文/易居企業集團·克而瑞分析師 王瑩
2019年1季度，南寧房地產市場和前些年有點不一樣。雖然商品住宅市場供求均有所下滑，熱度下降，但土拍市場高潮頻出，甚至誕生了南寧總價和樓板價新“地王”，一時間南寧樓市沸騰，漲聲四起。
1季度南寧樓市究竟表現如何？誰是房企的“點金勝手”？誰又是樓盤“常青樹”？
克而瑞發佈《2019年1季度南寧房地產企業銷售權益金額榜TOP20》、《2019年1季度南寧房地產企業銷售權益面積榜TOP20》、《2019年1季度南寧房地產企業銷售流量金額榜TOP20》、《2019年1季度南寧房地產企業銷售流量面積榜TOP20》、《2019年1季度南寧項目銷售金額榜TOP20》、《2019年1季度南寧項目銷售面積榜TOP20》六大榜單，以下對1季度南寧房地產市場進行深度解讀。
市場掃描
預售價限制略有鬆綁，短期部分樓盤上調售價
2019年1季度，南寧並未出臺正式的調控政策，不過對預售價格的限制和土地出讓條件均出現鬆綁跡象，高價地頻現，推動市場熱度上升。
從2019年開始，南寧樓盤預售備案價格出現了低調的變化，相比去年有所提升，個盤上調幅度最高達3500元/㎡。不過，目前上調的僅是個別樓盤，也限於少量房源。
由於此前的限價政策，南寧房地產市場一夜間“滿城盡是精裝房”，但精裝問題頻出，外收、捆綁銷售、團購費等額外收費行為頻現，政府意欲規範房地產市場秩序。
此次對預售價的鬆綁，主要目的是減少外收及開發商通過精裝變相漲價的行為。雖然短期內房價會有一定上漲，但長期來看不會出現大漲的情況。
土拍高潮頻出，五象湖“地王”誕生全城躁動
除了預售價格政策“鬆綁”之外，今年1季度南寧土地出讓條件也有一定鬆動。
由此前兩年的“兩限一競”（限地價、限房價、競配建面積）轉為“一限一競” （限地價、競配建面積）。這對開發商而言，意味著高價地項目不再戴有“緊箍咒”，產品定位、開發成本控制、產品溢價空間等方面都有了更大的發揮空間。
地塊出讓條件放鬆，開發商搶地熱度高漲，多幅地塊高溢價成交，其中備受關注的無疑是五象湖的“雙料地王”。
3月29日，五象湖板塊162畝優質地塊出讓，吸引27家房企報名，歷經21輪競價+185輪競配建，1個多小時的廝殺，最終被龍光以24.27億元收入囊中，摺合實際樓板價超1.4萬元/㎡，成為南寧商住用地最新的總價和樓板價“雙料地王”。當天，樓市集體“高潮”，尤其是五象湖板塊多家房企均打出廣告蹭一波"地王"熱度，部分樓盤上調價格。
整體來看，1季度南寧土地市場熱度高漲，共成交23宗經營性用地，計容總建築面積共418.32萬㎡，同比大幅上漲770%；成交金額151.25億元，同比上漲782%；成交樓板價3616元/㎡，溢價率28.7%，其中8幅底價成交，15幅溢價成交，最高溢價率113.37%。
商品住宅供求回落，房價整體趨穩
1季度，南寧商品住宅供求回落，同比均有所下滑，市場熱度下降。
從數據來看，南寧商品住宅新增供應115.83萬㎡，同比下滑38%，成交面積197.90萬㎡，同比下滑5%，均價11581元/㎡，雖然同比上漲12%，但與近幾個月相比走勢平穩。
從成交區域來看，良慶區依然當紅不讓，成交52.84萬㎡，成交佔比27%，領跑1季度樓市。西鄉塘區和青秀區成交均超30萬㎡，成交佔比分別為18%和16%。江南、興寧和邕寧成交量超20萬㎡，相差不大。
1季度全市共15個住宅項目開盤，推出2707套房源，去化率73%。其中地段優質、性價比高的樓盤去化較好，地段遠離中心區域、性價比不高的項目，去化率多處於低位。受春節假期影響，房企為了加快去化速度，1、2月份低折扣、首付分期等優惠活動重現南寧樓市。
從庫存來看，截至今年3月底，南寧商品住宅庫存量為447.04萬㎡，去化週期僅5.5個月，庫存壓力小，風險較低。
房企榜
房企深耕效應顯現
龍光萬科大唐包攬前三
（注：以下解讀主要以2019年1季度南寧房企權益銷售排行榜作為解讀對象）
憑藉著在南寧前瞻性的佈局和城市深耕，不少品牌房企進入深耕城市的紅利期，實現業績的快速上漲。從《2019年1季度南寧企業銷售權益金額榜TOP20》來看，上榜企業均在南寧做到多盤佈局，部分房企甚至實現六大城區（除武鳴區）的全覆蓋。
