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提問：房姐你好，我有現金四百萬左右，首房首貸，如果純粹以長期（十年左右）投資做考慮，請問北京財富中心的一居室可以投資嗎，或者同價位還有其他的更好的選擇嗎？感謝。
回答：你好，
400萬首付如果選籌和貸款做得得當，預計可以買900萬左右的房產。
財富中心目前的狀態可以買入的機會不大，2016年930的時候我發了幾套6萬5左右的財富中心東南向推薦，今天同戶型大約在8-9萬。
一居室一般不考慮，同樣溢價。
提問：房姐您好，bj按揭貸款大概4成首付，如果是全款抵押買房，算上手續費的支出，大概是幾成首付？謝謝。
回答：北京按揭買房，首套按揭評估價的6成。
假設房子不溢價，鏈家評估價85-90成，實際貸款52成，交易成本5-10個點，實際首付53-58成。
溢價盤55-70成首付。
做好選籌準備，迴避溢價，事先了解好評估，出最高值，貸款貸足，貸55-60成，實際首付5成左右。
提問：房姐，北京現在的節奏有點拿不準，有沒有必要等一等？目標買總價標的600萬左右，首付有120多萬的信用貸成本是8%。
回答：1.如果你是買總價600萬的房子，沒有拿不準的，因為這個價位一直在紅海里泡著，穩定漲價。
2.北京價格迷惑性很強，你看到8成房子掛牌價沒漲，背後是最低的10%才是成交的對象，房東漲價降價的心態變化，最低單價的刷新，存在時間才是真正的價格。
3.現在是夏季淡季，北京行情大多在春秋兩季爆發，時間很短，很多人想趕潮，實際上是一波快速的海嘯，行情到眼前了就沒有出手機會了。
4.信用貸不能取款做首付，會被認為首付貸，拆借過橋，首付大約需要300萬。
提問：sfsd的票是買大面積的合適還是全款在抵押合適，我有點亂不好意思哈
回答：首房首貸來按揭，對應滿五唯一的商品房，所以稅收是實繳，不能避稅。
因此，總價越高的標的，用首房首房首貸按揭需要繳納同比越多的稅費。
全款抵押，可以最低指導價過戶，所以任何時候都是最低稅率完成交易，所以適合找高稅費房子，高稅費本身就會導致折價，這部分折價金額大於你避稅和全款資金成本，你就賺了。
提問：房姐，
1.駝房營南里和天通苑非大面積低單價的哪個能跑贏大盤？
2.聽說北上已經接近購買力天花板，如果都是市場價沒有買吃虧也沒有買到筍盤，剛需購買力在19年或2020年後的一波漲幅後也相對來說弱一點了，那是不是是買低單價的好一些呢？
回答：1.駝房營和天通苑兩居是兩個不同的產品面向不同市場。
一個是希望首套貸足，駐守五環內核心商圈周圍，具備收益確定性和低風險。
一個是剛需地鐵沿線白領需求，核心是地鐵通勤，漲幅跟隨大盤，貸款，收益都是第二位考慮。
2.低單價低總價更容易賣出溢價，買進也會支付溢價；被過分折價的大面積有可能恢復原價或者溢價。
提問：神：孫河的禧瑞春秋地段和洋房房型您認為怎麼樣？感覺比望京府要有房型優勢和地段潛力。通過您有優惠麼？
回答：禧瑞春秋目前不如望京府
先考慮房子值不值得，沒有明顯亮點的房子不做推薦。
提問：房姐你推薦的東三環老公房還有投資價值嗎？還能漲多少？
回答：投資價值要看相對於什麼而言。
相比千萬的高配大面積低單價藍海筍盤，老公房自然比不過，也沒必要比。
相比500萬以內的各種上車盤物業類型，老公房是綜合性價比最高的物種。
跟隨大盤漲幅沒問題（6成盤跑輸大盤）。
提問：西四環滎陽碧桂園樓盤有升值空間嘛？長持5年以上，漲幅有幾成？
回答：難虧利息也有可能最近滎陽有六七千的房子出現了
提問：房姐你好，現在在央企下面子公司剛晉升中層管理，年薪中等水平算上年終獎23萬出頭，好在福利比較多，過去幾年錯過了買房，現在只有90多現金，兩家大概支援130來萬，現在的想法是用這200來萬直接上車，還是怎麼處理？對現在北京的樓市摸不太準。自住的需求也有但還可以先住單位宿舍，能有更高的投資收益更好。
回答：首先建議發揮央企的核心優勢。
通常來說，體制內幾點優勢對於買房是加成極大的，
中等額度的按揭貸款，信用卡，信用貸。
一個國企中層，規規矩矩進件白金，基本都是5萬以上，稍微條件好點的，張均10萬+也不少，總額突破100萬不難。
信用貸就更不用說了，基本所有的一類信用貸都只發給體制內尤其大型國企央企，5-8個點的信用貸利率，約等於倒貼錢，把辦理規劃順序做好，下個100-200萬的大有人在。
雖然說的容易，但以上都是一個相對角度，在行動之前做好計劃才能發揮這些優勢，否則胡亂操作也可能和普通人沒區別。
你用200萬上車，當然可以直接，但你有沒有利用這些資源，拓展你的起步資金？
200貸足買房，到頂不過500，還在上車盤區間內。
250可以買到天通苑，300-400可選老破大，再多就夠到大面積低單價次新。
居住方面，節約點就將就宿舍，進取就租房。
提問：房姐好，去年八月買了東城和平里四小的兩居，500萬，60平，貸300萬，現在中介說能賣750萬，猶豫要不要換西城育翔的房子，那邊兩居900萬往上了，好點的950左右，但靠近大學，我和老公通勤都更方便一點，請問，有必要折騰嗎，最近好糾結。
回答：和平里的學區已經很貴了，育翔就更貴了，買過來我們默認為是虧損的。
如果只是為了上班，建議可以考慮租房子，租一套好房子，比你無論是買一套高價老破小還是更多溢價的學區次新房，性價比都要高很多。
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