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2019年，佛山舊改可謂是進展神速！臨近年底，各項重磅改造項目紛紛現身！

裡水、佛山新城、桂城、大瀝等多宗舊改有新進展，扎堆上平臺招標啦！趕緊看看有沒有你家附近的？

01

裡水東部工業園片區改造

12月27日，裡水勝利村的舊改項目也有進展！當天，村裡進行了關於表決《佛山市南海區裡水鎮東部工業園片區改造提升項目引入市場改造主體方案》、《土地改造和開發協議》的公告公示。

據村民爆料，當天表決已基本完成並通過，預計最快下週會上平臺，2020年2月進行招標。

樂居網友供圖

擬落戶電子信息產業

根據公開信息顯示，裡水鎮東部工業園改造項目位於南海區裡水鎮東部工業園片區範圍。

改造思路為對東部工業園片區進行重新規劃，通過混合改造，圍繞“兩高四新”產業導向，按照“生產、生活、生態”融合的理念，打造產業主題鮮明、生活配套完善、通勤體驗良好、建築氣質獨特的產城人融合的新型產業社區，擬落戶新一代電子信息、智能家電等產業。

① 改造項目位置示意圖

② 改造片區控規示意圖

規劃面積約1840畝

今年11月，裡水鎮東部工業園片區改造提升項目引入市場改造主體方案已出爐。

樂居網友供圖

根據方案顯示，項目規劃佔地面積約1840畝，其中：

1、需集體建設用地轉為國有建設用地佔地面積約1340畝，其中，計劃協議出讓土地面積約794畝（其中，住宅約759畝，商業約35畝）；配套基礎設施、公益設施用地約546畝（含教育、道路、綠地、水體等）。

2、保留集體性質的土地面積約500畝，其中約240畝為“工改工”聯動改造用地。保留集體地塊的租期、租金、承租人等按照原租賃合同履行。

村集體補償：貨幣補償+物業補償

根據村集體補償信息顯示，項目擬採用

1）村集體有權獲得貨幣補償總金額不低於26.8億元，另外裡水鎮政府支付的有償提供公益用地土地補償款4219.95萬元。

2)土地所有權人選擇回購商業物業。土地所有人須將貨幣補償總金額的30%用於回購在出讓地塊上建設的商業物業（含車位），回購商業物業價格按照南府辦（2019）9號文件等規定執行。

關於回購物業

1、回購的商業物業，按照整體、相連的原則，可以選擇住宅底商、裙樓或者在出讓商服用地上建設的商業物業。

2、回購的商業物業屬於國有出讓土地上建設的商業物業、各土地所有權人同意：按照各土地所有權人所持金額、按照股份共有的規定統一辦理產權登記，回購的商業物業由勝利經濟聯合社代持並統一出租，勝利經濟聯合社除了收取年租金3%的管理費外，餘下收益按照各土地所有權人在回購的商業物業中的佔比分配至各土地所有權人；或各經濟社單獨回購自持和出租。

02

裡水大沖工業區改造項目

12月27日，裡水大沖村公示出《裡水鎮大沖科技生態工業園項目公開引入市場改造主體競投公告》，同時，在裡水鎮公共資源交易中心中，競投公告同日上線。

競投公告公示

網上公告公示

改造項目涉及10條村

  公告顯示，項目為受佛山市南海區裡水鎮大沖經濟聯合社、佛山市南海區裡水鎮大沖村聯星股份合作經濟社、佛山市南海區裡水鎮大沖村忠厚股份合作經濟社、佛山市南海區裡水鎮大沖村聯合股份合作經濟社、佛山市南海區裡水鎮大沖村明二股份合作經濟社、佛山市南海區裡水鎮大沖村明星股份合作經濟社、佛山市南海區裡水鎮大沖村象崗股份合作經濟社、佛山市南海區裡水鎮大沖村新星股份合作經濟社（以下簡稱“土地權屬人”）的共同委託。

各條村涉及的面積明細表

改造項目擬在佛山市南海區裡水鎮公共資源交易所，以公開競投的方式選取市場改造主體，定於2020年2月4日上午10時現場招標，競投底價8.3億元，競價幅度1000萬元/次，以明標競價。

擬定混合開發，改造面積超900畝

改造項目位於南海區裡水鎮大沖工業園，競得人將負責支付整理費並協助土地權屬人完成土地整理和聯動改造工作。

① 位置示意圖

② 控規示意圖

  待土地整理工作和聯動改造任務落實，符合出讓交付使用要求後，本項目地塊將通過協議出讓方式將土地使用權出讓給市場改造主體，根據規劃作住宅、商業及工業廠房提升混合開發。

