每年大年前後這段時間，開發商不急於推新，市場上新房供應量就會大幅下滑，二手房成了大部分購房者的首選。
在年前這兩週的時間，不少購房者也在諮詢我們買二手房的建議。
我們計劃分兩次推送，為購房者推薦三個高性價的二手樓盤。產品涵蓋了中心城區的剛需和改善產品。
它們分別是錦江區三聖鄉的人居東御佲家、武侯區的桐梓林歐城、以及溫江區的明信仕林府。
本期，我們先聊主城區兩個樓盤。
基礎信息
開發商：興城人居
交房時間：2017年
物業公司：成都銀都物業
物業費：2.3元/㎡·月
成交均價：17000-19000元/㎡（二手房因裝修不同，價格浮動較大）
劃片學校：銀杏小學
面積段：高層46-159㎡，洋房181-228㎡
車位比：1：1.1
車位租金：300-450元/月
梯戶比：1T2，2T4，2T6，3T12
人居東御佲家是位於錦江區三聖鄉板塊內，西側緊鄰華熙528項目，南側銀杏小學以及七中育才（銀杏校區）。
三聖鄉板塊是自2017年城南限購後，成都五城區房價增值速度最快的區域之一。關於區域的發展，此前我們有詳細的文章介紹。
現在的三聖鄉經過10年的開發週期，聚集了超10萬戶家庭，目前的居住氛圍已經非常成熟。加上近幾年卓錦曼購、華熙Live528、綠地468等商業配套的補齊，地鐵13號線、9號線的規劃。三聖鄉板塊居住檔次升級，目前已經進入純改善盤的開發週期。
項目醫療和公園資源非常豐富，川大華西第二院已建成。公園資源上，除了三聖花鄉景區和市政公園外，後期還將打造副中心景觀公園二期。
在交通通勤方面，目前三聖鄉的地鐵線路只能依靠開通的2號線，直線距離較遠。但後期片區內將開建地鐵9號和13號線，對於城南和市中心通勤將會非常便捷。
也就是說，目前三聖鄉板塊的市場潛力還沒有透支，未來還有挖掘空間。
此前我們推薦過該片區內的樓盤卓錦城，單價雖低，但因為樓齡較長，後續增值潛力較差。並且因為戶型偏大，不少剛需人群還是難以承受。
人居東御佲家則是2017年交付的次新樓盤，是區域內唯一的高層+洋房組合的小區。
小區外側共計9個單元棟樓，中庭為4棟洋房（12個單元）。
其中套一套二小戶型分佈在1#樓，3T12戶佈局，其餘樓棟為89㎡起的三房、四房戶型。
東御名家小區內部實景
因為交付時間不長，目前的外立面還比較新。另外，小區內部的入戶大堂、電梯等維護不錯，品質感較好。
由於是圍合式高低配小區，社區內部沒有集中的園林景觀，但由於小區規模已經達到73畝，中庭低密產品佔地空間更大，實際的園林尺度比想象中要寬闊許多。
在二手房源上，目前小區主推的二手房為89㎡的套三單衛戶型。
該戶型為傳統豎廳戶型，雙陽臺配置，帶入戶小玄關，唯一的缺點是最小的臥室套內僅約6.5㎡，可以作為功能房使用。
目前該戶型清水房源的市場價格在160萬左右，單價約17500元/㎡，部分帶裝修的房源價格要買到170萬以上。
另外，該小區還有部分套一、套二小戶型二手房源，總價在70-90萬左右。
人居東御佲家所有的套一、套二戶型均位於1號樓，3梯12戶佈局，稍顯擁擠。但總價低，70年產權住宅，可以享受落戶、劃片以及最低3成首付的權利。
目前，以二手房價格來看，人居東御佲家小區的價格要低出競品樓盤華熙528約2500元/㎡，這個價格差距最大影響因素來源於學校劃片的差距。
華熙528劃片鹽道街小學528校區，人居東御佲家劃片銀杏小學。
兩個小學雖沒有畢業班，沒有對口初中，但根據周邊小學對口情況來看，大概率劃入同一所初中七中育才（銀杏小區）。
桐梓林歐城實景
基礎信息
開發商：朗基地產
交房時間：2009年
物業公司：成都清華坊樓宇服務有限公司
物業費：2.3元/㎡·月
成交均價：20000-30000元/㎡（二手房因裝修不同，價格浮動較大）
劃片學校：桐梓林小學
面積段：54-192㎡
車位比：1：0.7
車位租金：500-600元/月
梯戶比：2T3，2T5，3T17
桐梓林歐城小區位於武侯區桐梓林片區，南二環外側，成都老牌富人區，地理位置極佳。區域內居住氛圍、生活價值、休閒娛樂業極為繁榮。
區域交通發達，地鐵1號線，縱向人民南路、新光路；橫向二環、中環、機場高速入口，連接貫穿整個成都的咽喉交通網。
由於桐梓林片區起步較早，區域高端繁榮，又是老牌高端樓盤聚集區。區域新房產品早已斷供多年，只能選擇購買二手房，並且，要找到一個樓齡新的樓盤並不容易。
桐梓林歐城算是片區域具有一定規模型，且產品覆蓋人群廣的樓盤之一。
桐梓林歐城整個項目佔地約68畝，定位為高端居住社區。由於外立面採用當時最流行的歐式風格配上咖啡色外立面，使得其經過10年的風吹日曬，依然保持了較好的品相且不過時。
小區園林設計豐富，包含水景、亭臺、長廊、假山，內部配置健身配套、下沉式會所等休閒娛樂設施。
對比周邊同類小區，它的整體品質感屬於中上水平。
從產品分佈來看，小區戶型面積段從54-192㎡，跨度較大，且有大量90㎡以下小戶型產品的存在，所以居住人群從剛需到純改善均有覆蓋。（ps:這要歸咎於早些年的“90/70”政策）。
但是為了保證小區內部的高品質，開發商將1棟套一小戶型產品獨立於小區外部，這一棟樓的出租戶較多，小區內部還是保證了純粹的居家業主。
由於產品跨度大，不同的梯戶比及產品，對應的價格差距也大，從最低的20000到最貴的已經超過30000元/㎡。
以總價最便宜的套一小戶型來說，建面約54㎡：
該戶型市場價在110-120萬左右，單價約23000-25000元/㎡，按照現在的出租行情，租金在3000元/月，小戶型租金水平整體較高。
另外，小區還有86-89㎡的剛需二房、三房，總價在170-240萬左右，均價在20000-26000元/㎡，其中套二戶型價格較低，小套三最貴。
跨過89㎡的剛需戶型，就來到了改善需求面積段125-156㎡三房，這個面積區間的戶型單價在24000-28000元/㎡，往上還有180-192㎡的四房產品。
圖：建面約125㎡三房
從該樓盤的價格梯度來看，小戶型的性價比無疑是最高的，在周邊的同類競品非常少。購房者用剛需樓盤的價格買到品質小區的配套和物業服務。
當然，作為10年房齡的小區，本身確實會存在一些弊端。
比如車位配比1:0.7左右，停車位比較緊張，目前二手車位售價在17-20萬左右，租金在500-600元/月。
另外，因為樓齡較長，所以該樓盤所有二手房源幾乎都有裝修基礎，長期居住難免存在磨損，對於部分對裝修要求高的購房者，或許會存在二次裝修費用。
本期的就聊到這兒。
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