小康叔叔-

房價問題我在2004年就已經開始關注，並且專門寫過一篇博客專欄。

當然我也沒有預見到2008年的金融危機，以及此後的貨幣放水，所以也出現了錯誤的判斷。經濟體前進猶如走迷宮，雖然有不同的方向可以選，出於不同的考量，會有不同的決策，結果也會發生大幅度的偏移。

人心，是難以預測的，經濟發展由人決定，自然會出現撲朔迷離的走向。

房價被炒高，是多方力量共同作用的結果。

地方發展需要資金，稅收來得慢，顯然不足以支持大幹快上，於是賣地收入日益突出，最後成為財政支柱。

土地招拍掛直接推升了地價，出於各方面宣傳需要，“地王”一詞問世，並且廣泛宣揚，使得土地競價日益火爆。

房企為了銷售，往往四兩撥千斤，早期一兩千萬資金就敢操作幾個億的項目。先拿下土地，支付部分地價，再抵押貸款獲得建設資金。建築材料供應商墊資，施工單位延期付款，房子還沒建成就已經提前預售回款。

所以在早期的時候，房地產企業一兩千萬資金運作下來，兩三年時間可能都用不了，就可以賺取上億的收入。

於是，房地產開始火爆，各路企業紛紛進入房地產市場，包括了無數國企乃至央企。

2008年，美國次貸危機，國內諸多企業出口大受影響。此時房價已經出現明顯上漲，早期有資金炒房的人已經獲得了不菲的收益。

企業家辛辛苦苦忙碌多年，最後一算勞心費力居然虧損，平時還要求神拜佛裝孫子，還不如放棄實業，投資房產收益明顯更高。

自此，炒房團開始興起，大筆資金進入開始炒房。

一、早期的炒房客套路簡單，無非是低價買入，甚至合夥直接買下一層樓甚至一棟樓，零散的炒房客則是直接付首付貸款買房。持有幾年後售出，賺取利潤。

二、隨後炒房客的套路升級，只要手裡資金充裕，就通過貸款購買第二套房，當時只需要20%的首付。手上升值快的房產出手後就可以多出兩三套房的首付，從而滾動炒房。

三、炒房客規模越來越大，出現團隊合作。大筆資金進入一個三四線城市，直接掃蕩樓盤，將市場上近半房源收入囊中。隨後在中介處高價掛出，同時網上宣傳房子漲價的消息。其他售房者一看有利可圖，緊隨漲價，則房價普遍暴漲。炒房團出貨後迅速轉向下一個城市。

四、當投資房產的高收益日益凸顯的時候，出於擔心貨幣繼續貶值，存的錢越來越不值錢的顧慮，普通家庭也開始炒房，嗯，或者說投資房產。反正只是付個首付，買上一兩年後轉手售出，就是20%以上的利潤，比存銀行收益高太多了，還穩當。

五、開發商在房價上漲中功不可沒，從早期僱人排隊製造緊張氣氛。到捂盤惜售，先賣最差的房，留著最好的升值，明裡暗裡推高房價。

六、現金買房在最近幾年才被禁止，炒房成了洗錢的最佳通道。無數灰色和黑色資金通過炒房洗白，這也是房價上漲的重要推動力量。有人家裡藏著數千萬上億的資金，當然也有人把錢變成了一線城市幾十套房子。

七、在實體經濟走低，經濟避實就虛的時刻，房產盛宴本該落幕。於是棚改貨幣化安置出臺，造就了一大批持有大量現金的拆遷戶。這些人蜂擁進入樓市，一時間房產供不應求，2017年多數城市房價暴漲30%-50%。而普通群眾開始擔心以後還買不買得起房，緊隨其後去搶房，造成了如今火爆的場景。

2012年前後，網上流傳著一篇文章：《做了十八年的民營企業,今年撐不下去了》，建議大家一讀，可以更好的理解為什麼如今會不斷提及營商環境。這篇也可以作為炒房興起的大背景。

