中國人喜歡“藏富”，古時候張三寫下＂此地無銀三百兩＂就是最好的例證。直到1999年，面對“誰是中國最富有的人”，沒人能給出答案。
那一年，英國青年胡潤幫中國人數錢，推出《胡潤百富榜》。找出誰是最有錢的人不是他的目的，他想要知道中國商人是如何富起來的，如今這個問題每個中國人都知道答案：搞房地產。
近日，最新一期的《胡潤百富榜》發佈，房地產行業造富效應僅次於製造業，富豪佔比14.8%，和去年持平，其中許家印以2100億元蟬聯行業首富。從數字上看，地產行業造富依舊，從趨勢來看，地產造富已經接近尾聲。
中國的房地產造富運動始於1998年，當年7月，23號文出臺，提出“促使住宅業成為新的經濟增長點”，要求停止住房分配，逐步實行住房分配貨幣化。
從那時起，房地產被推到了歷史舞臺的中央，商品房開始承擔起刺激中國經濟消費的重擔。當時，很少有人意識到，房子不僅僅是個睡覺的地方，意識到這些的人，現在可能已經開著豪車，住著別墅。20年來，房地產行業經歷了多輪“博弈——平衡”的轉換，原因只有兩個：避免過度增長、防止過冷下滑。房地產商們在冷熱轉換中增減衣服，判斷拐點與豪賭未來。他們將大片的玉米地推倒，改造成商品房，賺錢邏輯不難：從銀行借來老百姓用於買房的存款，然後給房子標上一個讓人心顫的價格，賣給老百姓。
對於餵飽房地產商的購房者來說，他們可能有兩個感受，一是房價不斷在漲，二是房子質量越來越差。2010年以後，房企維權事件越來越多，開發商不需要匠心，到手的錢也不會少。為了掙錢更快，高週轉被玩得出神入化。2012年開始，萬科提出行業拐點到來，宣佈地產行業進入白銀時代，賺錢不再容易。
2018年，萬科又喊出“活下去”，這三個字和王石一樣有話題度。房地產商有他們的判斷，但拐點到不到，他們說了不算。今年7月，政策上重申“房住不炒”，還提出“不將房地產作為短期刺激經濟的手段”。前9個月，房地產調控合計415次，密集程度刷新歷史記錄。這些消息結合在一起，基本預示著房地產商們沒了豪賭的機會。我們可以看到這樣一些現象，恆大、碧桂園等頭部房企謀轉型，尋求第二增長曲線；泰禾、富力等腰部房企出售資產迴流現金、拿地謹慎；數以百計的中小房企宣告破產，寒意陣陣。即便房地產商們依舊是富豪榜上的常客，但地產造富已不具備基礎，況且富豪們都是早年起家，近年來地產新秀幾乎沒有。在1999年，《胡潤百富榜》地產行業富豪佔比50%以上，2010年降至20%，如今是15%。 從行業首富的身價來看，無論是許家印，還是曾經的王健林，他們和二馬（馬雲、馬化騰）的差距擴大，或已不可同日而語。
房地產造富，可能成為過去式了，可以肯定的是，還有很多年輕人需要買房，等待他們的，還是掏空身家的“房奴”命運嗎？對於房地產週期，房產研究員任澤平提出過：短期看金融，中期看土地，長期看人口。這句話還可以加上一句：
長中短期，都得看政策。中國的地產商們，趕上改革開放大潮，成為經濟舞臺上的主角之一，他們或隨波逐流，或見風使舵，兜裡的錢幾輩子花不完，但從未掌握自己的命運。要想真正掌握命運，就要順勢而為，在大的方向上，掌穩舵。
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