2019·寶龍地產
核心觀點
作為一家綜合性房企，寶龍地產在長三角的總土地儲備佔比高達73.2%，2019年超額完成500億元的銷售目標；通過配股及IPO募資，淨負債率下降20.4個百分點；隨著近年來粵港澳大灣區規劃戰略的提出，公司於2019年首進大灣區落子珠海，進一步擴大了區域佈局；此外，商業地產近年來保持25%的穩定增長，2019年攜手騰訊推進數字化創新應用，實現“新商業”戰略落地，核心競爭力明顯。
一、500億銷售目標超額完成，2020年銷售目標提至750億
截至2019年末，寶龍地產實現合約銷售額約為人民幣603.5億元，較2018年同期上升約47.1%；實現合約銷售面積為376.75萬平方米，較2018年同期增加約33.5%。
銷售同比大幅增長得益於物業開發的高週轉模式。公司住宅項目“369”開發模式，即“3個月內動工、6個月內開盤、9個月內現金回籠”，有效提高開發效率，加快項目週轉和去化，使得公司操作大盤的能力進一步提高。2019年寶龍有6個項目單盤合約銷售超過20億元，其中貢獻較大的主要項目位於寧波、杭州、溫州、紹興、金華、南京及海口，為公司銷售業績增長提供助力。
2020年，寶龍地產將進一步提高2020年合約銷售目標至人民幣750億元。高週轉仍然是集團營銷的主線，公司擬升級“369”開發模式，提高去化率，加速現金迴流。
二、通過配股及IPO募資，淨負債率下降20.4個百分點
自2016年以來，隨著規模不斷擴大，公司在投資力度不斷增強的同時，淨負債率也不斷攀升，2018年公司的淨負債率達到新高，為101.6%，但是2019年，公司的淨負債率約為81.2%，較去年同期下降20.4個百分點，且低於EH50房企99.89%的平均水平。
淨負債率的下降主要源於公司2019年貨幣資金的大幅增長，2019年公司的貨幣資金達236.7億元，同比增長50%，而貨幣資金的增長主要與年內“以舊換新”配股方式和寶龍商業的分拆上市有關。2019年10月14日，寶龍地產以“先舊後新”方式配售1.466億股新股，所得款項淨額為7億元；2019年12月30日，寶龍商業成功上市，融資金額達10億元，通過股本交易及上市募資平臺，讓寶龍地產的現金流有極大改善，進而降低淨負債率。
2019年，寶龍地產的年度淨利潤約為人民幣60.18億元，較2018年同期上升約65.0%；毛利潤約為人民幣94.83億元，較2018年同期增加約25.6%，主要由於結轉的項目大幅增加所致。
此外，公司毛利潤率為36.4%，較2018年同期38.5%下降約2.1個百分點，2019年已售未結算的金額是348億，毛利潤率在33%-35%之間，預計未來毛利潤率與今年持平。
三、首進珠海連獲兩地，大灣區戰略地位顯現
截至2019年末，寶龍地產的總土地儲備達2970萬㎡，同比增長40%。其中正在開發建設中的物業約為2090萬平方米；持作未來發展物業約為880萬平方米。從區域發展佈局上看，公司土儲高度聚焦長三角，相比於2018年70%左右的佔比，2019年有73.2%的土儲面積集中在長三角地區，可售貨值約2626億。
在新增土儲方面，新獲土儲價值優質。2019年新獲取土地41幅，合計佔地面積358.1萬平方米，總建築面積731.61萬平方米，同比增長27.5%。其中，長三角區域的新增土儲佔比高達85%，上海、浙江省、江蘇省佔比分別為1.4%、67.3%、16.3%；一、二線城市佔比接近60%，土地性價比高；此外，2019年公司首進大灣區，在珠海連獲兩幅優質商住地，未來將以珠海為核心的粵港澳大灣區列為重點目標市場及業務拓展區域，集中佈局。
在不斷擴儲的同時，2019年的平均土地成本明顯上升。2019年平均土地成本為3016元/㎡，同比上升21.3%，土地成交均價佔2019年銷售均價比例為18.8%，較去年同期上升1.7個百分點。
四、聯手騰訊推進數字化創新應用，2020年將實現11個購物中心開業
作為商業綜合性地產，2019年公司圍繞商業數字化，“新商業”戰略落地實施，聯手騰訊正式成立合資公司推進紐扣計劃，上線微信支付即積分功能，持續推進數字化創新應用。
線上創新的同時，線下推進齊頭並進。2019年實現6家商場順利開業，直至2019年末，公司持有並管理的商業廣場達42家，另管理3家輕資產項目，2020年將進一步整合優勢資源，確保年內實現11個購物中心的開業。
因此，相對於其他快週轉的地產公司，寶龍有一個很明顯的優勢：購物中心可以提供非常穩定的現金流。根據2019年年報數據披露，2019年租金及物業管理服務收入約為28.13億元，較2018年同期上升25.1%，公司商業地產的核心競爭力明顯，有效提高資產回報率。
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