已經10月份了，現在分析8月份顯得有些遲，但目前整體房地產市場相對平淡，不影響對房價趨勢的把握。對於合肥來講，隨著房貸額度的收緊及放貸時間的延長，下半年已經顯示出絲絲寒意，這個冬天恐怕不太好過。
從安居客房價走勢來看，儘管合肥房價上半年一直呈上漲趨勢，而8月份以後開始往下走，這個趨勢可能會延續到明年初。本篇我將通過研究全國50個重點城市房價走勢及合肥鏈家網二手房實際成交數據，為你們做詳細解析。
全國50個重點城市房價表現
與7月份相比，8月份房價環比下跌城市由16個變為22個，增加6個，已經連續兩個月出現增加。與上個月相比，全國樓市呈現的是一種收縮狀態，下跌城市跌幅相對變小，上漲城市漲幅也進一步回落，整體更為平滑，依舊保持穩定。
從各大城市圈來看，基本都表現比較均衡，長三角上漲城市比例可能相對更多一些，環渤海灣則顯得比較低落。整體來看，挑頭的大都是非核心二三線城市，核心城市在各城市圈中表現並不顯眼。
長三角城市。今年以來，上海房價一直呈上漲趨勢，自2017年達到最高點，上海已連續下跌2年，目前來看應該已觸底反彈。南京房價表現則相對穩定，從走勢來看，呈現高位盤整的狀態。
與南京相比，杭州房價顯得不夠穩定。儘管4月份人才引進政策放鬆後，杭州出現了3個月短暫的回調，但從7月份開始，再次回落至低點，同比下跌
-4%，房價支撐有些不足。蘇州房價還是呈直線上漲趨勢，兩次限購收緊似乎對它的作用都不大，從2018年1月份見底以來，蘇州累計漲幅已經超過26%，不得不驚歎蘇州房價韌性之強。
寧波屬於典型的後漲城市，在2017年絕大多數熱點城市限購之後都進入了下行通道，但寧波似乎才是上漲的開始，不知不覺，今年又漲了10%。長三角房價表現其實比其他城市圈好一點，也更均衡一些，除杭州外，核心城市都存在一定的漲幅。
華南珠三角。今年深圳的行情就是高位震盪，即使近期頗多利好深圳，但我認為短期很難掀起什麼風浪。如果給
廣州房價一個描述，那就是一路向下，自1月份以來，累計跌幅已達到-4.4%，本來就是後漲城市，廣州看來的確不適合炒房。廈門經過1年半的下跌，房價較最高點時已回調-10.5%，但今年以來連續上漲，又回血5%，韌性也是相當強。福州看起來就沒有廈門那麼幸運，上半年高調回暖，下半年又被打入冷宮，大起大落的一個拋物線，同比還下跌了-3%。
佛山房價像蘇州一樣奇葩，非常筆直的一條線往上漲，同比已經有接近20%的漲幅，總有一個城市承接廣深的資金溢出。除中山 和佛山外，珠三角所有城市幾乎都在下跌，惠州在非核心二三線城市裡，存在感最弱。
環渤海灣城市。北京房價走勢也呈現一個拋物線，頂點是6w大關，應該有一個無形的手在壓制著它，現在又進入了下行通道。過去一年，天津房價是一直在下跌的，同比已有-5%的跌幅，經濟疲軟，再加上被北京吸血，表現可以理解。
石家莊房價還在階段性高位震盪，但從近幾個月表現來看，似乎已經有些力不從心了，隨時有掉頭直下的勢頭。廊坊上半年火熱下半年冰冷，這種走勢跟全國其他熱點二線城市非常相似，但我認為韌性不足。
青島房價今年的主題就是一路下跌，同比跌幅達到近
-16%，而且似乎並沒有要停的意思，足見之前水分有多大。濟南房價走勢跟青島類似，都屬於後發城市，在經歷兩年多的不斷上漲後，開始進入下行通道。環渤海灣目前還在上漲的是非核心二三線城市，基本是前期未經歷大漲的，其餘漲幅到位的城市，目前大都處於回調階段。環渤海灣城市群有個特點，除了北京外，其餘城市都經歷了大起大落，房價泡沫嚴重，特別容易被資金炒作。
中西部城市。武漢是典型的後發城市，之前連續上漲3年，自去年底以來一直在回調，較去年最高點已下跌-3.5%，可能還未見底。鄭州房價跟全國大多數城市一樣，都是上半年火熱，下半年戛然而止，一個大大的拋物線。
後漲城市的
