03.19 公房承租人死亡後動遷利益歸誰

文章摘要：

承租人死亡後動遷利益歸誰？可繼續履行租賃合同者有多人的情況怎麼辦？關於建議或指定承租人規定合理性的探討…

在律師的實際業務中，經常出現本題所涉及的情況:承租人死亡而同住人或親屬無法協商一致，導致出現動遷簽約主體糾紛或利益分割糾紛。

律師根據這一情況，特別梳理了相關的法規和上海市基層法院，中院的審判案例分析不同情況下的判定結果。

首先來看上海市住房保障和房屋管理局於2013年頒佈的相關政策。

 關於公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡的確定房屋徵收補償協議簽訂主體的通知
\t 滬房管規範徵〔2013〕9號
各區縣住房保障房屋管理局、各房地集團：
\t 根據《關於貫徹執行〈上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則〉若干具體問題的意見》（滬房管規範徵〔2012〕9號）的規定，房屋徵收範圍內公有居住房屋承租人戶口遷離本市或死亡，可繼續履行租賃合同者有多人的，房屋徵收決定作出前，當事人之間未能就確定承租人協商一致，或者未提出變更申請的，按以下規定確定房屋徵收補償協議簽訂主體（以下簡稱簽訂主體）：
\t一、房屋徵收部門可以提請房屋徵收評議監督小組（以下簡稱監督小組）組織協商確定簽訂主體。監督小組按《關於貫徹執行〈上海市國有土地上房屋徵收與補償實施細則〉的若干意見》（滬府辦發〔2012〕24號）的規定成立。 

\t二、監督小組應召集當事人進行協商，協商會議召開的時間、地點由房屋徵收部門負責通知，同時通知公有居住房屋出租人或其委託的管理人到場。
\t三、監督小組組織協商時，可以要求公有居住房屋出租人或其委託的管理人就確定公有居住房屋承租人的相關法規、政策進行說明。
\t當事人協商一致的，監督小組就協商結果作出書面記錄，並由當事人簽字確認後送交房屋徵收部門。協商確定的主體為簽訂主體。
\t當事人協商不一致或無故缺席的，由監督小組就協商情況作出書面記錄，提出確定簽訂主體的建議。協商調解的記錄及建議經監督小組成員審核簽字後提交房屋徵收部門。房屋徵收部門將監督小組組織協商的書面記錄、建議及相關資料等送交公有居住房屋出租人或其委託的管理人。公有居住房屋出租人或其委託的管理人根據《上海市房屋租賃條例》及其相關規定在15日內書面確定承租人後，通知當事人和房屋徵收部門。確定的公有居住房屋承租人作為簽訂主體。
\t四、本通知自2013年10月14日起施行。
\t 上海市住房保障和房屋管理局
 2013年10月14日

在該文中，特別重要的是針對“可繼續履行租賃合同者有多人的”這一情況下的處理。針對上述“可繼續履行租賃合同者有多人的”規定，其實是按照《上海市房屋租賃條例》第四十一條之規定：

\t 房屋租賃期間租賃當事人死亡或者依法變更、終止的，租賃關係按照下列規定處理：
 （一）出租人死亡或者依法終止的，由房屋所有權的繼承人或者繼受人繼續履行租賃合同。 
 （二）居住房屋承租人死亡的，其生前共同居住人可以繼續履行租賃合同。公有居住房屋承租人死亡的，其生前的共同居住人在該承租房屋處有本市常住戶口的，可以繼續履行租賃合同；其生前的共同居住人在該承租房屋處無本市常住戶口或者其生前無共同居住人的，其生前有本市常住戶口的配偶和直系親屬可以繼續履行租賃合同。
\t（三）非居住房屋承租人死亡或者依法終止的，租賃合同依法變更或者終止。

針對“配偶”“直系親屬”有無先後順序的問題

，目前上海市各法院的判例中難以形成統一標準。在一例裁決中，並不認定配偶相比子女有優先順序。而在另一判例中，則明確裁定“配偶”“子女”“祖父母外祖父母”等按順序優先。法院在做此判定時，會根據利益平衡原則作出裁定。

關於建議或指定承租人規定合理性的探討

需要特別注意的是，在上述《通知》中規定：公有居住房屋出租人或其委託的管理人根據《上海市房屋租賃條例》及其相關規定在15日內書面確定承租人後，通知當事人和房屋徵收部門。也就是監督小組直接建議承租人選，並作為簽約主體。這導致了近兩年大量的公房承租或者動遷訴訟糾紛圍繞承租人指定程序的合法性，利益相關人訴求未經調解指定承租人的情況。而在法律規定公房動遷利益歸於承租人和同住人的情況下，導致這一指定或建議的權力實際上涉及數額巨大的動遷利益。特別是目前很多公房實際上並無同住人的情況下，會導致誰被指定為承租人，則誰即可依法“獨吞”數額巨大的動遷補償利益。例如甲為承租人，其無同住人，死亡後其子女乙，丙，丁，戊，庚本具有同等的承租權利，但若監督小組單獨建議由丙擔任承租人，則乙，丁，戊依法不能享有任何拆遷補償利益。這顯然是嚴重違背公平原則的。

我們認為，行政事業單位在制定相關規章制度，涉及調整公民權益時，應秉持公平公正的原則，以緩和社會矛盾，和諧家庭關係為主旨。

再則，公房承租與商品房的市場租賃應存在本質的不同。公房承租並非對於個人的贈與或者獎勵，而是在計劃經濟時代按勞分配中個人獲得分配的生活資料。結合相關物權法專家的研究，我們認為直管公房的承租人對房屋應享有絕對的支配權，國家一旦將公房作為福利分配給員工就不可以收回。事實上，上海市的房屋價值補償中，執行的是按產權房80%的標準，據此我們認為承租人與出租人的利益比例應為8：2(有的學者認為應該為9：1才合理)。而且由於公房承租權的特殊性，其理應可以繼承。所以我們認為上述房管部門的規章制度在劃分公民財產權益，干涉公民繼承權益時顯得過於隨意，缺乏法理依據。事實上也造成了群眾訟累，甚至干擾了司法公正。