美国有部很有名的电影，叫《大而不倒》。
讲述是2008年金融风暴的时候，围绕着雷曼兄弟等一群金融机构破产，以及保尔森和伯南克救市的故事，整个剧情是基于真实事件改编的，看得让人跌宕起伏。那些大财团们，都认为他们可以大而不倒，都认为关键时刻，政府会用纳税人的钱来救他们。事实上，美国政府最终放弃了银行和证券，只是救了保险公司。
结局是，美国的第二大投行雷曼兄弟破产清算、第四大投行美林证券没美国银行收购，千千万万的商业银行受资产价格下跌（尤其是房地产价格下跌）而倒闭。
如今，这一幕的前兆似乎在中国的也隐隐约约出现，只是换了种方式罢了，地产行业的2019显得特别难过，2020呢？也许很多公司没有2020。
现在街坊传言最多就是中国房地产绑架了银行，银行关乎着中国经济的大盘子，继而可以说是房地产绑架了中国经济。其实须不知，银行早就没法绑架中国经济，前些年央行已经发文明确表示，只是保障你50万存款的安全。
地产能保障你什么？
前一阵子，跟一位开发商朋友聊天。他问我，你知道为什么现在很多开发商拼命扩规模吗？我说，愿听高见。他说，也不是开发商自己想这样，是规模大了才能融到资。我似乎瞬间明白市场总会出现一些没有投资逻辑拿地的开发商。即便放个几年不开发，也得拿啊。
没钱续命比不赚钱更重要。
对于开发商来说，融不到资是一件很危险的事情，融不到资比赚不到钱更严重。因为需要借新债还旧债，尤其是那些实际负债率都超过百分之百（表内+表外）的开发商，融不到资也许只能立马就死了，赚不钱就晚点死，起码还有一线生机。
开发商终于开始用自己真实的感受告诉我们——现金流比利润重要。
难怪有人说自己的公司是国家的，其实也没错，还真是国家的，只怕是到了国家手中，就一文不值了。这事只能就看破不说破。
房地产已经形成一套不断吹大泡沫的内在反馈机制。这套机制的运作模式大概是这样：政府高价供地；开发商溢价接盘，开发商再做明股实债、银行开发贷什么的，拿地和开发的资金基本上就不需要自己掏多少了；银行、信托、基金等金融机构拿着开发商的信用担保和土地抵押，开始哗啦哗啦向开发商灌水，赚利息，等旧债到期，再借给开发商新债来偿还，这样开发商有钱，金融机构也安然无恙；这个机制里最后一环比较重要，就是开发商得把房子高价卖给消费者，不然他土地溢价、银行利息都还不上，更不要说赚钱了。
这就是通常我们说的，毛利要覆盖资金成本。
这样看，目前确实是一套比较完美的运行机制（因为房价在不断的上涨），地方政府的土地财政解决了，开发商和金融机构都赚到钱，还养活房地产上下游供应链上诸如建筑公司、装修公司、家具公司、家电公司等等，虽然他们的利润率确实很低。
这个机制中，地方政府、开发商、供应链上的商家，包括炒房者都是受益者。那么大家想想，有没有受害者？肯定有，我想我不说也很明了。高企的房价其实也是对普通大众一种盘剥，关键是还影响经济的发展。资本是逐利的，既然房地产这么赚钱，那么大家都来到这个领域投资，社会资源（大把大把的资金）都涌向了房地产，所有我们现在到哪个城市都是楼盘林立、工地遍野。这就导致很多人无心做实业，即便有些有心做的，也会因融不到资而生存不艰难。实业不振，房价却被越炒越高，泡沫越吹越大，关键是现在还不敢戳破它，一旦戳破，就是哀嚎遍野。
但我们有没有发现，就是因为很多人认为这套机制坚不可破，所以坚信在关键时候，国家总会出手拉一把房地产。但似乎这种盘算在最近几年逐渐失效。
房价非理性上涨，导致社会投机心理严重。之前一批批的投机分子富裕了起来，而辛勤劳作的人却仍是赤贫，使得现在很多年轻人的暴富心理很严重。最终将影响的是产业发展，科技的进步，危害更加大。
在中国这样的房地产运作机制下，如果某家大的房地产商出现了问题，确实会对行业造成冲击，但我认为完全不注意对经济造成伤害，所以“大而不倒”在地产商的身上是不可能实现的。
目前的房地产的政策导向继续收紧。现金流快要断裂房企最终会逐渐消失，房地产行业的历史性拐点的真的来到了。
閱讀更多 地產觀點 的文章
