我們曾經說過：“如果企業租金上漲過快，政府也一定會干涉的”。
現在“控租金”終於來了，問題是：漲租金，是市場亂象還是經濟規律？“控租金”，是權宜之計還是長治久安之策？
01
租賃市場亂象為誰之過？
網上流傳著李先生推漲租金的故事。
之所以機構搶著給業主開出承租高價，背後的邏輯線有兩條：
一是以收租轉租行為來看，通過分拆房間、化小面積出租可以穩賺不賠。
有些企業機構從市場上收租散戶出租屋改造，原本3間房隔成4間，承租人租金未漲，總租金憑空增長33%。
二是以租賃機構思路來看，通過上市加倍收回投資收益。
未來只有頭部企業才有機會上市，現在跑馬圈地、廣收房源，明天上市的資本回報可謂巨大，這也符合資本逐利的本性。
政府部門約談，租賃機構聯名錶態不漲價，變相承認了推升房租的事實，也變相承認了租賃機構的確具有推漲租金的動力和能量。
有人說，租賃機構壟斷市場、爭搶房源、導致租金過快上漲；
也有持反對意見者認為，機構持有房源僅佔租賃市場的10%左右，不足以影響市場整體租金的變化。
雖然壟斷足以控制市場量價走勢及預期，但事實上，沒有任何一種商品漲價是必須通過絕對壟斷地位來實現的。
阿基米德可以用槓桿撬動地球，少數地王、少數樓王都曾經帶動整個板塊房價上漲，小股操盤帶動股價上漲也並不稀奇。
漲房租只是表象，爭搶房源恰恰印證了供給的稀缺性。
02
租金上漲源於房源不足？
毋容置疑，一線城市的住宅用地供應是萎縮的，與歷史同期相比，縮減13%左右。
二線城市雖然增加了住房用地供應，但低於歷史高峰期間，且遠遠不足以彌補吸引人才所需新增的住房供應。
一二線城市會再像2013年那樣大量增加住房用地供應嗎？
不會了。
我們在過去的微信文章中已經多次闡述過了，由於大城市採取“雙控一保”國策——“控制大城市邊界”、“控制新增建設用地規模”和基本農田保護，因此，住宅用地和住房供應都很難大幅增加。
過去我們還說過：“如果可售住宅和租賃住宅用地總量供應不能真正增加，尤其是當增量住房供應越來越少，總存量住房很可能不會增加（因拆遷與折舊），可交易住房和可出租住房將越來越少，房價和租金將同時形成更大的上漲壓力，而且租金上漲速度會更快”。
限售可以使得部分業主轉而出租增加投資收益，進而增加出租房源。
拆除違章、打擊群租卻會減少可出租房源數量，加劇市場供應不足。
限售增加的可出租房源不抵拆違、治理群租減少的房源，供求失衡就會加劇。
如果城市普遍存在群租現象，原因無非是兩點：要麼房源供給不足，要麼租金價格過高。
無論前者還是後者，結果其實都是一樣——有效房源供給不足。
有人說，京滬兩市都是嚴控人口流入的超大城市，人口不再增加、住房供應還在增加（儘管增量不多），房租長期上漲趨勢缺乏基本面支撐。
但是，在這些城市依然存在住房拆遷、城中村和棚戶區改造，新增住房供應彌補被拆除房屋之後恐怕所剩不多，很難滿足購房需求，更不易滿足出租需求。
大城市是否存在大量空置住房可以用來出租？
這仍有待考證。
我們很少有權威的、完整的數據可以驗證這樣的說法，在局部區域的確可能存在一些空置住房，顯然不會是自住型客戶長期空置其所購住房。
如果全部都是投資客購房，既不轉讓也不出租，長期空置似乎也不合常理。
或許有兩種可能：一是區域或小區尚不具備大面積入住的條件，缺少交通教育醫療商業等配套，或者尚未達到竣工驗收交付標準；二是未來留待自住或轉手仍未確定，毛坯交付、無暇裝修、難以出租。
中央政治局會議已經明確“堅決遏制房價上漲”，房地產稅出臺的時間也越來越近。
未來，如果這些“空置住房”沒有大量轉讓交易或出租，很可能就意味著大量“空置”的原因未必是純投資性質，也意味著指望以此增加出租房源的想法並不可靠。
03
租金上漲只是短期影響？
有人說，租金上漲主要是畢業季的季節性影響，隨著市場供應增加，租金上漲現象將會緩解。
問題是，市場供應如何能增加？
機構承諾增加供應，向市場大量投放房源。
但是，在此之前，機構真的囤積了大量房源而長期未出租嗎？
相信答案應該是否定的。
沒有哪家機構會願意將手中房源大量空置而不產生效益的。
即便是短期囤積，目的也是為了拉昇租金，如果租金上漲幅度不足以彌補空置的損失，機構的囤積是得不償失的。
如果機構手中並未囤積大量房源，它們又如何能承諾大量推出房源呢？
也許合理的解釋是，它們必須再大量收購房源，然後向市場推出，畢竟，沒有人會去核查它們的房源究竟是何時收進來的？又會在多少時間內推出去承諾的數量？