長沙還在面臨深度調整，從去年8月份以來就一直在下跌，目前似乎也沒有要停的意思。成都也呈現出上半年熱下半年冷的走勢，但整體相對保持平穩。重慶房價略有波瀾，走勢整體比成都要緩和一些。西安在2017-2018年經歷了幾乎翻番的行情，政策收緊後，房價高位盤整，並沒有出現硬著陸，控制得還算比較好。東三省3個省會城市，哈爾濱已開始回調，瀋陽和長春還在溫和上漲，預計也快見頂。
從全國來看，除了長三角和珠三角極個別城市房價依然在一路上揚外，絕大部分城市已進入下行通道。一些非三大城市圈的後漲城市，依然在深度回調之中，呈直線下跌狀態。更多熱點城市，呈現的是“上半年火熱，下半年冰冷 ”的市場走勢。
合肥二手房成交數據分析
從國家統計局數字來看，合肥8月份新房環比上漲0.6%，同比漲幅
6.9%；二手房環比上漲0.4%，同比漲幅4.2%。今年以來，房價數據上並沒有出現環比下跌，這與我們感受到的應該多少有些不一樣，我覺得可能還是跟統計口徑有關。
合肥鏈家8月份成交1352套二手房，比7月份減少5套。從鏈家新增房源來看，4月份和5月份有一個大幅增加，我認為應該是鏈家系擴張帶來的增量，而種種跡象表明，鏈家系在合肥仍在快速擴張。儘管8月份跟7月份數據基本持平，但考慮到鏈家系不斷擴張的背景，我認為成交是有一定下滑的。
從合肥鏈家帶看量與新增房源的比例來看，除了4-5月份由於擴張帶來的數據異常外，7月份合肥二手房市場熱度達到頂峰，8月份則開始呈下滑趨勢，基本跟去年底和今年初持平。從目前市場表現來看，9月份繼續維持這一態勢。
以下分析基於鏈家自2018年8月份至2019年8月份的所有成交，共計10995個數據。由於鏈家系的業務範圍限制，二手房成交僅覆蓋市區或臨近市區的郊縣。因此，房價平均數據應該比全市實際平均值略高。2019年7月數據請參考我文章《2019年7月份合肥房價分析及購房建議》，關注微信公眾號“小易論樓市”，回覆“房價”即可。
1、合肥2019年8月份二手房整體成交情況
8月份合肥二手房成交均價為1.617w，較7月份有較大幅度的回調。據我觀察，鏈家系最近幾個月，將業務向肥西和肥東做了深度延伸，而兩縣二手房均價相對較低，拉低了合肥均價。如果去除這一部分房源，實際均價應該為1.629w，依然是下跌的。
平均成交週期為94.6天。今年以來，合肥二手房平均成交週期沒有低於90天，而去年這個數字基本都在80天以內，說明2019年房地產市場熱度確實比2018年要差一些。
平均議價空間為2.90%，比上個月擴大不少。很明顯，自去年底以來，二手房市場開始回暖，在3-4月份達到頂峰，此後熱度減退，目前合肥市場，二手房議價空間仍有加大的趨勢。
從各區域成交來看，二手房成交均價最高的兩個區，政務區和濱湖區，較上個月都有所下跌；高新區和經開區則有一定程度的上揚。肥西由於多了很多縣城的成交，拉低了整體均價。肥東第一次被納入統計，從房價絕對值和議價空間上來看，比肥西和長豐表現要相對弱勢（《合肥房產的優質板塊和劣質板塊》，微信公眾號“小易論樓市”回覆“房產”查看）。
2、學區房和非學區房價格
此處所指的學區是：45中本校區，42中本校區，48中本校區，50中東校（西園新村），50中西校（安居苑），50中新校（天鵝湖），46中本部，38中本部，168玫瑰園學校（西區）。具體學區劃分和分析請參考文章《合肥的真假學區房——2019年合肥初中學區最新排名》（微信公眾號“小易論樓市”回覆“學區 ”查看）。
從學區房成交佔比來看，8月份已經達到今年以來的最低點，比3月份學區房火熱的時候低了5.1個百分點。根據去年學區房成交來看，學區房成交高峰期在11月份到來年的3月份，預計年底前學區房還會迎來一定的上漲。
8月份學區房成交均價為2.236w，儘管較7月份出現一定的下滑，但從整體走勢來看，學區房依舊呈不斷上漲的趨勢，如果你打算買學區房，千萬不要等（《合肥學區價值和學區房投資》，微信公眾號“小易論樓市 ”回覆“學區”查看）。
