霓裳◆落花瓣◇
2019年太原樓市趨勢和大膽預測（太原旅居地產作者張明原創）
太原這個城市，我生活了四年多，買了兩套房，也因為限購政策把山東的戶口遷移到太原，成了一個新太原人，而自己做了一年多新房管理和策劃，三年多左右二手房運營和管理，對太原房地產市場似乎有一種深厚的感情，也不斷接觸行業內的市場調研和數據的夥伴們，如太原易居克爾瑞，也有本土一直關注的朗潤置業，還有明源君的很多地產研究，更有聚信評估和瑞友。而這一切，似乎對於一個做二手房運營管理的人是奢侈的，但是那又何妨呢，沒有人侷限住你的思維和你的腳步，即便人微言輕，也有發言的機會，也有成為金句的締造者。
而筆者自己在意的是腳下生活的城市發展，手中生存的行業趨勢。
2018年還有11天即將結束了，筆者在這一年也是波折蠻多，地產行業也是像過山車一樣，經歷了一遭輪迴。回顧2017，總結2018，預測2019年，這個小循環如果再非週期的波動裡，還是極為可能實現預測兌現的可能。自己就當一個串珠人，將行業的價值線索珍珠串聯起來。
預測論點一：2019年存量房價格趨勢：整體平穩，年增長幅度同比下降，環比增長10-15%左右。
論據：2017年的存量房開始了激發的活力，2017之前增幅讓人是用年度來衡量的，而2017年月度增幅也開始了明顯，2017年的年度增幅再上半年就已經完成了二位數的增長，全年增幅在30%左右（同等時期全國來看，算是平穩的，全國超過50%增幅的城市大有存在），進入到2018年，增速前半年仍有延續，下半年尤其是金九銀十的這個涼涼，未能將增速傳奇繼續保持，年度增幅也只達成超過2017年稍多一點，也在30%以上。
經過了二年的持續增幅，太原的二手房也被萬元時代終於在2018年達成了，而之所有預測2019年二手房的增幅會下降，也是基於新房和二手之間的共生關係。增速放緩，增額縮減是趨勢。
預測論點二：2019年存量房交易量趨勢：整體平穩，年度橫盤，交易活躍度迴歸理性，多元化解決房屋需求，交易量環比降低20%左右的可能。
論據：2017年太原市房管局在冊的二手房交易量為2.5萬套左右（太原市場不規範的交易也有20%的份額不能統計），2018年截止到十月份，太原市二手房交易量為2.3萬套（其中上半年達成1.5萬套以上）。進入到了2018年的下半段，太原市二手房的成交量就開始了斷崖式下滑下跌，從客戶多沒房子賣變成了房子多了客戶少，而市場中客戶一直存在，他們只是悄悄地隱藏了起來。下半年的二手房交易量也就維持在2000套左右，進入到了年底，這個交易量也就基本觸底反彈，反而年末迎來一波二手房交易觀望侯的的小洪流。排隊辦理的二手房窗口也慢慢的沒那麼爭吵和擁擠。
2019年的二手房交易整體不會過熱，交易量基本已經觸底，迴歸理性，交易活躍度整體平穩年度橫盤或為必然的趨勢。
預測論點三：
2019年增量房價格趨勢：新房價位增幅放緩，整體區域穩定，增幅15%左右。
論據：2017年的城改貨幣化補償，為市場中的資金量和消化量都提供了極高的機會和可能性，2017年的增量房增幅跑贏二手房增幅，而且都是開盤即清盤，預售價格高低於成交價格。進入到2018年也是價格增幅凱歌不斷，2018年新房增幅用了9個月就已經達成了近30%。而後的市場，基本如涼水乍來，溫暖不在，尤其是年底房地產企業卯足了勁想年底回款，不惜年底調低預售價格槓桿去化率來應對。
但是進入到2019年的新房在時間週期的佈局規劃下，會調整其步調，穩定樓市的重擔不能放下，而貨值的盈利也必然要追求，故而2019年的增量房市場不會大幅度的價格變化，緩速增長，持續性穩定放量才是主旋律。
預測論點四：
2019年增量房交易量交易額趨勢：太原新房交易量基本穩定，強城改規模和土地開發的背景下，雖遭遇調控政策，但是交易量的仍能保持較高的體量，或可能有小幅度比例的萎縮10%。
論據：2017年，太原市的新房紅利是極為明顯的，太原房地產歷史歷史上首次年度突破千億的銷售量規模，到了將近1100億。要曉得太原市的經濟體量GDP2017年的全年總值為3382億。房地產是佔據了1/3的份額的支柱性產業，在太原的發展中是舉足輕重的地位。
