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目录
1、上海大宗物业交易汇总分析及主要地产基金买家
2、2019年度长租公寓排行榜
3、地产公司组织变革怎么做（蓝光组织变革落地案例）
4、私募股权母基金（FOF）的优缺点
5、2019年违约主体和违约原因梳理及2020预判
6、一图全解类信贷业务基本模式
7、城投如何降低发债成本
8、律师解读政府采购合同的签订及履行，政信PPP等相关从业人员都该了解一下
9、汽车融资贷前贷后风控关键点
10、《九民纪要》对结构化信托优先及劣后投资者关系的意见
从2005年至今，上海大宗物业市场频繁易主物业多达27座，这27座物业共涉及近70笔交易，物业产品形态包括写字楼、购物中心（零售）、酒店、服务式公寓和综合体不等。
通过梳理这近70起交易，发现：
（1）在上海大宗交易中，外资更为活跃，上海频繁易主物业主要是在外资机构之间买来买去；基汇资本、CSI资本策略和星桥腾飞是上海大宗市场最为活跃的外资买手；
（2）从易主周期来看，大宗物业每隔3年将迎来一次易主高峰期，这和基金的退出周期基本保持一致；
（3）从热门商圈来看，上海频繁易主物业基本位于黄浦区、浦东新区、虹口区等城市核心区；
（4）从物业类型来看，写字楼由于相对标准化，运营成本低，流动性更好，换手频次远超购物中心和综合体；
（5）从物业面积来看，绝大多数的易主物业面积在10万方以下，其中5万方以下的物业最好脱手；
（6）从成交金额来看，绝大多数的易主物业成交金额在20亿元以下，其中，10-20亿元的写字楼换手率最高；
（7）绝大多数的物业在易主后没有经历诸如酒改办、商改办等大改造，大多都是基于绝佳地段升值倒手的。
上海TOP3买家：基汇、CSI资本策略和星桥腾飞
出处：《盘了70笔大宗交易，我们发现了地产基金退出的7大秘密》
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2019年度房企长租公寓规模排行榜
2019年度运营商长租公寓规模排行榜
出处：《2019年度中国长租公寓规模排行榜》
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五大关键要素——组织变革落地执行
1.意识影响
第一，营造变革的氛围。
第二，树立变革的决心。
第三，持续的变革宣传及推广。
2.组织保障
一个成功的变革需要连接“决策端、统筹端与执行端”三个端口，通过“1会2组”的结构化组织明确对应的定位及职能职责，推动组织变革工作的稳步落地。
组织变革委员会由公司董事长/CEO、公司核心高管与外部专家担任委员会成员，负责引导变革方向、做决策、营造氛围，推动实施。
组织变革工作小组，即组织变革项目管理办公室PMO，代表公司变革意见，面向公司全体进行整个变革项目对接，由专人专职主力推动各事宜。
组建围绕各职能体系与各区域的组织变革落地执行小组，执行小组主要负责参与方案设计过程中的沟通研讨，同时在方案审定后坚决有效执行。
3.计划推动
首先，需要系统规划计划的类别
其次，需要有策略的铺排计划的先后顺序
最后，工具匹配
4.成果赋能
首先，组织变革工作小组需要在方案宣贯的基础上向变革落地执行小组输出《变革落地红宝书》或《组织变革落地指导书》，将组织变革中组织、责权、机制、考核、人才等各个篇章的内容用浅显易懂的文字表达，对方案中没有详述的内容进一步深化描述，指导变革落地执行小组理解方案中的内容，同时输出详细的落地工具、模板帮助执行端高效操作。
5.变革后评价
组织变革始终坚持“一切围绕经营”，结合地产行业组织变革“精总部、强区域”导向开展。
出处：《蓝光组织变革落地的5大关键要素》
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私募股权母基金的N个缺点和一个优点
一、缺点：
首先，FOF的双重收费。
私募基金的收费模式一般是2+20，即2%的管理费加上回报的20%作为收益分成。因此，本身基金已经收一层费用了，FOF自己还会再分走一层。这就造成了母基金的双重收费，使得投资者的实际收益相较于投资所得收益有较大幅度的下降。
其次，期限长，流动性差
这是私募股权这个类型基金的主要特点。由于投资于流动性很差的一级市场的企业股权，不能公开交易，因此退出渠道狭窄。因此私募股权基金经常短则5-7年，长则10年以上。
二、优点
这是合格投资者投资头部VC/PE机构的唯一方法。