  根據公告顯示，項目規劃面積1139畝，改造面積約 973.48畝。地塊計劃出讓佔地面積約490畝（住宅224畝，商業26畝，工業240畝），保留集體性質用地約107畝（工業31.6畝，商業75.4畝），配套基礎設施約376.48畝（教育、道路、綠地）。

  同時，項目地塊涉及租賃合同約214份，租賃土地合同面積約790畝，建（構）築物面積約79萬平方米；須聯動改造的產業用地（工改工）共約224畝，地塊位於項目用地範圍內，其中以土地權屬人委託市場改造主體實施土地整理和聯動改造各項工作的方式進行整理。

補償方式：貨幣補償+物業補償

關於補償內容，本項目土地權屬人擬採用貨幣補償+物業補償相結合

• 1）土地出讓貨幣補償包含現金補償和代建支出，村集體可獲取的最低現金補償為人民幣8.3億元。
• 2）代建的物業補償總建築面積不低於24.2萬平方米。其中，保留集體性質規劃為商業用地約為75.4畝。
• 3）補償物業建成後的租金收益：補償物業（總建築面積不低於24.2萬平方米）全部由市場改造主體出資建設。

此前已進行公示的補償方案

補償物業細則

自簽訂《土地改造和開發協議》5年內，市場改造主體負責支付村集體的租金保障費用。自簽訂《土地改造和開發協議》5年後，由市場改造主體按6000萬元/年租金（該租金為淨收益，租金涉及的稅費由市場改造主體承擔）支付給土地權屬人，租金增幅按每5年遞增10%，租期共30年，租期自簽訂《土地改造和開發協議》之日起5年後計算，租金支付時間按半年支付，履約保證金為6000萬元。

  補償物業工業用途建設工程總造價不低於1500元/平方米，補償物業商業用途建設工程總造價不低於4000元/平方米。若市場改造主體逾期未支付租金的，每延期一日，應向土地權屬人支付每日萬分之三的違約金；若超過1年未支付租金的，土地權屬人強制收回物業，並要求市場改造主體支付相應的違約金。

  此外，上述保留集體性質的土地由土地權屬人和市場改造主體簽訂物業租賃合同。市場改造主體不準在商業及配套建築內建設公寓、公寓式辦公、SOHO辦公、產權式酒店、酒店式公寓等有居住功能形式的用房，並不準 “以租代售”，具體規劃功能最終以相關部門的批准文件為準。

  市場改造主體自簽訂《土地改造和開發協議》5年內，須建設完成全部補償物業，具體以取得建設工程竣工聯合驗收辦公室出具的《聯合驗收終審意見書》時間為準。

03

大瀝河東東城工業區

12月27日，樂居編輯從南海區政府網站獲悉，大瀝鎮河東東城工業區城市更新項目擬招募土地前期整理方，預計將於2月5日進行競投。

大瀝鎮河東東城工業區城市更新項目土地前期整理競投公告

面積超百畝！權屬6個經濟社

根據公告內容，大瀝鎮河東東城工業區城市更新項目地塊位於大瀝鎮大瀝鎮河東東城工業區地段，土地整理面積約199.47畝，摺合面積約132980㎡，地塊權屬人為河東經濟聯合社、河東村石廟一股份合作經濟社、河東村石廟二股份合作經濟社、河東村石廟股份合作經濟社、河東村聯勝一股份合作經濟社和河東村聯勝二股份合作經濟社。

  根據項目規劃意見項目出讓面積約161畝，規劃用地性質為：二類居住用地約98畝、商業服務業設施用地23畝及中小學用地約40畝(用作公益性用地)，實際出讓的二類居住用地和商業服務業設施用地共121畝。

  根據南海區、大瀝鎮城市更新（“三舊”改造）政策文件的規定，項目地塊中須提供不少於25%的公益性用地。

同時，地塊涉及租賃合同63份（未到期租賃合同39份、到期租賃合同24份），租賃土地合同面積約111554.06㎡，建（構）築物面積約115353.62㎡，上述合同中最遲的租期終止日為2031年02月1。項目地塊上約8.2畝未辦理集體建設用地使用權證的任何手續。

  競投方面，土地前期整理合作方享有的“增值獎勵比例”的競投起始比例為48%，以該比例往下競價，最低比例為35%。若接受最低比例的競投方為一家，選定其作為土地前期整理合作方，若接受最低比例的競投方多於一家的則須通過地塊權屬人投票選取。

