今天我們來大膽的聊一下無錫！
無錫在外界人看來是一座神奇的城市，又是一座看不懂的城市。
我和全國多個大V聊過無錫這座城市，問他們無錫究竟神奇在哪裡？
他們看來，無錫有韌性，遇到問題總能迎難而上；他們看不懂的地方有些複雜，但多數會抓住房價這個問題被無限放大。
餘暉下的無錫
他們稱，2018年，在全國GDP城市排名中，無錫以11438、62億元的總量排名全國14名，江蘇省第3名；在人均GDP中排名全國第5，而房價卻排在全國的27位，這是非常的不合理。
2018年江蘇省各城市GDP增長情況
從這個問題上可以看出，他們對無錫的認知是比較片面的。接下來我將花點篇幅為大家聊聊無錫，聊聊無錫的各個新城。
NO. 1｜壹
打開歷史畫卷你會發現，無錫在歷史上的地位舉足輕重。
無錫是江南文明的發源地之一，有文字記載的歷史可追溯到商朝末年。
後因泰伯奔吳定居梅里（無錫梅村），成為吳文化的發源地，由此，梅里（無錫梅村）在歷史畫卷中聲名遠播。
真正把無錫推向高潮的是民國時期的一群民族企業家。
以榮、唐、楊、薛四大家族企業為代表的一批民族工商企業成為地方經濟的重要支柱，在中國近代經濟發展史上具有獨特而重要的地位。
榮巷老街街景
當時無錫還隸屬常州分管，腰板變硬的無錫踢掉常州獨立成市。
這次分手至今深遠影響著蘇南格局。
無錫立市不過百年，而最神奇在於，即便在強手如林的蘇南，卻總能佔得先機。
中國也是蘇南最早一批開啟工業化和現代化城市，至今還可以在榮家老宅—梅園，窺見那個時代的風騷。
大概從那時起骨子裡流淌著的實業血液，80年代聞名的蘇南鄉鎮模式也發端於這裡，也就此一舉奠定了無錫04年前江蘇GDP領頭羊的地位。
快速發展中的無錫
2005年，無錫在突出“富民強市”的戰略後，開始提出大無錫概念，拉大無錫城市骨架，先後出現太湖新城、蠡湖新城、錫東新城、錫西新城、天一新城、惠山新城等新城建設。
由於無錫市政府坐落於濱湖區太湖新城，所以太湖新城在幾年內一直髮揮著重要的作用，後來無錫新城建設實施“戰略東移和南展北拓”計劃，繼而出現錫東新城、惠山新城和錫西新城等新城建設項目。
就此，無錫新城概念開始替代行政區域。
無錫新城概念提出後，並沒有刻意的去強化誰，但是明眼人一眼就能看出資源的傾斜，太湖新城在所有新城中脫穎而出，成為連接蘇州、上海最近的區域。
NO. 2｜貳
有人說，無錫是個價值很低的城市，這裡的“價值”該作如何解讀，無從理解。從字面上的意思來理解，這句話是有失偏頗的。
首先，經濟體量上，GDP這種無論總量還是人均，都是在全國頭部的隊列。
這兩年省內前排經濟增速，還有全國排的上號的上市公司數量，說明了無錫經濟在走出谷底，轉型反彈了。
加上，長三角和蘇南核心區位，混成什麼樣，都不會太差。總之，無錫一定會亦步亦趨跟上長三角前排隊列的基本面。
與此同時，無錫用事實證明著自己的實力。
無錫古運河——南長街
2017年，無錫GDP總量首次突破萬億，成為江蘇省第3個突破萬億GDP的城市。
2018年，無錫GDP總量繼續保持穩增長，以11438.62億元的總量排名江蘇第三名，實際增速為7.4%。
無錫GDP數據漂亮的背後，各個區域又扮演者怎樣的角色呢？
無錫2018年GDP分區統計表
我們拋開江陰、宜興不談，新吳區佔據產業優勢，連續兩年GDP貢獻量最大，在名義增速上，濱湖區佔有著特有的資源優勢，以11.01%的增速排名第一。
這個時候我們就會提出一個問題，誰才是無錫的頭部，當然，濱湖區或太湖新城的政治地位無法撼動，如果拋開濱湖區或太湖新城的政治資源，濱湖區或太湖新城還剩下什麼？是否還可以與其它區域同場競技？
我想，這個問題大多數人都應該很關心。
我們可以各區域分開剖析。