中国排名前十的私募股权投资机构，起投金额往往一亿起步，而且也不是你有钱就能成为其LP的。
出处：《私募股权母基金的N个缺点和一个优点》
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一、2019年新增违约主体和违约原因梳理
二、2020年违约常态或延续
1、2020年违约常态或延续。
2、信用分化将延续，民企仍是违约高发区。
3、城投是否会出现违约？整体来看，2020年城投信用风险可控，受益于存量隐性债务化解工作的进一步落实，城投债还是投资者相对安全的选择。不过伴随着债务风险处置工作的推进，债券违约常态化，城投违约的可能性也会上升。经济较弱区域地方财政能力不足的问题仍存，若叠加偿债意愿不足，易出现违约的情况。此外，2020年城投债到期量居高不下，城投平台偿债压力仍大，需注意尾部风险。
出处：《2019年债市违约悉数盘点》
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类信贷业务基本模式
大致可以将类信贷业务汇制下图的统一模式，因为如果按照细节具体分类，大概有超过10种以上的业务模式，如信托受益权两方、三方或假三方协议模式、同业存款配资模式、暗保模式、委托贷款模式、资管计划收益权模式、理财资金对接模式、自有资金对接模式、同业资金对接模式、银登挂牌模式、北金所挂牌模式、GP与LP模式等等。
但万变不离其宗，即在风险承担银行与融资客户之间穿透了诸多非银机构、资管计划、信托计划等。通常情况下风险承担银行会通过远期回购、签订保函和兜底协议、受让收益权等方式承担实质风险，真正的资金来源则往往为自有资金、同业资金和表外资金等，而融资客户往往为政策受限领域。
出处：《类信贷业务全解》
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城投如何降低发债成本
（一）缩短发行期限
对投资者而言，尽管政策一直要求隔离城投债务和地方政府债务，但实际上地方政府兜底城投债的意愿和能力，是决定城投债发行难度、发行利率的关键因素。时间越长，政策的不确定性越大，尤其是那些经济发展水平相对较低、隐性债务压力大的地区，城投债发行期限对投资者的配置意愿有较大影响。
（二）引入担保
在债券发行时，可以引入担保，包括专业第三方担保机构、关联企业担保和非关联企业担保等。同一地区不同公司之间连环担保或相互担保，或者第三方专业的融资担保机构进行担保，都较为常见。
（三）平台重组整合
城投平台重组、整合，对所发行城投债的影响在于，它提高了资产注入平台在地方中的重要性，相应市场对地方政府会为该平台所发债券兜底的预期上升。
出处：《李奇霖：城投发行人降成本攻略》
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政府采购合同的签订及履行
以公开招标采购方式为例，展开法律分析。
一、采购人和中标供应商有权拒绝签订政府采购合同的情形
1. 采购人方面，当采购项目依法出现了废标或者采购计划取消等情况时，采购人自然不能签订政府采购合同，但值得注意的是如果是因为采购人过错导致废标或采购计划取消的，采购人可能对供应商因此遭受的损失承担民事法律责任。
2. 供应商方面，在目前的执法实践中，供应商拒绝签订政府采购合同的理由及财政部门的判定主要有以下两种情况：
一是，如中标供应商是以采购文件或采购过程涉嫌违法，需执法部门调查核实为由或者采购人向其提出不合理要求作为签订合同条件为由拒绝签订政府采购合同；
二是，中标供应商以突发事件导致其无法履约为由拒绝签订政府采购合同
二、关于认定拒绝签订政府采购合同责任主体的问题
政府采购合同只要在法定期限内未被签订，那么必然是采购人或中标供应商一方出现了违法拒签政府采购合同的情况。
三、政府采购合同不得对招标文件确定的事项和中标人投标文件作实质性修改的问题
中标供应商：
第一，必须认真对待招标文件所附的政府采购合同。
第二，采购人与中标供应商最终签订的政府采购合同不仅仅要与招标文件确定的事项和中标人投标文件承诺的事项一致，还要与招标文件所附的合同文本一致。
第三，针对已签订的政府采购合同的补充协议，同样不得对招标文件确定的事项和中标人投标文件作实质性的修改。
四、政府采购合同法律关系建立的时间
当《中标通知书》到达中标供应商时，采购人与中标供应商的合同关系就已经建立了，且此时该合同关系中双方的权利义务已经在招标文件和投标文件中予以了确认，最后按程序签订的政府采购合同无非只是对招标文件和投标文件中的内容进行总结和归纳，而此时采购人或中标供应商任意一方一旦违约，就应当承担相应的法律责任。