河東石廟地塊改造項目

值得一提的是，有消息人士指出，本次整理地塊正是今年南海土地推介會重點推介的河東石廟地塊改造項目。按照當時的推介，該項目預計容積率不大於3。

南海土地推介會上推介地塊

今年4月，已有網友在佛山市網絡發言人平臺上就地塊進展提問，其提到，河東石廟地塊改造地塊三舊改造（土名“大三丫”地塊位於穗鹽路以南，河東中心路以東。用地面積約為12.7萬平米。土地權屬河東經濟聯合社、石廟一經濟社、石廟二經濟社）；並附有一張關於“大三丫”地塊三舊改造意向公告的公示圖。

從公示圖可見，地塊早在2018年5月已開展工作。

另外，從地圖上看，該項目位於大瀝鹽步，片區內有鹽步職業技術學校、河東小學、鹽步公園，與廣州地鐵5號線滘口站直線距離約3公里。

東城工業區大致位置示意圖

04

樂從小布村工業區改造

備受關注的樂從小布村終於有動作！

12月20日，位於佛山新城的小布村召開了改造項目工作會議，村集體補償方案首度曝光，競拍起始價約35.04億元。

樂居網友供圖

可出讓面積超450畝

會上透露，項目規劃為住宅，商業用地的處置方式，擬公開選定市場主體合作開發。規劃為住宅可出讓面積約338.96畝（含留用地41.3畝），規劃商業可出讓面積約119.09畝，合計458.05畝，將通過“公開選定市場主體合作開發”模式協議出讓給發展商，價格者得。

屬於留用地部分的收益按照留言地政策核算土地收益，屬於工業改住宅和商業用地按照區舊改政策（47號文）核算土地收益。

樂居網友供圖

根據工業區規劃情況及調整建議顯示，小布村工業區項目土地用涵蓋住宅、商業及教育用地等，合計796.78畝，其中，住宅（含留用地41.3畝）約338.96畝，商業約119.09畝，道路、綠化、水體約238.34畝，學校約51.34畝。

值得注意的是，規劃方案的調整需報市政府審批通過才能實施，具體以市政府審批的最終方案為準。

樂居網友供圖

競拍起始價約35.04億元

根據村集體收益顯示，公開選定市場主體合作開發的收益預計最低約為42.55億，按照“分八留二”的原則可用於直接分紅的約34.04億元，提留的約8.51億元資金村莊整治提升以及建設集體物業，提留資金中，提留1億元，用於村莊整治提升，其餘7.51億元將由中標合作方暫時預留，並用於在非出讓的商業地塊上建設約16萬平方米的商業物業（含不計容面積）。

商業物業要求中標合作方按照人民幣30元/平方米/月返祖，返祖年限20年，且每3年遞增5%，期滿後由小布村股份社自行招租，預期第一年租金約5760萬元。

即，在公開選定合作方的條件中設定中標合作方需承擔：34.04億元的現金分紅+1億元的村莊整治提升資金+7.51億元的代建物業款項，其中現金分紅和村莊整治提升資金合計

樂居網友供圖

05

桂城夏南一工業區改造

12月6日，南海區政府發佈了《桂城街道夏南一社區夏南一股份經濟合作聯合社海五路南側工業區土地前期整理項目競投公告》，對位於桂城街海五路以南“竹基”、“橙籠口”、“十二畝”地段工業區地塊進行公開競投，定於2020年1月9日上午9:30開標。

項目介紹提到，因缺乏土地前期整理資金，夏南一經聯社計劃通過佛山市南海區桂城街道公共資源交易所以公開競投的方式選取競得人，負責墊付土地前期整理資金並協助夏南一經聯社完成土地前期整理工作。

待土地前期整理工作全部完成，符合出讓要求後，本項目地塊將通過佛山市南海區公共資源交易所掛牌公開出讓，作城鎮住宅用地開發。

土地前期整理費用為13899.6329萬元。

擬作住宅用地出讓

地塊位於佛山市南海區桂城街海五路以南“竹基”、“橙籠口”、“十二畝”地段，土地整理面積約100.84畝，其中，可出讓面積約50004.86平方米，摺合約75畝（以下簡稱出讓地塊），規劃用地性質為：

最終的出讓面積按規劃部門出具最終的規劃條件為準。

改造項目位置示意圖

  競投方式：“增值收益獎勵比例”的競投起始比例為50%，“增值收益獎勵比例”的競投最低比例為20%。

  增值收益獎勵具體的計算方式：增值收益獎勵=(按土地出讓成交價計算夏南一經聯社最終獲取的土地出讓金分成款 — 夏南一經聯社保底收益 — 土地前期整理費用)×增值收益獎勵比例。