一位企業家，辛苦一年，賺的沒有一個普通炒房客多，這是一個國家的悲哀。

一個上市公司，面臨虧損，賣兩套一線城市的房產扭虧為盈，這是股市的悲哀。

一代年輕人，初入社會就要面臨高昂的房價，揹負沉重的房貸和房租，又談何創新創業與未來？

如果您認可我的觀點，敬請點贊或者評論讓我知道！

簡單說這些，感覺很沉重，但是很無力。炒房者獲利離場，最後則是全國人民揹負長期沉重的債務和後果。

財智成功

炒房的方法有很多，我舉三個比較典型的案例說說。

擊鼓傳花

這個在學區房的炒作上比較常見，說起來很簡單，就是100萬買一套學區房，供孩子上好一點的學校，等孩子畢業了，再加價到120萬賣出給下一個需要學區的家長，下一個用完之後再加價30萬買個下一個，就像擊鼓傳花一樣，總有接盤者。

這樣幾輪下來，學區房價格就翻了好幾番。因為學區房是稀缺資源，總有家長望子成龍，想給孩子提供一個捷徑，所以學區房不愁買家，這個擊鼓傳花的遊戲可以一直下去。

捂盤惜售

這種做法炒房團也很常用，比如某地炒房團組團來某個城市某個樓盤一買就是幾百幾十套房子，買空之後就慢慢放出來，第一套100萬，過一陣子第二套叫價120萬，只要有成交，大家一看這房子漲勢很好，就開始搶了，炒房團再分批提高價格賣出，越漲價也好賣。

虛假造勢
這個方法開發商用的可能更多，就是開盤時僱人來造勢，有的人好像一買就是十套二十套的，售樓處人滿為患，造成搶購的假象，售樓人員會告訴真正要買房子的顧客，快買吧，再不買房子就沒了，再提高價格也就順理成章。

以上是三種比較常見的方法，其實還有很多，但說到底都是利用人們買漲不買跌的心理，以及對房價上漲的預期。

如果你還知道更多的炒飯方法，歡迎留言補充，幫助大家辨別。

鑫財經

其他地方不瞭解，網上的信息也不一定準確，我來說說我所在的城市崑山吧。

2015年的時候，我同學買房子，我陪著他看了很多的房源。最後從一個上海人手裡買了一套城東的房子實際成交價6950每平方。當時市區均價大概在1萬左右，崑山環境最好，學區最好的城西也不過才1萬3到1萬五。即便在緊挨著上海的花橋，那個時候平均房價大概在12000左右，可以說城東當時是價格的窪地。

在當時的價格水平下，只要老老實實在工廠裡上班，一個月工資5000塊的人，幾年時間首付一套房子不是問題。然而此時此刻，崑山城東的一手房價格沒有低於14000的，1萬6到1萬八是主流。

我感覺在這個房價漲起來的過程當中有三個因素是非常重要的。

首先就是房產中介，那個時候房產中介壓根沒心思，交易二手房，全都是在推一首新房，開發商給的回扣非常高，成交一套，基本上佣金在2萬到5萬之間。而新房的價格是由房產開發商決定的。不要問我是怎麼知道的，我臥底了一箇中介群。

所以第二個因素就是開發商炒作，開盤定價一家比一家高，相互攀比，最終每個月都會上升個一千塊左右並且捂盤惜售。各種網上流傳的手段都在用，比如說找人過去排隊，或者搖號之類的。

第三個因素，那就是一直謠傳地鐵要開通。這個因素也非常重要，確確實實地鐵現在在勘察。勘察的，第二天，我有一個朋友就興致沖沖的去買了一套房子，借了好多錢。這個因素對人們的心理暗示非常強。

基於以上因素，從2015到2017年崑山房價在一年半之內翻了一倍。

王龍說財

大家好，作為一個走到哪哪房價都高的人，我來給大家講解一下房價是如何變高的。2008年的時候，北京房價開始大漲，當然，那時候我還不在北京，那時候我還在老家愉快的當一個初中生，如果不是政治課本，我連什麼是經濟危機都不知道。

那個時候縣城的一套學區房20萬，我清楚的記得班裡最有錢的學生說他家剛在這裡買了房子，當時也沒覺得有多厲害，現在想想才知道有錢人從小就知道房子值錢了。宿舍有個孩子整天在炫耀他爸在周邊城市買了房子，當時就想不就一套房子嗎，還買這麼遠有什麼好炫耀的。直到去年，我看到他已經買了奧迪，才發現，不用買房就沒什麼壓力了。