出处：《政府采购实务专题解析—政府采购合同的签订及履行》
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汽车融资贷前贷后关键点
1、贷前风控
获客渠道风险管理
在业务中首先需要把控的是SP的渠道风险， 防止流入团伙性的欺诈风险，并保证进件客户信息真实。
贷前风控准入与审核
一般情况下，对于人的风控分为两个角度：一是个人资料的收集、掌握资料越详细，了解的也越多，对于风控判断准入条件越有帮助；二是平台风控模型搭建以及大数据处理能力，通过大数据风控模型，建立自身的风控体系，可以有效的在前期就将高风险用户剔除在外。
购车人基本情况
主要从购车人的年龄、婚姻状况、住房情况、供养人口、社会关系、家庭气氛、健康情况等方面进行调查。这一部分是资信调查中最基本的部分，通过这些情况的调查分析能够得到购车人目前的状态家庭是否稳定。
申请贷款情况
主要从购车人首付款来源、比例、还款期限、有无其他贷款等方面进行调查。通过这些情况的调查分析能够得到购车人自有资金的状况，对其的还款能力也可以进行初步的判断，如果客户的资金实力有限，或存在着其他的负债，那么他的还款能力就要受到质疑。
收入情况
本人平均可支配月收入、家庭平均可支配月收入、家庭财产状况、月还款占月收入比例、月收益状况预算等方面开展调查。这些指标的考察是对用户能否按时还款最直接的说明，直接体现了这些用户的抗风险能力，用户的家庭负债情况过大、支出过大，那么他的贷款业务仍不能被批准。
2、贷后管理
建立风险预警机制，如果触发预警机制，有针对性的采取措施。形成贷后评分卡，通过贷后评分卡来分析客户还款意愿和还款能力。贷后管理主要是对人和车。针对客户可以通过定期回访了解客户的还款情况。无论是线下走访或者是线上电话走访，与客户在贷后保持一定频率或一定周期的联系，可以了解客户当前情况，判断还款能力和还款意愿是否发生大的变化。同时，后台系统通过外部数据定期查询客户的负面信息和共债情况。通过车辆轨迹侦测和违章信息来了解客户的行为和车辆状态，并发现存在的风险。
出处：《汽车金融直租模式下贷前贷后关键点》
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《九民纪要》对结构化信托优先及劣后投资者关系的意见
“结构化信托业务是指信托公司根据投资者不同的风险偏好对信托受益权进行分层配置，按照分层配置中的优先级与劣后安排进行收益分配，使具有不同风险承担能力和意愿的投资者通过投资不同层级的受益权来获取不同的收益并承担相应风险的集合资金信托业务”。
结构化信托的交易结构通常如下图：
信托文件通常约定，优先级受益人的信托利益分配顺序优先于劣后级受益人，在优先级受益人根据约定取得分配后，劣后级受益人才有机会分配剩余信托利益。
《九民纪要》条文：信托文件及相关合同将受益人区分为优先级受益人和劣后级受益人等不同类别，约定优先级受益人以其财产认购信托计划份额，在信托到期后，劣后级受益人负有对优先级受益人从信托财产获得利益与其投资本金及约定收益之间的差额承担补足义务，优先级受益人请求劣后级受益人按照约定承担责任的，人民法院依法予以支持。信托文件中关于不同类型受益人权利义务关系的约定，不影响受益人与受托人之间信托法律关系的认定。（注：其中蓝色字体部分为新增内容）
《九民纪要》规定劣后级受益人要承担责任，实际也是对借贷关系的一种确认。另外信托公司不能对优先级受益人承诺保本保收益，但劣后级受益人不在此限。
《九民纪要》未否定资产管理合同当事人（委托人、管理人和受益人）外第三人的差额补足义务，但直接否定了金融机构作为资管产品受托人（即管理人）对受益人提供保本保收益或者刚性兑付的合同效力。
应对方案
1、对于劣后级受益人，建立结构化信托要“谨慎”。
基于本条及上述案例，可以看出最高院为优先级受益人吃下了一粒“定心丸”。对劣后级受益人而言，建立结构化信托要“谨慎”。
2、重视信托合同及相关文件的明确约定。
《九民纪要》指出，在优先级和劣后级受益人之间的借贷关系的认定，并不影响信托产品作为自益信托的性质认定。对信托资金运用后形成的损益，由不同类别的受益人按照信托合同和相关文件的约定进行分配。
出处：《《会议纪要》将如何影响信托结构化业务》
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