NO. 3｜叄
先從新吳區講起。
新吳區是一個很年輕的行政區域，2015年脫離濱湖區託管獨立成區。
新吳區獨立成區後繼承了原新區（屬濱湖區託管）的龐大資源，如無錫最大最強的外企產業集群和碩放航空樞紐全在新吳區轄區內，給新吳區帶來人才和人流的雙重吸附效應。
發展快速的新吳區受到相關領導的重視，一些好的資源和配套開始向新吳區傾斜，僅2019年初，就有多項涉及道路橋樑、水利設施、生態景觀、商業、住宅等重大項目落地新吳區。
如萬達廣場落戶太科園板塊，地鐵3號線的加速推進等，都在改變著新吳區的基本面貌。
無錫新區高鐵站
另一方面，從今年開始，土地市場開始活躍起來，已有華潤、融創、棲霞、萬達等多家百強房企先後進駐，外來房企也積極“搶灘”。
雖然新吳區幾個板塊的土地價值在其它區域設置紅線的情況下表現很突出，如碩放、鴻山、梅村等板塊都拍出理想地價，尤其是羊腰灣地塊和利源汽車廠地塊地價不斷刷新區域內新高，但和其它區域相比還稍遜一籌。
尤其是在房價上，還不如後知後覺的惠山區，如惠山區的惠山新城和天一新城房價普遍過2萬，就連惠山區和梁溪區交匯處的劉潭房價都要賣到2.4萬，而新吳區目前只有3個單盤房價破2萬。
從房價上來看，新吳區還有很大的空間和潛力，正如一位業內人士不斷的向我提醒：接下來可以重點關注新吳區。
在我看來，新吳區在住宅上缺乏封面作品，也沒有一個典型的商業綜合體，像寶龍世家、新區哥倫布廣場、新之城、梅村五洲國際等商業綜合體太過於分散，不僅相互分流，而且缺乏運營能力，所以沒有形成像萬象城、海岸城、薈聚、蘇寧廣場對人流的吸附能力。
NO. 4｜肆
既然前面我們拿惠山區和新吳區做了對標，那我們接下來就講一講惠山區。
從地理位置上來說，惠山區比較尷尬，幾乎整個區域都處在內環外，內環以外的區域目前我們統一稱之為“二環生活圈”。
“二環生活圈”以太湖為起點，由東向西分別涵蓋的區域有胡埭、陽山、洛社、玉祁、錢橋、港下、羊尖、鴻山、碩放等，由此，這些板塊的發展享受不到主城區帶來的紅利。
無錫環線交通規劃
所以，惠山區的發展一直滯後於其它區域。
但是，我們不能就此小瞧了惠山區，大家可能不知道，惠山區的前身為"華夏第一縣"——江蘇省無錫縣，是著名的中國古代吳文化發源地，中國近代民族工業、當代鄉鎮企業的發祥地之一。
江蘇省第一個億元鎮、第一個億元村、第一家中外合資企業均誕生在惠山。
惠山區和濱湖區一樣，也在2018年入選了工業百強縣。但是從房價上來看，目前11308元/平的水平肯定還會有進一步提升的空間。
近幾年惠山區房價走勢圖
提到房價還是要從土地價值和產品力上聊聊惠山區。
目前，無論是土地價值還是房價，惠山區毋庸置疑就是“窪地”。
惠山新城和天一新城發展多年，已經成為一個成熟的“小城市”，區域內有成熟的商業、交通、學校等，土地價值和房價已經得到市場認可，萬科、龍湖、融創、美的等品牌開發商相繼進駐，給這兩個新城的城市界面帶來新的變革。
但往錫西看，發展並不太理想，大牌房企很難進駐這個片區，即使有品牌房企進駐，也會結合當地的實際情況，把產品做的相對剛需，或者讓剛需可以接受。
受產品力和地緣客戶的限制，錫西片區的房價不會太高，這也是錫西片區為何成為無錫房價“窪地”的原因。
NO. 5｜伍
現在講下錫山區，好像錫東新城和東亭就是錫山區的全部，不知道大家有沒有這種感覺。
其實，錫山區除了錫東新城和東亭外，還有其他版塊，如錫山區傳統的主城區東北塘、錫北鎮、東港、鵝湖、羊尖等。
這些板塊在我們的認知中有一種天然的屏障，就是郊區，在提到錫山區時，第一時間很難想到這幾個鄉鎮。
不過，這幾個鄉鎮是錫山區的經濟重鎮，像全國知名品牌紅豆集團就是從港下走出來的，在GDP上有著舉足輕重的貢獻。