剛到省會城市上大學的時候，那裡房價只有五六千，本地人說市中心房價都快漲到八千了，那時候家鄉縣城的房子兩千都沒人要，當時是2011年。三年後，省會城市的房價就已經漲到均價七八千了，那時候由於大力發展東部，所以東邊房子一年之間由五六千漲到了一萬多。2006年的時候，全市的房價就都漲到一萬多了，而當時的家鄉房價只有3500左右。

等到我2007年回到家鄉的時候，才發現家裡的房子已經在一年之間漲到了五千多，這只是一個小縣城。如今用了不到一年時間，家鄉的房價又漲到了七千一平。我家住在縣城周邊，與那些小區到公司的距離差不多，開車十五分鐘就能到。如今，正在糾結該不該買，買，真心覺得不值，不買，又好像少點什麼。

歷史密探

這是有套路的，當然現在可能不是這種操作了，但當年很流行。

房子到底缺不缺？實際上，我一向主張在一定意義上房子是不缺的，之所以人們還在義無反顧搶房子原因在於緊俏是一種假象，購房者被矇在鼓裡。這都是炒房者在作怪。只要有炒房者存在，多少量都能給你消化掉，因為炒房最有意思的還不單純花自己的錢，花別人的錢炒房，何樂而不為呢？利用加槓桿，四兩撥千斤的道理很簡單吧，就是這個意思。他們用極少的資金撬動極大的資本，然後利用各種套路把資源掌握在自己手裡。

安家融媒記得當年有報道說，10萬倒房一年淨賺一個億。原來炒房的真相是，他們把房子賣給自己。在那個年代他們不怕沒有接盤俠，他們真是太聰明瞭。 “一下子買那麼多房，萬一賣不出去，虧本了怎麼辦？” “要是能賠本，我們還炒什麼房？無所謂有沒有人買，我們絕對不虧。”“我們賣給自己。我們這一個團分成兩組，一組買一片房，都向銀行貸款。房子到手之後，有沒有別人來買都無所謂。抬高了價格，兩個組互相買賣，對沖你知道嗎？首付就都不用付了，只要再到銀行做8成20年的按揭就行，拿到了貸款先還掉前一次的貸款，剩下的就是利潤。如果還能升，就再買賣一次。反正絕對穩賺不賠。價格起來了，對開發商也有好處。” 所以，這就是為什麼縱容炒房者的存在了。因為大家都綁在了一起。

光宇吐樓市

在回答這個問題之前，先給大家講個故事吧：

古時候，有一個做大米生意的奸商。每年糧食豐收的季節，從農民那裡收購大量的大米放在糧倉裡，然後在市場上賣。其實，這是做大米生意很平常的做法，為什麼稱之為奸商呢？

因為奸商不按套路出牌，經常搞一些散佈謠言、囤貨居奇等製造市場恐慌的勾當。在下一個播種的季節，往往是青黃不接的時期，農民手中的餘量不多。情況更復雜的時候是遇到第二年年成較差時，糧食大幅欠收甚至絕收，青黃不接的時期是最難熬的，很多人將會面臨忍飢挨餓的困境。這時候，奸商趁機捂盤，一方面減少市場供應，另一方面哄抬價格，今天大米5元一斤，明天6元一斤，後天7元一斤。這時候，大家為了避免下一日價格更高，爭相恐後地選擇當日購買，導致奸商當日供應的糧食被瘋狂搶購一空，人們只好第二天起大早排隊去買，生怕買晚了價格漲得更高或者乾脆買不著。這就導致糧食價格越漲越高，越買越瘋狂，進入惡性循環。

這個局怎麼破呢？後來，某縣令想出一個辦法：對奸商採取一定政策措施，即糧食出售價格不能高於收購價的一定比例，否則將給予嚴懲。這個政策出臺以後，奸商覺得捂盤已經沒有太大意義，甚至賣慢了還要消耗額外的儲存成本。於是，奸商變成了正常的生意人，結合市場需求供應糧食，市場也恢復了往日的平靜。

回到這個問題上來：炒房團主要運用了學區房、地鐵房等特殊性質以及一些人買漲不買跌的心裡，大肆製造市場供應減少以及價格不斷上漲的情景，引起一些剛需人群的恐慌，導致房價越漲越買，越買越漲，進入惡性循環。當前，我國已經採取一系列措施，嚴控炒房行為，實際上就是促使房地產市場進入健康發展的軌道，實現良性循環。