2018年截止到11月份，新房銷售已經完成900多億元的銷售份額。而整個太原市的GDP增速還是處於較高速的增長，強有力的經紀增速和城市發展為房地產發展也帶來良好的城市發展環境。而作為相對基數落後的大部分二線城市的太原，GDP增速也是城市發展的必然趨勢，而經紀上的支持和發展扶持也必然會有很多，對於2019年的增量房的交易量和交易額，也必然是求穩定發展，房地產行業的交易額增速可以減緩，GDP的比重可以降低，但是城市快速發展的主旋律是不會變，而164個太原城中村改造是長期而艱鉅的偉大工程。
加油！太原，加油！太原房地產！-------太原旅居地產張明，寫於2018年12月20日。
各位覺得呢，歡迎評論區相互交流？作者在小店區聯合大廈12F：易居企業集團。
太原樓評參考
謝謝!任何城市房價的走勢都會是城市經濟發展的預見，隨著太原市的改擴建、道路交通的日益完善以及各種品牌商的佈局，推動著城市經濟發展的同時更帶動著周邊房價的上漲。具體體現在下面3個方面：
一、太原市的房價從16年開始猛漲，截至目前不管是小店區還是迎澤區、杏花嶺區、萬柏林區、尖草坪區房價都在10000+一平米，雖然一直都在調控，樓市也略有降溫，但限購、限貸的壓力下房價也較為平穩，降幅不會太大。
二、近年來，品牌開發商扎堆進入太原，雖然不少開發商已暫停拿地，但手上的庫存體量還是較大的。
三、一些地產開發商資金鍊緊張，回款壓力較大，固然選擇打折銷售，但優惠力度有限。
總的而言，2019太原房價降幅肯定多少會有，但大幅度的下降肯定不太可能有，畢竟樓面價在哪擺著呢，開發商肯定不會傻到整體下跌賠錢賣。最好的狀態應該是達到一個供求的相對平衡，想必大家也都希望看到一個平穩健康的房地產市態。
觀樓士
很多買房子的人都在觀望，太原房價漲還是跌，一絲一毫都牽動著大家的心。太原說房小編，今天就以自己的分析跟大家聊聊究竟2019太原的房價是上漲趨勢還是下跌趨勢。
先來看看前幾年到今年為止，太原的房價以及平均收入走向。
可以看出來，近幾年太原房價是處於直線上漲趨勢，且漲幅明顯大於平均收入漲幅。到2018年12月為止，就目前非官方的統計太原房子的均價已達到13000元左右。那是不是2019年還是一路看漲呢？這個我們要根據實際情況來進行分析。我們知道，影響房價的因素主要有城鎮化率、流動人口、新增人口、居民可支配收入等，當然也包括一些偶然性因素，如對太原而言，二青會的舉辦、地鐵的建設等對太原房價造成不小的波動影響。
房價上漲，居民收入跟上了嗎？
近幾年，太原房價上漲的主要因素是城建優化、品牌開發商佈局等，雖然如今房價日趨上漲，但與太原居民收入相比，其漲幅太快，並且居民收入相對其他城市而言，基數本來就比較低。太原的市民很難承受得起如此高的房價。
那麼究竟是什麼原因讓太原的房價持續上漲呢？太原城建、拆遷戶全款購房、二青會等炒作下，加上部分炒房者煽動，“越貴越買、越買越貴”也就不足為奇。但是，房價遠超百姓承受範圍，加上越來越多的新樓盤是否有這麼多人需要購買呢？
因此，太原說房小編認為，太原的房價會逐漸走向下跌，但跌幅也不會很大。因為太原人口的現狀是外來人口少，而年輕人逐步流失，因此實際上太原整個人口是處於負增長的；而剛需用房群體收入較低，短期購房成交率也會低。加上政府調控，太原房價不會無限上漲，逐步趨於穩定。但是指望大幅度下跌也不是很現實，因為房價即不能漲，也不能跌才是政策所向。在多隻手的作用下，太原房價只會趨於穩定。
太原說房
太原房價我談談我的看法。
我覺得咱們山西的老百姓就是比較跟風，誰都說太原的房價漲的快，買不起了。
我不這樣認為，這樣只會有更多虛高過後的接盤俠。
為什麼是虛高了？
1，本地經濟的急速下滑，可以看下太原的GDP，省會城市全國倒數。
2，霧霾，空氣汙染，冬天是灰色的，春天是黃色的，灰的是霧霾，黃的是沙塵。
3，去年退休的耿彥波，原太原市市長，的確對太原的建設作出了傑出的貢獻，大規模的城中村拆遷，拉動了短暫的內需，房價會在短時間內上漲，拆遷的人手裡有錢了，需要買房，房子暫時是價格高了，過後呢？
4，關鍵問題，生意不好做，人口外流，很顯然的有人地方才有購買，人都不湧入了，誰來購買房子啊？
5，教育資源的不均衡，我愛人是做教育培訓的，我們不建議孩子在太原上學，教育風氣不好，遠不如地級市。
6，二手房比較不好出手，看似現在房價高，但是賣的時候你買不下現在的價格，除非低於時價，就是變現能力差。
房價是一個城市整體發展的縮影，
山西的旅遊景點少麼？
山西的能源礦山少麼？
