道義板塊與全運板塊，兩個同處於三環外的板塊，發展時間不同，發展條件不同，如果一定要說硬件條件，道義板塊絲毫不遜色於全運板塊甚至強出不少，但是道義板塊現在的整體均價剛到6000元/平，即使道義大街兩側高層產品也就7000元/平多一些，而全運板塊的均價已經達到9000元/平，是什麼讓兩者房價出現這麼大的反差？在我看來，道義板塊與全運板塊，就好似瀋陽與深圳，雖然前者有著諸多強有力的硬條件，但是環境與發展起始條件讓兩者的發展速度截然不同。
沈北新區道義板塊有多少有利條件呢？從交通上講，地鐵2號線北延線已經延伸到蒲田路站，從道義大學城中間穿過，連接道義板塊與市中心的公交線路更是多達20餘條；從商業上講，道義大街沈北路為中心的道義商圈已經初具規模，積家購物中心、華潤萬家、步陽商業街等等已經可以滿足大部分的商業需求；從生活上講，道義板塊成熟社區比比皆是，各類生活配套設施非常完善；從醫療上講，醫大盛京醫院（醫大二院）沈北院區已經開始提供醫療服務，距離較近的還有739醫院、242醫院等等，距離皇姑區遼寧中醫院、兒童醫院大概10公里左右的路程，距離醫大一院直線距離約14公里。更何況道義板塊還有著大學城這最大的優勢，以道義大街沈北路路口為中心，5公里半徑內分佈著遼寧大學、瀋陽航空航天大學、瀋陽師範大學、瀋陽醫學院、瀋陽工程學院、遼寧傳媒學院等十幾所大專院校，數十萬的高校在校生。
道義核心位置的瀋陽航空航天大學
相形之下，全運板塊的硬件條件就要差不少了。全運板塊的崛起源於2010年的渾南大發展，加速於瀋陽全運會運動員村即瀋陽全運村的建設。至此不過數年光景。從交通上，地鐵2號線南延線開工日期尚不可知，連接板塊與城市核心區的公交線路在10條左右，此外有2條有軌電車線路經過，總體來說交通配套對比沈北至少差1個檔次；從商業上講；全運板塊自己尚無成熟的商圈，距離較近的可算是奧體商圈，直線距離超過6公里，距離白塔堡商圈直線距離也有接近4公里；從生活上講，周圍項目的入住率普遍不高，雖然比前幾年要好許多了，但生活配套還是比較一般；從醫療上講，距離最近的是醫大一院渾南國際醫院，位於創新路白塔一街，距離醫大二院直線距離11公里，距離醫大一院直線距離14公里，醫療條件上稍稍遜色於道義板塊；全運板塊最大的特點就是以瀋陽市政府為中心的各種市政設施與場館，包括瀋陽市政府、瀋陽創新天地、瀋陽市環保局、遼寧省圖書館、遼寧省博物館、遼寧省科學技術館等等所構成的龐大的政務區。
瀋陽全運村
除了這些表面上的差別，道義板塊與全運板塊最大的不同就是發展的過程不同。道義板塊的發展起始階段是從大學城的建設開始的，一點點的建設逐漸的完善，在整個過程中的很長時間，道義板塊都具有著極強的城鄉結合部的色彩，尤其是板塊發展之初並沒有完整的整體規劃，完全是傳統的沿著道義大街向兩側逐漸鋪開的城市發展過程。全運板塊則完全不同，在渾南發展伊始，在廣大區域內就進行了整體的市政規劃，種種利好政策推動了大量項目在板塊內迅速鋪開。從其開始呈現在大眾眼前到現在，雖然過程中經歷了跌宕起伏，經歷了"鬼城"之說，但其高端的印象已經植根在大眾眼中。
道義板塊地圖
全運板塊地圖
從地圖上能看出，道義板塊沿道義大街兩側展開，項目分佈得較為零散，全運板塊則整齊許多。去過兩個板塊的人會有更深的感觸。道義板塊除道義大街與沈北路道路條件稍好外，其他街路大多比較狹窄，七星大街、蒲河路等幾條道路條件較好的道路由於缺少熱點吸引顯得冷清許多。尤其是道義大街西側，住宅項目之間夾雜著許多中小型生產企業，住宅區旁邊是工廠再過去又是住宅，很難讓人相信這是個發展良好的大型生活區。全運板塊整體的道路條件較之道義要好得非常多，依託莫子山公園、新市府、市民廣場整體鋪開，並且居住區、政務區、工業區分佈的相對集中，給人井井有條的感覺。如果兩個板塊之外的人來看，第一印象全運肯定要比道義好許多。
道義與全運，就如同瀋陽與深圳。一個是老牌社區，一個是新興之地。道義板塊如同瀋陽，有著眾多的罈罈罐罐，那個都不捨得丟，家底厚實但有著種種弊端，按部就班的發展也有不小的進步。全運則如同深圳，本就是一張白紙，打破一切陋習藉助政策優勢，藉助種種利好，不僅在短短時間就有長足發展甚至還完成了超越。目前全運的家底還不夠厚，很多過去的利好還沒有轉變成實實在在的優勢，如果半路故事講不下去有可能造成良好印象的崩塌，但只要有一點時間去積累和轉化，就能將已經完成的超越落到實地。道義板塊的家底很厚但弊端更多，按部就班的來也會有不小的發展，但走路始終追不上跑步，下面就看是否能打破常規藉助京沈合作的東風起飛了，否則就只能慢慢的發展，遲早會被真正的甩開。
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