2020年2月21日，东方卫视、北京卫视首播的电视剧《安家》引起了广大观众的热烈讨论，该剧讲述了房产中介房似锦（孙俪饰）从总公司空降到上海静宜门店，与原店长徐文昌（罗晋饰）形成双店长竞争的过程中，既帮助客户买房租房，也见证了客户生活中的喜怒哀乐。今日起，张律师与大家一起追剧，与大家分享剧中买卖房屋的热点问题，以及可能出现的法律风险。
谁是有情怀的经纪人？
《安家》第4集，房似锦嘲讽徐姑姑太杞人忧天。徐姑姑苦口婆心地说，房子不是简单的买卖，它关乎着一家人的未来，他们卖房子讲的是良心......
当物质生活基本满足，人们提高生活品质的重要指标就是将生活过成一种情怀——工作，何尝不是如此？徐姑姑以这样的状态从事经纪人工作，何尝不是一个有情怀的房地产经纪人？
由于工作关系，我频繁接触大量的房地产经纪人，我为他们讲课、给他们解决法律问题、与他们一起搞团建、通过他们展开各种合作......正是由于对他们有足够多的了解，有更深入的认识，我相信我才有更精准的评价，而在这种评价里，我也毫不遮掩对房地产经纪人，尤其是优秀的房地产经纪人的嘉许与鼓励之情。
《安家》截图
也正是由于这个原因，和绝大多数人不同，我对他们的艰辛与不易，对他们的挣扎、他们的奋斗、他们的成果、他们的贡献，我才更加地敬佩，甚至敬重。
给经纪人上课的时候，我经常讲高尔基的一句话：“社会是一所大学”。
对 你就是他/她们
毋庸讳言，中国的房地产经纪行业门槛低，队伍良莠不齐的现象比较严重，但是其中也绝对不乏优秀人士。从这个意义上来说，房地产经纪行业更像美国的大学——宽进严出。在我身边，就有不少这个行业中优秀的“毕业生”。
优秀的他/她们
S姐，广州“四大行”经纪人出身，业绩不俗，后在房地产中介行业协会工作，几年前下海，潜心服务房地产经纪人，极受业界人士欢迎，是拥有最多房地产经纪人朋友的业界翘楚。
C哥，十几岁到广东，20岁入行，从普通经纪人做起，凭借优秀的个人品质，拼命三郎似的干劲，十年变身标准的钻石王老五，30岁出头名下已有价值数千万的物业、十几家店面，任职行业协会会长，实在是不少女孩子梦中的白马王子。
Z哥，已过不惑之年，至今也就是一个房地产经纪人，但确实是一位明星经纪人，住中山大学附近，据说其客户半数以上都是中大的老师、教授，而且相当一部分是在他在晨练、跑步过程中认识的，“先做朋友再做生意”的准则在他身上得以完美体现。
Y姐，我最要好的朋友，专做豪宅，一个人管理三个门店，天生是做房地产经纪人的材料，上得厅堂，下得厨房，在外是一名优秀的房地产经纪人兼公司管理者，在家是孝顺女、好媳妇，里里外外一把手，绝对是女孩子学习的榜样。
你就是他/他们
放眼广州，数万房地产经纪人中，这样的人士，数不胜数，他们善良、忍耐、积极、勤奋、机敏、拎得清......在他们身上，这些品质一个也少不了，他们，个个都称得上是有情怀的经纪人。
当然，做个有情怀的房地产经纪人，比单纯做个能开单会挣钱的经纪人要困难一些，但是，如果你是个有更高追求的人，那就一定行的。（第四集完）
“凶宅”是封建迷信？
《安家》第5集，出现了一个奇特的剧情——有位先生点名要买“凶宅”——第1集中房似锦大胆租下的这套“凶宅”，果真如我们预言的那样，故事有了续集。原来有一位客户黄老板找大师看过，大师说他今年有血光之灾，破解之法是找一间新鲜的，最好是在七七四十九天之内的“凶宅”，让逝者替他挡过一灾。对于房似锦介绍这套房屋，黄老板可满意了，要买下这套“凶宅”，让房似锦赶紧联系房东。
《安家》剧照
这当然是影视作品中，编剧妙笔生花、演员们精彩演绎给我们呈现的场景。不过，在现实生活中，在我们房地产律师的工作中，还确实经常遇到这样的问题。这一集，我们就说两个问题：
第1个问题，这个“凶宅”到底有没有法律依据，是不是封建迷信的产物？
第2个问题，是不是房屋内发生过死人的事情就都叫“凶宅”？
我们说，我们生活的这样的一个社会中，存在着一些固有的、约定俗成的一种观念。它经过历史的长期的沉淀，人们在生活中又不断地进行总结提炼，最终形成了我们人民群众对自然、对社会生活的一个认识和判断，这种人们在社会生活中长期形成的风俗生活习惯，就是民俗文化。这个民俗文化，它是深入渗透到我们社会每一分子、每一个群体中的，从而能够影响到了公民的行为判断。
毋庸置疑，在我们的民俗文化中，人们普遍向往的是欢乐和谐、吉祥如意，对于不吉祥不吉利的事情是非常忌讳的，实际上，这种被人民大众所广泛接受的这种习俗，和我们所批驳的封建迷信完全是两码事。