非學區房成交均價為1.525w，比7月份略有下跌。從去年10月份上漲以來，到今年4月份達到最高點，而目前又處於下跌趨勢，但整體還處在平穩區間。
戶型成交佔比基本跟7月份保持一致，3室及以上戶型依舊佔主體。
下一步合肥房價分析及購房建議
2019年10月是一個很特殊的時點，它不僅是我們國慶70週年紀念日，而且還是合肥限購3週年。安居客顯示，自2016年10月2日合肥重啟限購以來，合肥房價從最高點時的14996元/平米，下跌至目前的14344元/平米，跌幅-4.35%。
從合肥房價走勢來看，整個2017年都在回調，但市場熱度還在延續。2018年則呈現了“上半年火熱下半年冰冷”的局面，樓市餘溫尚存，購房者熱情未散。2019年表現跟2018年大同小異，但購房者熱情消退大半，預計直到今年底，房地產市場都很難見好轉。
這種現象的深層邏輯就是中央對“房住不炒”的堅決執行，將房地產調控責任堅決落實到地方zf。當房價過快上漲時，就採取政策打壓，當房地產出現較大下行壓力時，就變相放鬆限購來維持房價在一個合理區間。
我驚奇發現，合肥房價2017年整體回調後，其實只是到了2016年10月限購時的水平，因此這一年主要任務是吐回限購後超漲的部分。而2018年至今，合肥所有的調控措施，都指向將房價控制在2016年10月份限購時的水平。
從過去兩年合肥市區二手房成交均價來看，大致維持在1.64w上下，非常穩定，這個數據反映的是真實的市場。房價大漲之後最怕的就是大跌，保持房地產市場健康穩定發展是我們追求的一種理想狀態，毫無疑問，合肥在房地產調控上做得是比較到位的。
我知道大家最關心的不是以前合肥房價如何，而是後期的房價走勢，但如果仔細理解我的上述分析，相信大家至少對短期房地產市場會有一個預期。在中央始終堅持“房住不炒”定位下，房價幾乎沒有大幅上漲的可能，在一個合理區間波動依然是大概率事件。
即使我們回到上個週期，從2011年4月合肥開始限購至2014年8月合肥解除限購，期間共經歷了3年零4個月，此後直到2016年合肥房價才開始出現大漲，從限購到上漲，期間經歷了近5年時間。
然而時至今日，大環境已然不能跟上個週期同日而語，主要體現在以下幾個方面：1、中央政策層面的打壓 ；2、M2增速遠遠低於之前水平；3、民間房產投資意識的覺醒。
中央政策層面的打壓，決定了房地產市場短期不太可能迅速回暖。M2增速降低則意味著貨幣積累不足，房價缺乏爆發性上漲的勢能，這個大週期持續時間可能相對會更長一些。而民間房產投資意識的覺醒，可能導致購房者對政策放鬆更為敏感，進而縮短對政策的響應時間。
也就是說，一旦政策出現放鬆，房價可能會立即出現迅速上漲，這是高層不希望看到的情形。因此我認為，在政策層面，不會再出現之前那種大起大落式的調控模式，而是更傾向循序漸進和目標調控，旨在建立起一套房地產健康穩定發展的長效機制。
因此，我認為這個週期持續時間可能比上個週期要更長一些，而且爆發力也遠不能跟上個週期相提並論。從上個週期的經驗來看，未來兩年，合肥房價可能都不會有太大的波瀾，而明年也許是這個週期最寒冷的低谷。
在房價短期沒有大幅上漲可能的前提下，加大槓桿炒房顯然沒有什麼操作空間，我不建議大家抱著投機的想法去買房。關於房產投資，大家更多關注的應該是家庭資產優化配置，市場下行時，能做到財富保值，我覺得對於平常百姓來講，已屬不易（《合肥的優質房產和劣質房產》，微信公眾號“
小易論樓市”回覆“房產”查看）。對於剛需來說，買房是必須的，他們更多青睞新房，但隨著目前合肥限價房的逐漸消失，我想市面上新房的坑只會比機會更多。閉著眼睛買房的時代過去了，未來買房子越來越成為一種技術活，對於絕大多數首次購房者而言，我覺得可能並不具備這種能力。
關於合肥各區房價分析，請搜索關注微信公眾號“小易論樓市”，回覆“濱湖”、“政務”、“蜀山”、“廬陽”等區域關鍵詞查看。
閱讀更多 小易論樓市 的文章
