大海里游泳的超人
我認為：
二手房是否具備升值潛力的條件和因素，是決定能否購買的重要參考；
貸款成數和貸款年限會受到混合結構二手房的重要影響。
01
二手房是否具備升值潛力的資源
（1）教育資源
房齡在二十年左右的二手房，大多數位於城市的鬧市區，市政基礎設施和公共配套設施比較完備，教育資源得天獨厚，這也是該類二手房的交易價格年年不斷攀升的重要原因。
我一個親戚，在2010年的時候以單價6000元/平的價格購買了一套建築面積為60多平的二手房，購買目的是為了孩子讀書。小區附近有二所小學和二所初中，四所中小學都是本地數一數二的名校。
如果以當時的這個價格，可以在本地任何樓盤購買一套建築面積為100—120平的住宅。
現在，該學區二手房的價格已經飆升至1.3萬—1.5萬/平的價格，且一房難求，未來的升值潛力更加難以預料。而不是學區房的住宅，升值幅度遠沒有學區房大。
因此，如果二手房的房齡有二十年，但具備豐富的教育資源，我認為，可以入手。
（2）當地是否將小區列為改造對象
由於二手房的房齡已滿20年，小區的市政基礎設施，比如水、電、氣、排水管網比較落後，另外，小區沒有停車場和電梯，小區的內的道路沒有硬化，物業管理缺失，以上等等都是制約小區內住房價值的重要因素。
如果該小區被列入了老舊小區的改造範圍，並在市政基礎設施、停車場建設、安裝單元門或電子監察系統，無疑將會整體提升小區環境，延長住房的經濟壽命，那麼，從這個角度來說，購買這樣的二手房，還是可以的。
購買人可以到住房所在地住房城鄉建設行政主管部門去諮詢，看看該小區是否被列入了老舊小區改造名單。
02
貸款成數和貸款年限會受到混合結構二手房的重要影響
因二手房房齡已滿20年，可以推定該住宅的結構為混合。
國內有的城市規定，銀行對混合結構的住房不予貸款，有的規定不能使用公積金貸款。
即使能通過商業貸款，二手房的商業貸款成數，也就是貸款的比例比較低，相應的，首付款的比例較高。
所以說，如果購買混合結構的二手房，應注意這個問題。
03
結語
房齡滿20年的二手房，主要看是否具備未來升值潛力的因素，比如學區，或者當地行政主管部門已將其列入老舊小區改造名單，這樣的小區，可以考慮入手。
如購買二手房僅僅為滿足剛需，最好與同類型住房進行比較後，再決定是否購買。
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