綜合來看，錫山區的發展僅次於濱湖區和梁溪區，這主要得益於無錫東站的建成和投入使用。
圍繞無錫東站，錫山區的居民可以通過高鐵快速到達常州、蘇州、上海虹橋，這有益於高鐵上班族們在兩個城市之間往來，雙城生活就有了可能的基礎。
無錫東站
也基於此，在錫山區不限購區域投資房產的客戶比較多，我們瞭解過，這些投資的客群主要來自蘇州、南京、上海，這三個城市的投資客所對標的房價等級不同，所以他們認為無錫房價還大有可為。
其實，錫山區的房價被逐步認可，早在2016年8月，東亭板塊就誕生了錫山區首宗樓面價破萬地塊，同時東亭也是無錫“限購圈”外首個地塊單價破萬的區域。
板塊地價的逐步走高，表明開發企業對區域價值的認可。綠地、恆大、龍湖、藍光、紅豆、綠城等知名房企深耕於此。
不過，錫山區只有個盤產品力拔尖外，其它樓盤的產品力都處在中等水平。
NO. 6｜陸
下面說說三區合併的梁溪區。
如果無錫格局像一張攤開的棋譜，那麼梁溪便是那毫無爭議的天元。
事實上，穿城而過的京杭運河遠比太湖更早更深遠影響無錫格局，所形成梁溪中心區那看似核桃形狀的玲瓏身板下至今還蘊含了巨大的板塊能量。
江南水鄉——南長街
三陽廣場當年有著直逼新街口的氣勢，至今也是無錫商圈的絕對C位，一二號線也在此交匯，意味著地鐵規劃也是梁溪為核心。
作為無錫歷史資源最豐富的城區如果加上錫師附小，連元街等這樣百年名校，1.3萬左右均價無錫，這裡破3萬學區房也不是什麼稀奇事，而且在上一輪的漲幅，普遍有2k到3k的漲幅。
值得一提的是，無錫最容易被忽略的價值，是省內都堪稱一流水平的教育資源，尤其在橫向對比房價的維度下。
無錫，可能是學區房相對最幸福的城市。
錫師附小
但需要注意的是，作為無錫發展最早最成熟區域，老破小並不鮮見，如果沒有學區，地鐵地段加持，出現1萬2，3左右倒掛二手房也不少。
總的來說，既然選擇核心城區，索性就選最好的資源。
從初次置業的角度來看，無論是自住還是投資都會首先考慮主城區，一些特有的因素會把這群人隔絕在外，如限購這一個條件就成為主城區樓市不火爆的因素之一。
另外還有一個很直觀的因素，也是一個非常尷尬的地方，就是主城區發展過於成熟，當一個城區發展的過於成熟就沒有了未來，同時也沒有了空間和潛力，說的直白一點，主城區的房子除了學區和保值作用外，投資價值不大。
NO. 7｜柒
前面鋪墊了那麼多就是為了引出今天的核心位置太湖新城。
太湖新城無疑是無錫的一顆“明珠”。
其實，太湖新城的行政區域也發生著重要的變化，之前隸屬濱湖區，今年初太湖新城獨立成區，掛牌成立經開區，經開區繼承了之前太湖新城所有的功能定位。
太湖新城規劃示意圖
我之前看過一個視頻，視頻的大概意思是太湖新城的地理位置猶如曼哈頓之於紐約、陸家嘴之於上海，我覺得這個比喻恰當的很。
資料顯示，太湖新城自2002年啟動規劃以來，經過十餘年的建設發展，已經成為無錫各區域、板塊的頭部。
在環太湖城市中，無錫大概是向太湖發展態度最明確的，而這種態度極致體現就是太湖新城。
作為每屆物博會的舉辦地，太湖新城展示了無錫東道主的地位。
在這兩年，隨著各種配套諸如錫師附小分部，海岸城等，產業諸如金融街，華萊塢的影視，萬達城的文旅，雪浪的小鎮在逐步配套完善而大有起色。
甚至一條太湖隧道的重金投資，將重塑新的流量通道的格局。
太湖新城把吸附效應發揮到極致，也吸引了全國各大品牌開發商的爭相入駐。
無錫市政府
最一錘定音的是，2010年，無錫市政府正式搬遷至太湖新城，至此，太湖新城成為無錫最核心的“明珠”，同時也宣告了這裡就是無錫的未來。
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