1季度，南寧房企權益銷售金額榜的前三甲，被龍光、萬科和大唐地產包攬，銷售業績分別為21.84億元、16.97億元和15.78億元。
其中，“一哥”龍光的貢獻主力為龍光·玖譽湖，僅1盤銷售金額達8.37億元。此外龍光·玖瓏湖、金玖世家、龍光·玖譽灣、龍光·玖瓏臺等多盤齊發，助力龍光業績快速上漲。與2018年同期相比，1季度龍光銷售金額大幅上漲102%。
廣西萬科業績的主要功臣為萬科金域中央和萬科金域濱江，成交金額分別為6.48億元和4.50億元，此外萬科城、萬科悅江南亦取得不錯成績。
進入深耕紅利期的房企代表，還有大唐地產。其中檀府印象成交金額達5.11億元，大唐盛世、大唐臻觀成交金額均超3億元，此外，新希望·大唐·錦悅青山、大唐世茂天悅、大唐印象等多盤火力全開，權益銷售金額同比大幅上漲150%。
入邕1年多的陽光城憑藉13.96億元的成績，位居南寧房企權益金額榜第4。旗下陽光城·檀悅、陽光城·麗景灣、檀府印象等均有熱銷表現。
從房企面積榜來看，包攬前三強的仍是龍光、萬科和大唐地產，銷售面積分別為21.20萬㎡、14.97萬㎡、13.34萬㎡。
在房企面積榜TOP20中，增加了一些新面孔。新上榜的房企有5家，分別是榮和、金科、光明、盛天、桂嘉匯。整體來看，20強房企中，全國型品牌房企占主導地位，共有16家上榜，廣西本土房企僅彰泰集團、榮和集團、盛天集團、廣西桂嘉匯4家上榜。
強者恆強，TOP3房企市場佔有率近二成
2019年1季度，雖然商品房市場熱度有所下降，但是從房企表現來看，龍頭房企的市場佔有率持續提高，強者恆強的趨勢愈發明顯。
1季度，南寧房企權益銷售金額TOP10上榜門檻為7.00億元，雖然與去年1季度相比，門檻僅小幅提升0.34億元，但TOP5上榜門檻從去年的10.83億元提升至12.82億元，TOP3門檻則從11.30億元升至15.78億元，同比上漲40%。
這也說明，龍頭房企的市場佔有率在持續提升。克而瑞數據顯示，1季度南寧TOP3房企共銷售54.59億元，市場佔有率18%，同比上漲3個百分點；TOP5、TOP10、TOP20房企市場佔有率均有2~3個百分點的漲幅。
南寧TOP20房企市場集中度趨勢
單盤榜
TOP20項目半數位於五象，大唐陽光城上榜項目多
2019年1季度南寧單盤銷售金額排行榜前三強，由龍光·玖譽湖、保利領秀前城、萬科金域中央三盤包攬，銷售金額分別為8.37億元 、7.47億元 、6.48億元，共計22.32億元。
其中，佔據良慶區優質地段、鄰湖、近地鐵的龍光·玖譽湖以8.37億元的成交金額領跑；鳳嶺南近2000畝大盤保利領秀前城在1季度亦有不俗表現，憑藉7.47億元的成績位列單盤金額榜第二；五象核心區的地鐵物業萬科金域中央則以6.48億元的成績位列第三。
從入圍樓盤數量來看，陽光城和大唐地產上榜項目最多，均有3盤上榜。
面積榜前三甲，則由龍光·玖譽湖、中海國際社區和陽光城麗景灣獲得，成交面積分別是6.87萬㎡、5.81萬㎡以及5.43萬㎡。其他上榜項目，佔據區域優質地段、擁有自然景觀優勢或教育、交通優勢。位於空港片區的盛天領秀府以3.68萬㎡的成績，首次入圍單盤季度銷售榜。
TOP20門檻基本持平，市場集中度保持高位
從上榜門檻來看，2019年1季度單盤成交金額TOP20門檻為3.16億元，成交面積TOP20門檻為3.00萬㎡，與去年同期相比基本持平。
但TOP3、TOP5、TOP10的門檻同比卻略有下降。可見1季度單盤TOP10的項目貢獻金額和去年相比，略有下降，“大盤效應”略有減弱。
從市場集中度來看，1季度TOP3樓盤成交金額合計22.32億元，市場佔有率為7%；TOP5樓盤成交金額33.99億元，市場佔有率為11%；TOP10樓盤成交金額合計59.48億元，市場佔有率為20%；TOP20樓盤成交金額合計438.26億元，市場佔有率32%。與2018年同期相比，TOP20市場佔有率仍維持在30%以上，集中度保持高位。
南寧單盤TOP20市場集中度趨勢
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