經濟好望角

正所謂無利不起早，資本論中有這樣一句話

房子能被炒這麼高，就是因為其中的暴利，縱觀最近幾年，有什麼行業的利潤能超過房地產。網上流傳這樣一個笑話，

在北京二環以內的房子基本都在千萬以上，這樣算還真差不多。如此高的暴利，讓資本趨之若鶩，下面就再來看一下房子是如何被炒高的。

房地產中的投機過程和股市裡的投機過程大同小異

1.先選好房價低的城市，再從城市中找到位置比好的地段上的售賣的小區，利用幾個月時間慢慢把小區內的房子買下一大部分，根據資金來，最少要三分之一以上，這樣就把這個小區流通中的房子控制了大部分。這就有如股市中的建倉。

2.然後利用新聞，媒體，網路等工具對外散佈有利於房價上漲的消息，同時再出手大張旗鼓的短時間內買入一部分房子，抬高房價，做出有這個小區房子出售很火爆的樣子，不買還會漲價。這樣房價就被一點點抬高了。這有如股市中的公佈利好，拉昇股價。

3.等房價到了一定的價位，再慢慢把手裡的房子出清，然後捲鋪蓋走人，再到下一個城市。這有如股市中的出貨了結，再換股。投機的流程都是大同小異，都要經歷建倉-洗盤-拉昇-出貨。

要說我身邊嗎，還真有一個例子。就發生在我的身邊，具體那裡就不透入了，大體是這樣的流程。有幾個村子被徵地，按一年2000/畝，一次租用50年，並且一次性付清。看的其它的村子眼熱的不行，還盼著自己的村子也能徵地。但是徵地完成的幾個月後，突然放出了一個驚人的消息，徵地的地方要建大學城，我們市裡的一流大學要整體全搬到這裡來。這一下這裡的地皮火了，拍出的地皮650萬/畝，連帶著周圍的樓價也漲到了天上，我們這裡撐破天也就是三線城市，大學城周圍的房價，從原來的6000多/平方米，不到半年的時間漲到了1.3萬/平方米。這是我親身經歷的一個例子，半年的時間漲了一倍，哈哈，還有什麼投資比這更賺錢，100平的房子半年就能賺接近70萬，但對於地皮來說，這都是小兒科，就不多說了。

我是禪風，希望我的回答對你有幫助，點個贊加關注，還有更多精彩內容與你分享。

淡淡禪風

“戲法人人會變，各有巧妙不同。”比如“聯手炒作，哄抬房價”，“飢餓營銷”、“眩暈營銷”、“自拉自唱”等等；炒房的套路很多，而且還在千變萬化、與時俱進。

“溫州炒房團”、“請農民工到售樓處排隊”等套路早就被取而代之。相對於全國一二三四城市巨大的樓市體量，僅僅靠一、二支隊伍是難以炒高全國的房價的。以開發商為主體的鬆散型“炒房團隊”，才是目前樓市的最大推手。

今年春節之後，筆者就親眼目睹了一場“炒房”的鬧劇。連續幾十次接到A商鋪的電話營銷電話之後，經不住誘惑就趕往售樓處現場。在途中還幾次接到售樓小姐的催促電話。但是，到了售樓現場，居然沒有銷售人員對接。事後才知道，我們是被售樓小姐拉去烘托售樓氛圍的，以此顯示房子供不應求的態勢。

整個售樓現場極其熱鬧，彩旗飄揚、擠滿了準客戶人氣鼎盛，此乃“眩暈營銷”。大約有上百位售樓先生、售樓小姐在接待客戶。此時打聯繫我們的售樓小姐電話老是佔線，其實她在招攬其他的客戶。

此時我們找到售樓處的略微空閒工作人員，被告知“商鋪很好賣”、“已經沒有剩餘幾套了”、“活動即將結束”。工作人員帶我們走到售樓大廳的售樓統計畫板面前，上面插滿了“已售”的小紅旗，此乃“飢餓營銷”。

此次大型商鋪的銷售活動，得到了社會各界的“支持”。電視臺、網站、報紙宣傳報道，上百位人員的銷售團隊轟炸式營銷，令人感到商鋪確實“好賣”，否則怎麼會需要這麼龐大的營銷隊伍？ 整個售樓活動看得出是經過精心策劃，聯合城市建築、商業綜合體、新聞媒體等單位共同做出來的“頂層設計”。

