今年賣了246套房，也敢稱銷冠？
許久沒寫單盤，前幾天興寧東的華夏院子成功引起了驢哥的注意。項目號稱「興寧區黑馬銷冠」，已經連續霸榜2個月。
華夏院子公眾號上這樣自我宣傳：金九酣戰剛剛落下帷幕，在官方公佈的區域銷售榜單中，一匹厚積薄發的「黑馬」吸引了所有人的視線！
細細一看，原來是說華夏院子高層——璞院先在8月拿下興寧區亞軍，9月又包攬興寧區成交面積、成交套數、成交金額不錯的成績，數據顯示9月賣了141套房。（更多更新南寧地產文章請關注公眾號“地產老驢”）
一個月賣141套房牛不牛逼？放在興寧可能挺牛了。
但這是簽約備案數據，是滯後的。說白了就是華夏院子此前銷售的房子，在8、9月拿到預售後才簽約備案。這141套房，是9月簽約備案套數，而不代表9月成交套數。
還有一組數據值得說說。2019年1-9月，華夏院子共簽約備案246套高層住宅。這裡麵包含了8月簽約的105套和9月的141套。
換個角度考慮問題，一個樓盤9個月才簽約246套，這似乎也沒啥好拿出來吹牛的。看看同是興寧的項目，今年1-9月簽約量是多少。
而且，華夏院子今年年初就開始釋放高層住宅產品信息，開始蓄客。9個月才賣這麼點，這匹馬也黑不到哪裡去。
建在文博園裡，一期高層搭配別墅
決定寫這個盤以後，我先去了項目開在民族影城的展館打探情況。
售樓小姐說，華夏院子只是華夏文博園項目一期。整個項目名稱叫華夏文博園，總佔地約3000多畝，規劃打造成一個文物收藏主題園。這個項目未來計劃按照「一朝一園一館」的規劃，呈現18座博物館。
項目最大的賣點之一，在於華夏文博園的各項設施將成為住宅組團的最大特色配套。
華夏院子依託這樣一個充滿文化底蘊的主題園，看起來文化氣息十足。（更多更新南寧地產文章請關注公眾號“地產老驢”）但是別高興太早，售姐說華夏文博園得交房後五年左右才會建成，而高層交房時間是2022年，等待的時間足有七八年。
但是，華夏院子開發商2016年拿地，2018年1月開放品鑑館，6月釋放高層產品信息，7月順銷別墅產品，2019年8月高層拿到預售證。
按照開發商如此拖沓的節奏，售姐的這個預估時間還真不好說。
作為華夏文博園一期項目，華夏院子佔地約309畝，其中別墅佔地200畝、高層佔地73畝，剩餘的就是文博園區。
項目容積率2.0，綠化率35%，高層住宅「璞院」位於項目地塊最北處，總共規劃15棟樓，圍合佈局，均為兩梯四戶，都是33層高。項目地塊東北、西北角分別規劃有公立小學和國學雙語幼兒園，小學名暫定為華夏文博園第一小學。
▲華夏院子沙盤
今天主要點評的是大部分老鐵都買得起的高層，別墅咱找機會再細說。
毛坯8字頭起，外收7萬不綁車位
開篇聊了項目開賣的漫漫長路，現在我還是講一下目前的銷售情況，想買的老鐵看仔細了。
華夏院子目前7、8號樓已經售罄，在售的只有兩棟樓：6、9號樓。6號樓130-135平，9號樓113-125平，都是四房戶型，毛坯交付，價格8500-9500元/平。
看看這兩棟樓的位置，6號樓南側鄰別墅區，南向無遮擋，而9號樓位於6號樓北側，且北側緊鄰道路，一路之隔還有規劃的體育場，灰塵和噪音影響相對較大。顯然，6號樓的位置更好。
6號樓分為2個戶型，北側兩戶為135、136平四房，戶型內部空間幾乎一模一樣，南側兩戶為130平四房。（更多更新南寧地產文章請關注公眾號“地產老驢”）
135、136平戶型有7.5米寬大陽臺，朝北看小區園林，南北還算通透。但走道過長，空間利用率不高；入戶門正對主臥門；戶型有缺角，不夠方正。
▲136平戶型
130平戶型整體方正，7.5米寬大陽臺和主臥室均朝南，廚房連接生活小陽臺，同時客餐廳、廚房和南向大陽臺相連，格局比130平的戶型方正，這個戶型沒啥大問題。而且朝南的陽臺正對別墅區，視野會比較開闊。
