貸款利率。在沒有政策優惠的情況下，企業機構一般傾向於出售居住物業而不是持有居住物業。
與其勉強房地產企業和機構持有住房，還不如鼓勵願意持有住房的個人出租房屋。對空置的非家庭自用住房徵收“空置稅”，鼓勵住房持有者出租房屋，體現“可持有但不可空置”政策導向。“空置稅”的徵收應採取“窄稅基、高稅率”的方式，將稅收對象鎖定擁有非家庭自用住房而不出租利用的家庭。
前述報告還提出，對家庭自用住房，即使空置也不宜徵收“空置稅”。因為家庭自用住房空置的原因可能是短期在外地居住，如工作外派、探親訪友、學習培訓等。如果對家庭自用住房和非家庭自用住房空置一概徵收“空置稅”，社會負面影響可能較大。
上述報告也指出，建立房地產調控的長效機制還要做其它幾個方面：
一是要摸清家底，把握調控長效機制的統一與差異。
建議在2020年第七次全國人口普查的同時進行全國城鄉房屋普查，以“人房關係”作為房地產調控的基準線。短期調控措施和長效調控機制都需要對家庭自用房屋和非家庭自用房屋分而治之。建議的劃分標準是：一戶家庭在全國城鄉範圍內的兩套及以下住房屬於家庭自用住房，三套及以上屬於非家庭自用住房；面積以當地人均建築面積的2倍作為標準，即當地人均建築面積2倍及以下屬於家庭自用住房範圍。套數標準和麵積標準同時使用，同時滿足“二（套）二（倍）”標準的為家庭自用住房，否則為非家庭自用住房。
二是穩定預期，將部分短期調控措施延伸為長效機制。
將住宅限購等短期調控措施延伸為長效機制的一部分，有助於穩定市場預期。 住宅限購政策長期化、制度化的具體做法是：在全國範圍內，一戶居民家庭最多隻能購買兩套住房；在全國範圍內限購後，放開住房市場限購中本地戶籍的限制，由居民家庭選擇在何地持有住房；並以法律法規的形式固定下來，以形成穩定的市場預期，以不變應萬變。同時，也可以將部分行之有效的短期調控措施作為長效調控機制中的“熔斷機制”，只有達到一定條件才會使用，例如限售、限價等措施。
另外，還需要靈活調控，用好土地供給與金融信貸的政策工具彈性。
在土地供給方面，應以當地常住人口規模為依據增加居住用地供給。對於人口規模較大的城市，土地供給的思路要從“以地控人”變為“地隨人供”，以產業佈局引導人口遷移，以人口遷移作為土地供給的依據，而不是將土地供給作為控制人口規模的手段。對於房地產市場供不應求的城市，一方面提高居住用地在國有建設用地出讓中的比重，增加居住用地的增量供給；另一方面通過將閒置的工礦用地轉為居住用地、適度增加容積率等方式，增加居住用地和住宅的存量供給。
在金融信貸方面，可以根據宏觀經濟和房地產市場情況，動態調整整體金融信貸政策或局部金融信貸政策。整體金融信貸政策是指在全國範圍內調整利率、存款準備金率等。局部金融信貸政策是指在城市或區域範圍內調整房地產供求雙方的金融信貸條件。房地產供給方的金融信貸工具，主要包括對房地產開發貸款的抵押物估值、貸款利率水平等的調整；房地產需求方的金融信貸工具，主要包括首付款比例、個人按揭貸款利率等的調整。由於房地產市場的區域屬性較強，建議多考慮靈活使用局部的金融信貸政策調整工具。
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