根据现实生活中人的观念和风俗习惯，对于住宅内发生非正常死亡案件，比如自杀、凶杀、碎尸等，人们普遍感觉恐惧，大家也都很忌讳这样的事情发生。虽然说类似事件本身并没有导致这个房屋在物理上遭受什么损失，但是由于人们对这个房屋的评价出现了严重的变化，普遍不愿意接受它，就导致这个房屋的实际使用价值受到了影响，从而造成房屋交易价格降低。这就是为什么法律尤其是司法实践中，确实有“凶宅”这个概念，并且对于“凶宅”买卖出现纠纷也有一套认识趋于一致的裁判规则。
死了人就是“凶宅”？
那么是不是所有死过人的房子就都成了“凶宅”呢？显然不是这样的。因为我们对“凶宅”的判断，是基于这个房屋内发生的一些事情，足以令我们这个社会的普通大众产生忌讳，恐惧，焦虑等心理，从而构成了对这个房屋价值贬损的一个判断。但是，人吃五谷杂粮,生老病死,不可避免，这是自然规律。因此，根据公序良俗原则，不仅房屋内有老年人去世，不构成“凶宅”，即便是得了不治之症的人在房屋内过世，均不满足“凶宅”在法律上的认定条件，都属于正常的房屋。
黄老板买了房似锦租住的“凶宅”，作为房地产经纪女强人的女主又开了一单，我们看看后面还有没有关于这个黄老板或者是这套房子的故事？我们一起继续追剧，我也会继续给大家讲房地产法律常识。（第五集完）
《安家》截图
碰到“凶宅” 怎么办？
《安家》第6集，房似锦带黄老板急速签了合同卖出房子，房主对房似锦感激万分，若不是她，他这“凶宅”根本卖不出去。
现实生活中，和剧中这位业主的心理相同，几乎所有“凶宅”业主都希望能够尽快将“凶宅”出手，哪怕是打折出售。这就出现了一些隐瞒真相、以欺诈手段出售“凶宅”的情形。
这一期，今天我们就结合一个案例来讲一下法院对欺诈出售“凶宅”是如何判决的。
《安家》剧照
2017年5月，广州市民马小姐以358万元向蒙先生买下一套房，双方完成交易、马小姐收楼之后，在打扫卫生的时候，邻居发现这套房屋卖出去了，就上前与马小姐搭话，说你买这套房子一定很便宜吧！这话让马小姐十分诧异，经不住马小姐刨根问底，邻居终于道出了实情：原来这个房子里一年前曾发生过自杀案件，而且是房东上门收租时才发现人已死亡，周边居民都知情并且很忌讳这件事。于是马小姐找到蒙先生协商退房退款事宜，然而蒙先生认为“房屋内发生自杀案件”这件事过去这么久了，自己没义务也没必要跟买家说，并且拒绝退款退房。
由于蒙先生拒绝退款退房，马小姐就聘请律师打起了官司。经过代理律师和马小姐的共同努力，该案最终以马小姐完胜告终。法院是依据什么、又是怎么判决马小姐胜诉的呢？
《安家》截图
法院经过审理后认为：“凶宅”属于根据传统习俗作出的认定，虽然“凶宅”并不影响房屋的实际使用价值，但是这个情形对居住人的心理感受造成很大影响，从而也造成房屋交易价格的降低，属于房屋的重大瑕疵。对此重大瑕疵，蒙先生有义务在出售该房屋时告知马小姐，但是蒙先生却故意隐瞒，致使马小姐违背其真实意思，与蒙先生订立涉案房屋的买卖合同，蒙先生的行为已经构成欺诈。法院随即判决：撤销《买卖合同》、退还全部购房款、蒙先生承担两次过户的税费、赔偿中介费以及利息损失等。
应该说，由于在出售房屋的时候，故意隐瞒房屋瑕疵，构成了欺诈，蒙先生彻头彻尾地输了这场官司，可以说是一败涂地、得不偿失。
大家注意到法院在判决的时候用的是撤销合同，而不是认定合同无效，这在合同法上是两个不同的概念。一般来说，可撤销合同与无效合同在产生的原因、认定程序、法律责任等方面有所不同，就其结果来讲，都是要返还财产、赔偿损失、由当事人按照过错责任原则来承担责任。
张律师支招 避“凶宅”
《安家》这部剧中，黄老板是按照大师的指教，非“凶宅”不买的，但是更多人在买房子的时候，恐怕是要注意如何避免误买“凶宅”？这里给大家支个招：除了看房的时候多向邻居打听、上网查找小区过往新闻、在合同上做特别约定之外，买房时如果遇到以下几种情况，也要对房子格外做进一步的背景调查：长期空置、售价畸低、卖家拒绝书面承认房子是否涉及“凶宅”信息的。（第六集完）
（待续）
祝愿大家都能够买到自己心仪的房子，安居才能乐业嘛！
张旭锋 律师
★中国广州仲裁委员会仲裁员
☆华南师范大学法学院兼职校外导师
★广东格林律师事务所高级合伙人律师
☆“房博士律师团”创始人兼首席律师
★广东省律师协会房地产法律专业委员会委员
☆广州市律师协会第七届民事法律专业委员会委员
★广州市“百名公益法律服务活动”房地产专家律师
☆广州新的社会阶层人士联谊会理事会律师分会理事
从事法律工作近二十年，办理了千余件各类民商事案件，特别在房地产诉讼、仲裁方面办理了大量具有示范意义的案件，曾获央视、央广、新华社、广东电视台等多家媒体报道。2005年创办专业房地产法律服务团队“房博士律师团”并领导团队服务各界客户至今。
法律研究领域及服务方向：民商事诉讼、仲裁；房地产开发专项法律顾问、常年法律顾问；企业风险管理。
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