事後聽說此項活動，並沒有像售樓處所說已經“結束”，而是不斷招攬新的客戶前去看房。 幸好是買房老司機，筆者才沒有落入這一個圈套。

據“中介”的老朋友透露，此類商鋪根本賣不出去，現在商鋪已經飽和。此乃筆者親身經歷，少見多怪了；看了諸多網友的精彩回答，才領教了更多的樓市內幕。

陸燕青

說起炒房團，相信大家都恨得牙癢癢，但對於炒房團究竟是誰，炒房手法如何，知道得卻並不多。

我研究了一下他們的炒房思路，如果你所在的城市也出現了類似的跡象，或許便是迎來了炒房團。

炒房團的戰果可以有多輝煌？一個四線城市漳州，可以在9個月時間內，樓市均價漲2倍，個別樓盤漲3倍。

下面來看看炒房團的炒房方法：

第一步，確定目標城市。炒房團的成員，相當多一部分本來是做實業的，之前通過做實業積累了一筆財富和資源。後來眼看著自己累死累活做實業，卻不如親友炒房賺得多，便索性拿出一部分自有資金開始炒房。

依靠之前積累的眼界和信息，他們通常提前鎖定一個目標城市：這個城市的房價不高，屬於四五線城市，不限購、不限售也不限貸，但具備講故事的空間，比如距離省會城市比較車程比較近，和周邊城市的房價差距比較大，環境優美適合旅遊等等。

第二步，確定炒作樓盤。一座城市太大，炒房必須集中火力。炒房團最青睞的可能是“學區房”小區，因為這類小區通常建設比較早，“流通盤”少，中小戶型多，佔用的炒房資金不多，且完全不必擔心沒有接盤俠。一個均價1萬元的小區，“流通盤”可能不到50套，且大多在60到80平米之間，只需不到1000萬元的資金，便能控制這個小區的流通市場。

第三步，大舉掃貨，壟斷供應。按照類似的思路，炒房團便會開始在目標城市大舉掃貨，一個四五線城市的二手房存量供應不會太多，炒房團掃貨完成後，可能已經吃進了30%的存量甚至更多。短期內供給的迅速減少，必然會刺激房價有所上漲。

當然，在這個過程中，炒房團會借用親朋好友的身份證買房，但這顯然不夠用，所以最常見的一種方法，是他們向農民工買身份證，簡單包裝一下再去銀行貸款買房。銀行為了利潤，會睜一隻眼閉一隻眼的。

第四步，聯手中介，散佈利好消息，為漲價造勢。炒房團是不可能滿足於房價穩步上漲的，他們要的是房價快速上漲。這時他們會聯手大型房產中介，通過對倒交易的方式刷新掛牌價格。一些有出售意願的房主眼見房價一天一變，自然會想再等等，於是房子的供應進一步減少，而需求卻依然存在。這個時候，只需要再通過媒體、論壇、公眾號等途徑散佈樓市的利好消息，房價必然猛漲。

第五步，賣出獲利。這一步最沒技術含量，反正接盤俠有的是。在炒房團的炒作下，漳州在市區人均收入約3000塊錢的情況下，市區房價卻以近乎“一天一價”的態勢，從六七千元起步，向1.5萬元、2萬元、2.5萬元、2.8萬元進發。

弄懂了上面的炒房思路，如果有一天你發現自己所在的城市，二手房成交突然快速上漲，二手房供給突然快速減少，打開本地電臺電視臺又全是樓市利好消息，那麼或許你最應該做的事情，是趁著炒房團還在繼續炒作，跟風搶一套房。

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速讀財經

作為一名銀行從業人員，接觸了很多開發商和二手房中介，主要從他們的角度來看一下他們如何炒高房價的。

開發商方面

二手房中介

二手房中介最典型的方式就是惡性競爭、哄抬房價，並且想盡辦法隔離買賣雙方，使的二手房市場烏煙瘴氣。同時利用他們手中的資源，拿到大量的一手房房源，買號倒號。使的本地房地產價格也大幅度上漲，一定程度上影響了房價，助推的房價的上漲。還有就是幫助炒房族騙貸，以低首付高額貸款拿到房子，並以高價賣出，造成了炒房族大量庫存房產，剛需一族一房難求。

關鍵字: 財經 房價 炒高