高層樓宇本身是一個綜合性的複雜系統,只有各個方面、各個環節都管好了,才能保證 整個系統的良好運行,否則,任一環節的疏漏都可能導致整個大樓的癱瘓,甚至釀成不可挽回的損失。上節所述高層樓宇的特點決定了高層樓宇管理的內容和特殊要求,主要有以下幾 個方面:
一、治安管理
高層樓宇由於人口集中,人員成分複雜,流動性強,加之建築內樓梯通道、通風井道、 豎井、天台、轉換層、架空層、地下室等隱蔽死角多,容易形成治安隱患,所以,做好治安防範工作十分重要。一般需要從以下幾個方面著手:
1.建立高素質的治安隊伍
高素質的治安人員是搞好大廈治安保衛工作的根本。為此,在人員招聘時就要嚴格把關 ,要注意身體素質、文化素質,更要注意思想素質、道德品質,要抓好上崗前的物業管理基本知識技能培訓、法制制度教育、職業道德教育、文明執勤教育,還要抓好平時業務技能的 訓練、演習及嚴格管理,以保證有一支愛崗敬業、紀律嚴明、應變能力強、行為文明規範的專業保安隊伍。
2.健全各種安全保衛制度
為了使高層樓宇的治安防範疏密不漏,必須建立健全各種安全管理制度。健全的安全管 理制度是治安周密嚴謹持久的保證,為此,高層樓宇的治安管理應建立《保安員上崗執勤制度》、《值班出入口大堂訪客登記制度》、《巡邏保安員崗位職責》、《保安員應付緊急事 件行動方案》、《機動車停車場管理規定》、《摩托車、自行車保管規定》等規章制度,要求保安人員嚴格遵循執行這些制度規定。同時,要熟悉大廈常住人口情況及變動情況,在易 引起治安事件的時段、地點重點檢查防範,確保大樓安全。
3.健全技術防範設施
技術防範設施是治安管理中的硬件,適當配備先進的技術防範器具設施是提高安全管理 水平、管理效率,切實保障大廈安全必不可少的條件。綜合現有國內高層樓宇安全管理技術防範設施配備情況,主要包括以下設施設備:具有存儲、記錄、查詢和自動檢索功能的計算 機治安管理系統,重要部位場所的閉路電視監控系統,可視對講系統,電子門鎖系統,通信聯絡系統,機械防盜系統,公共照明系統及總值班工作系統等。在此基礎上,做好對上述設 備的維護、保養、檢修、更新工作,使之能真正發揮效用。
總之,人精器良,制度嚴明,方能切實保障大廈的安全。
二、機電設備管理
第二節中我們已提到高層樓宇機電設備複雜、技術性強,管理難度大、要求高。事實上 ,搞好機電設備管理維護是高層樓宇物業管理的一項重要基礎工作,它需要周密嚴謹的安排、紮實細緻的工作才能完成。為此,必須健全相應的管理職能機構,如設備管理維修工程部 、專業維修維護小組,招聘一批技術熟練、有一定實踐經驗的專業人員,如電工、電梯工、機械師、高級專業技師等;健全各種管理維護制度,如電梯管理使用維護檢視制度,發電設 備的管理檢查維修保養制度,給排水系統維修保養制度,消防系統的管理檢查維修和定期測試製度,通信、防盜、閉路電視等系統的維護保養制度和各專業小組人員的管理值班制度等 ;同時要加強專業人員的管理培訓,提高他們的技術水平,穩定員工隊伍;建立完整的設備檔案,清楚掌握各種設備狀況。另外,也可將各類設備的專項維修交予專業維修公司去做。 這樣,設備管理的重點是挑選符合資質的公司,進行招標發包,簽訂合同,檢查驗收及資料回收歸檔。
三、樓宇保養維修管理
高層樓宇價值高、使用面廣,良好的維護、養護可以延長樓宇的使用壽命,改善其使用 功能,提高樓宇運營使用的經濟效益。高層樓宇保養維護管理的內容主要有以下幾個方面:
(1)監督對樓宇的合理使用,防止對樓宇結構、附屬設施的破壞,維護樓宇或設備的完整性,提高樓宇完好率;
(2)按《房屋完損等級評定標準》對房屋進行檢查評定,然後根據《房屋修繕範圍和標準》的規定,進行修繕設計,制訂修繕方案,確定修繕項目,實施修繕工程管理;
(3)建立樓宇自身的技術檔案,掌握房屋完好情況;
(4)建立健全維修保養制度,定期檢視維修,及時處理住、用戶的報修;
(5)做好樓宇維修基金、經費的管理。
四、清潔衛生管理
高層樓宇由於人口集中,人流大,空餘面積小,易髒易亂;同時,高層樓宇住用戶對清 潔衛生標準的要求也高。所以,高層樓宇的清潔衛生管理要設專職人員,配備相應的衛生清潔器具與用品,訂立專職制度、標準、工作程序,規定裝、堆、放、清垃圾的要求。除了有 定時的清掃清洗外,還要有巡邏保潔,並有檢查監督。對於幾年一次的整棟大樓外立面的清潔等複雜的專項清潔工作,可交由專門的清潔公司去做。
五、消防管理
由於高層樓宇的一些建築材料耐火極限低,且高層樓宇用火、電、氣等網絡集中,樓體 高易招雷擊等火災因素多,發生火災的可能性、危險性大。一旦出現火情,由於樓宇高、人員多,火勢蔓延快,火情撲救和人員疏散困難,往往會造成慘重的生命財產損失,所以必須 加強消防管理。
高層樓宇的消防管理,要貫徹“預防為主,防消結合”的方針,立足自防自救(把撲救高層建築初期火災的責任落實到管理處員工),實行嚴格管理和科學管理。應著重抓好以下 工作:
(1)健全消防組織,明確消防責任;
(2)制定消防制度,加強消防意識教育;
(3)完善消防設施;
(4)制訂滅火應急方案,組織消防演習。
除了以上集中的專項管理外,物業公司為業主、住用戶驗收樓宇,辦理入住、租用手續 ,搞好庭園綠化,協助公安派出所、居委會等政府職能部門工作,處理業主、住用戶投訴,進行租賃管理及提供儘可能周全的各類服務等也是高層樓宇管理工作的一部分。
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