晉商曾幾何時不牛麼？
為什麼是現在這個情況？
繁華過後的謝幕，腐敗發生的重災區，
前幾年煤炭鋼鐵都好的時候，山西最出名的就是煤老闆，礦老闆
財富分配的極度不均勻所造就的產物。
我覺得那會兒經濟好的時候，太原的房價還沒漲下個啥？
現在經濟不好了，房價反而高的摸不到了，有眼光的你去想想吧？
社群流量大師
太原房價如政策沒什麼動盪，估計就在這個價位上下浮動。如有變化太原可能房價會變化很大，本人認為有如下幾點不知對不對，首先太原貧富差距太大，有錢人以前來錢很容易，如煤老闆，城中村拆遷，他們有幾套或幾十套，買房像買車一樣，住幾年想換換環境就另買一套，以前的出租。再一太原人保守，有點錢不是用來創業，不是用來辦公司或小作坊加工，而是買房買門面出租，所以太原飯價，衣服菜普遍高工資低，留不住人才，人才外流多。所以太原閒人多，像茶館多，街上下像棋多，公園唱歌多。等等。從這幾點可以證實太原人小錢看不上，大錢又掙不到，這種風氣已影響到青少年，所以大多父母願意兒女到外地去唸書，工作。再說房子如國家要徵房地產稅，太原房價變化會很大。
大雪無痕123365116
新的一年剛剛開始，太原的房價預測已經湧來好幾波，太原房價一直都是引人注目，究竟2019年太原的房價是繼續上漲？還是回調下跌？
影響房價的主要因素還得從供需、人口數量以及政策調控這些方面入手分析，最主要的便是國家政策的調控，近年來，國家政策的導向一定程度上也讓房價漲勢少了很多上漲的推力。
人口數量流動的活躍程度也在某些程度影響著房價的漲跌，畢竟人口的大量湧入房價才會有一定漲勢，如果沒有龐大的常住人口，房產市場想必也不會太活躍。
需求量的大小，說到需求量，關鍵還是看個人收入，收入有限，購買力明顯不足，不管房價如何漲，也不可能讓一個月薪2000的人去買10000一平米的房子，顯然有點矛盾。
所以說房價下調可能會有，但也不太可能會出現暴跌，畢竟價格都是價值累積起來的。
太原看點
20年前就說政府控制房價，房價要跌，年年要跌年年漲，早買的都覺得當時買少了，觀望的越來越賣不起了，我是不看好跌的，雖然我也希望房子便宜點，但事情就是這麼個事情，除非國家有非常大的調整和變動，否則只會越漲越貴。
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主要看政府的觀點，市場雖然很活躍，如果政策調控，那就不會漲到太高。
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太原，山西省省會，是中國能源、重工業基地之一。因為煤炭資源豐富，在一定程度上對太原經濟提供了巨大幫助，但後期隨著資源開發殆盡、環境破壞嚴重，如果不能找到有效的資源轉型途徑，那麼當地經濟發展速度受到巨大限制。
數據顯示，2018年太原GDP只有3884.48億元人民幣，與國內大多數三四線城市GDP數據處於同一水平。再加上當地地形地貌的原因，使得當地人口數量並不多，截至到2018年太原市常住人口也才只有442.15萬。
人口少、經濟形勢有不好，那麼太原的房價其實也沒有多大的支撐點。
數據顯示，2019年9月太原新房均價為12756元/平米，這樣的房價在全國大部分省會城市來看都屬於較低水平的（雖然這樣的房價才應該是一個比較正常的水平），因為目前國內甚至出現了一大批房價破萬的小縣城，相比之下太原房價還算合理。那麼未來太原的房價走勢會怎麼樣呢？
就我看來，雖然太原的經濟科人口並房地產發展並沒有多大支撐作用，但太原未來房價上漲的可能性還是很大。從國家統計局公佈的數據來看，截至到今年太原的房價已經連續上漲3年了，雖然每年上漲的幅度並不大，但這種趨勢卻表現的十分明顯。
至於未來，因為太原現在已經處於一個經濟結構轉型的關鍵點，未來成功轉型的可能性還是相當大的，在這樣的情況下，隨著經濟環境轉好，後期太原的GDP肯定能保持高速發展，實際上就算是現在太原的GDP增速也保持在7.2%左右，速度還是比較快的。而且作為省會城市，對於省內還是具有較大的吸引人，所以只要經濟環境能變好，那麼後期絕對會吸引來大批人口。實際在我看來，只要太原現在出臺人才新政，就能吸引來大量的人口。
所以對於後期太原房價走勢，我個人還是比較看好的，當然這種上漲也會是在居民承受能力內的上漲。
樓盤網
不會大漲，也不會大跌。
