分享一個當下買房的具體例子。
來自我在瀋陽的高中同學，想在把自己嫁出去前給父母換套房子。
需求和情況如下：
上年紀的父母剛需養老自住，首付預算20萬，可酌情再加一些，父母會再支援幾萬。
在意三點：
保值，扛不住買完大跌
近公園
買菜方便
後兩點都是老人提出的，解決不了，換的慾望不大，老房子住著也挺舒服。
同學找了我，我也回瀋陽幫忙看了看，給瞭如下建議：
因為二手房涉及評估，首付最保守估計就算4成，房子總價極限70萬，要有裝修和傢俱，因為這個預算根本沒有自己裝修的空間。
所以裝修和傢俱本身就是筍的一部分。
毛估了一下，單價只要能控制在7000以下，90～100平的改善戶型，收益空間還是可期的。
哪怕只漲到單價一萬，也還行，對改善房來說，這個總價當然不算貴。
30年等額本息，月供不會超過3千，再把爸媽原來的老房子出租，壓力更小。
等她買了，我會幫著拉一個現金流量表。
小區我完全按照自己的喜好給的：低容積率、低密度、物業要好、物業費要貴（老人最膈應這點，需要同學自己說服爸媽）、要近公園、最好有菜市場，沒有的話，重點看底商（滿足二老要求）。
問題來了。
看似篩選小區的條件沒毛病，但是這裡隱含著一個巨大的缺點：
滿足標準的小區，一定是改善戶型為主，面積大。
但我們總價是有上限的啊！所以，又得增加一個條件—老破大範圍內，儘量挑選樓齡小，小區好，單價低的。
根據以上條件確定區域，做了張圖：
我把瀋陽所有還不錯的公園全標出來了。
問題又來了，南邊的公園單價貴，絕大部分買不起。
西邊一個，東邊一個，忒遠。就剩北陵公園可以重點看。
之前回瀋陽呆了一個週末，我媽開車帶著我和同學重點把北陵公園周邊的樓盤看了一圈。一套房子沒看，只看了小區。
後面的工作就交給同學了，重點是小區品質和潛力的橫向比較。
後來同學和我說她已在春節前下了定，總價不到70W，園區物業很好，房子也很乾淨。
唯一遺憾的是沒等到上浮比例取消，房子是父親名義買的，同學做了擔保人，增加了月供但保下了自己的首套資格。
我覺得這算一個從掃盤、看房、選擇、管理的典型案例了，但是其中缺少小區和戶型選擇，以及砍價環節。
整個過程，我們就看了一眼瀋陽二手房成交均價和皇姑+于洪區均價，再沒糾結過宏觀層面的事兒。
接下來說說在二線城市投資房產獲益的關鍵。
邏輯是這樣的：
二線城市房價的天花板低，單價的升值空間肯更不如京滬廣深。
那麼，如果想獲利更高，有兩個要點：
起點低，單價低。
假設1W5是極限，5k買入是3倍，7k買入可就只有2倍多點兒了。
貸款成數高，槓桿高遠比房貸利率重要。
因為房產收益很大一部分來自負債的長期貶值。因此貸款越多，未來的貶值基數也就越大。
利率對收益的影響遠小於貸款成數，2成首付是5倍槓桿，3成首付是3.3倍槓桿。
影響貸款成數的因素有：房齡、評估價、網籤價、政策對首付比例的要求等。
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羅列下這兩天的精華帖：
# 一個房產投資老炮兒的猶豫
# 上市公司的三張表在說什麼？
# 解釋下「把山房」
# 地方債，很有意思
# 錢去哪兒了？
全職解悶兒，歡迎你也過來坐坐：
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