▲130平戶型
再來聊聊價格。雖然是8字頭起步，但華夏院子毛坯8500-9500/平的價格在興寧東並沒有太大的優勢。
周邊的幾個項目都在賣精裝房，主力價9500-9800/平左右。單純從價格來看，其實帶裝修的項目性價比會更高。
我踩盤那天，置業顧問幫我估算了一下，9號樓126平戶型首付大概30萬，外收7萬左右，不捆綁車位。
各種建設進行中，三塘值不值得等？
項目聽得差不多，我還專程到項目實地逛了逛。
南側就是崑崙大道，東側是在建的華夏大道，西側是一條小區規劃路，北面為規劃體育用地，這裡就是華夏院子的地盤了。（更多更新南寧地產文章請關注公眾號“地產老驢”）
去到現場以後，我看到目前項目周邊基本都是民房、廠房，還沒啥生活氣息。
在周邊轉了一圈，我發現配套也實在不多。方圓3.5公里範圍裡有興寧區第一初級中學、三塘鎮中心小學、規劃中的十四中三塘校區，還有金橋農產品批發市場和在建的首創奧特萊斯可以為將來提供日常生活消費。
▲區位圖
不過華夏院子所處的三塘板塊今年描下一張巨幅藍圖：7幅醫療用地、1幅高等學校用地、30幅小學用地、10幅中學用地、2幅高中用地、2條城市快速路、16條城市主幹道、12座一般立交、4座樞紐立交……
而這其中也有一些和華夏院子有關係，比如北面的一幅體育用地，按照置業顧問的說法，將來要建體育場；又比如1公里範圍內的中小學用地、商業用地；再比如一路之隔的蓉茉大道延長線、平雲大道……這些都決定了將來居住方便程度。
從位置來看，有3條線對於華夏院子來說，非常重要。
1、平雲大道。
平雲大道分為2段開發建設。北段已經實現半幅通車。北段路以崑崙大道為起點，向北延伸至新外環高速。南段目前還在規劃，同樣以崑崙大道為起點，往南延伸至五象新區，接駁龍崗大道。
這條路有多牛？網傳以後開車走這條路，從興寧到五象只需30分鐘。
2、蓉茉大道延長線。
這條延長線接駁柳南高速、鳳嶺北路、長堽路延長線，目前通車時間未定。將來通車後，可以快速到達仙葫板塊，同時也縮短了三塘到鳳嶺北一帶的時間。
▲平雲大道、蓉茉大道延長線位置示意圖
具體位置以官方為主
3、地鐵5號線延長線。
南寧地鐵5號線延長線沿著崑崙大道延伸，途經那羅，向北延伸至四塘。離華夏院子最近的站點在十里花卉長廊站。不過目前這條線路還活在規劃裡。
老話常說「要想富先修路」，這話絕對是真理。像三塘這樣正處於開發階段的板塊，想發展起來，前提縮短跟青秀、五象的距離。（更多更新南寧地產文章請關注公眾號“地產老驢”）像華夏院子這樣位置比較偏的樓盤，還得依靠交通才能撐起底氣。
按照政府的遠景規劃，三塘未來的藍圖很美，但前提還是要等等等等等。如果你等得起，你願意等，那麼你可以選擇等。
寫在最後
「華夏院子」乍一聽這樓盤名就覺得大氣，再加上文博園這樣的特色配套，文化底蘊不缺，可惜項目開發週期太長。
從拿地至今已經過去3年，到交房起碼需要2年，文博園這一配套兌現還得在交房時間上加5年。（這還是項目工程進度正常的情況下）
所以，如果老鐵們衝著文博園去買，驢哥勸一句慎重考慮，因為這個3000畝的大項目兌現的時間太久。
如果是被華夏院子毛坯價吸引，8字頭的房源可以考慮，9800左右還不如買周邊項目的精裝房。如果你想買來投資，請做好長期持有的準備。
馬上要發稿的時候，南寧地震了！驢哥經歷過汶川地震，這讓我想起了11年前那個午後，生命在大自然面前是如此的渺小，熱衷於地產的我們，今夜是不是該思考些什麼？
／End.
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