夏南一保底收益現金不少於6億

  根據公告要求，競得人須參與出讓地塊公開出讓競投。其中，出讓地塊保底價的確定方式中提到：

  ①出讓地塊的保底土地出讓價不得低於土地評估價，同時不得低於土地基準價。

  ②當出讓起拍價低於或等於保底土地出讓價時，競得人必須參加競拍並按照不低於保底土地出讓價進行報價。

  ③根據現時相關“三舊”政策，按照下列公式計算保底土地出讓價：

  保底土地出讓價=（夏南一經聯社保底收益+土地前期整理費用總額）÷夏南一經聯社的土地出讓金分成比例

  ④夏南一經聯社選擇以貨幣補償的形式確定基本收益，其保底收益現金為不少於6億元。

地處金高區C區東拓區

根據去年6月，南海區政府發佈《廣東金融高新技術服務區C區東拓區控制性詳細規劃批前公示》顯示，桂城夏南一恰恰屬於

  公示顯示，金融高新區C區東拓區規劃北至龍溪大道-佛山水道，西至佛一環，東至夏東路，南至佛平路，面積637.46公頃，涉及夏南一、夏南二和夏東三個行政村。

金融高新區C區東拓區規劃

  據瞭解，海逸集團已提前介入夏南一舊村居改造，已進村設立舊改部。

  根據《公示》，規劃區地處廣佛都市區核心區，地理區位條件優越，周邊地區已經相繼啟動“二次城市化”進程。受制於局部交通可達性的限制，規劃區土地價值尚未完全顯現，仍處於“半城市化”狀態，亟待改造提升。

  根據南海產業保護區政策和桂城人口規模分解的要求，東拓區將保留髮展兩個產業園區和一個產業街區，並具備一定的“三舊”改造規模。

06

裡水沙湧村蘇坑地塊

12月19日，南海區政府網發佈了《南海區裡水鎮沙湧村下沙股份經濟合作社“蘇坑地塊”土地前期整理項目及出租競投公告》，就裡水沙湧“蘇坑地塊”的土地前期整理及出租進行公開競投，開招時間2020年1月22日上午10時。

根據公告顯示，項目位於南海區裡水鎮沙湧村下沙股份經濟合作社蘇坑，擬採用“毛地入市”的方式，因缺乏資金完成項目地塊的土地前期整理工作，計劃通過裡水鎮集體資產管理交易平臺以公開競投的方式選取改造主體，改造主體同時作為項目地塊的土地前期整理方和項目地塊的承租方，既負責土地前期整理工作，也負責承租項目地塊。

競投項目規劃用地面積:19946.5㎡(摺合約29.92畝），主導使用性質為零售商業用地、批發市場用地、餐飲用地、旅館用地、商務金融用地、其他商服用地，築密度≤40%，建築容積率≤3.5，綠地率≥35%。【更多詳情】

07

龍江仙塘寶湧工業區（二期）

12月27日下午，仙塘寶湧工業區（二期）項目地塊（109.47畝）在區公共資源交易中心進行公開掛牌出讓，最終由萬洋集團以13785萬元成功摘得。

萬洋集團負責人現場表示，對於本次成功摘得該地塊，感到非常興奮和激動，萬洋集團在龍江獲得了更大的連片產業用地，將優化園區產業佈局和功能分區，打造更具龍江特色的現代產業園區，並按要求無償配建3萬平方米的商品廠房給仙塘股份社，讓其分享村改成果。

土地出讓結束後，龍江鎮立即召開工作會議，提前部署仙塘寶湧工業園二期項目動工建設審批工作，分析審批過程的關鍵節點，要求梳理相關審批材料清單，主動對接項目方，做好政府服務功能。

08

獅山鎮益北工業片區

日前，佛山市自然資源局南海分局發佈了《關於批准獅山鎮益北工業片區城市更新單元計劃的公告》，公告顯示，獅山鎮益北工業片區位於獅山鎮東北部，東風水庫東部，永安村內，更新單元用地面積117780平方米；申請改造類型是工改居、工改商。現經區政府批准，予以公告。

  查詢瞭解，獅山永安村益北工業區改造地塊曾在2018年南海城市更新項目中出現過。資料顯示，地塊位於獅山鎮禪炭路永安村路段，土地權屬人為永安村益北經濟社。佔地面積約為13.3萬平米，總建築面積為33.16萬平米，投資總額為35.48億元（包含地價）。

  地塊擬引入發展商，並興建商住樓盤，完善城區配套。

獅山永安村益北工業區改造地塊

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