顯然，租房機構只是搬運工，將房源從業主手中搬運到二房東的機構手中，再次推向市場，其實並未增加有效房源，除非化小面積、分拆房間，否則可租房源不會增加。
租賃住房房源供不應求的格局顯然無法在短期內緩解。
一線城市的供求矛盾更為突出，租金率先上漲。
因為，無論是減供應的一線城市，還是搶人才的二線城市，都沒有按照“人地掛鉤”原則相應增加住房供應。
而且，大基建、大放水引發通脹預期，無論是買房保值增值還是漲租對抗通脹，市場的焦慮不會輕易消失。
當通脹來臨，央行勢必上調利率，房東自然也要上調租金價格，以彌補通脹損失。
如果租金大面積上漲，將會危及社會穩定，這顯然不符合中央“穩大局”的政策邏輯。
因此，我們會看到更多的一二線城市追隨北京的“控租金”政策。
04
控租金政策會持續多久？
被約談之後，北京租賃機構承諾租金不上漲，租金上漲現象得到緩解。
這對承租客是一劑定心丸，有利於穩定社會預期。
但是，它們承諾多少時間不上漲？
是今年年底之前都維持在現有租金水平？還是明年繼續維持租金不漲？
政府部門屆時是否還會再來約談要求租金繼續不上漲？
顯然，無論是租賃機構還是監管部門都沒有去考慮明年的事情，政府只是先按下葫蘆再說。
可以預見，租金上漲勢頭將會受到遏制，未來幾年租金翻番的想法也會落空。
如果明年市場租金大幅反彈，政府肯定會繼續要求企業機構帶頭限制租金不漲。
租房機構控租金是會抑制和影響散戶租金定價的。
如果租金不上漲，我們就無法修復租售比至相對合理的正常水平，我們也很難依靠社會力量投資住房，來幫助擴大租賃市場供給。
有人指望房價大幅下降可以修復租售比。
顯然，這是不現實的。
無論是地價還是房價的大幅下降，都將觸及政府維穩底線，危及金融系統安全，導致經濟社會動盪。
更何況，即便房價下降一半，一線城市住房的租售比也不可能達到合理區間。
政府不想修復租售比嗎？
無論從政治角度，還是經濟角度，抑或社會角度，穩房價、控租金的意義都是巨大而深遠的，相比之下，租售比只能退居其次了。
因此，控租金就是“開弓沒有回頭箭”，也因此，租售比將長期維持在現在這樣不合理的區間。
當然，租售比長期處於低位，住房投資回報率無法滿足基本的投資邏輯，就會導致租賃市場的萎縮，反過來，終有一天，供不應求將倒逼租金反彈上漲。
05
控租金會讓資本打水漂？
租賃機構不計成本、大量收租散戶房源，背後有資本的強勁推背力，期望其成為行業頭部企業和高估值的“獨角獸”，通過上市兌現投資收益。
如此一來，租賃機構事實上推升了散戶租金上漲預期，客觀上推升了租金上漲。
一如當年的共享單車，花別人的錢，幹自己的事，不計成本、最後未必如願。
如果未來數年租金限漲令都不放鬆，資本市場、租賃機構又如何辦呢？
過去我們說過，長租公寓投資回報率算不過賬。
沒有合理的利潤回報，無論擁有多少可出租房源，租房機構都不可能上市，屆時，資本是不是會打退堂鼓呢？
那時，大規模介入住房租賃市場的資本恐怕會大驚失色了。
資本已經大驚失色，已有杭州中介機構爆倉，這會不會讓資本也跟著“躺槍”呢？
顯而易見，導致4000戶租客與房東被捲入其中，政府無法坐視不理、袖手旁觀，治理風暴與監管動作會如約而來。
即便是資本並未介入這種龐氏騙局，但在行業治理風暴之中，兌現資本最初的完美退出設想恐怕也是很難的了。
未來房價長期受限並保持穩定，租金漲幅又受限，業主既不能獲得資產增值，又無法獲得合理租售比的回報，當房地產稅落地之時，勢必促使更多業主拋售房源，最終逼出市場供應，實現“房住不炒”、真實自住。
也許，控租金又多了一條隱性的政策邏輯。
06
控租金最終要依法治理
如果我們長期限制租金上漲，我們會不會又面臨一個新的扭曲市場？
比如，藉助多繳押金、漲水電費、收茶水費廣告費變相漲租？通過金融借貸、騙取資金、捲款跑路？面對可能的種種市場亂象，我們是否都有思想準備和應對預案？
如果出現機構租金與業主租金倒掛的現象，我們又當如何？
如果限制租金上漲僅僅是短期行政措施，未來的市場預期就不明確，資本就不敢貿然行動，企業就變得無所適從，出租人與承租人都看不清未來、惴惴不安。
如果限制租金上漲是政府長期意願，我們更應該制訂法律法規，明確漲幅期限，讓市場形成更平穩、更健康、更透明、可發展的社會預期。
如果我們真的回到計劃經濟，那也未嘗不可。
我們是不是也可以在限房價的同時，限限地價、限限稅費、限限建材價？
我們是不是也可以在控租金的同時，限限人工、限限通脹、限限醫療費？
我們還有什麼沒有限價的東西嗎？機票價、高鐵價、汽油價、米肉價、水電價都有管制。
也許我們還可以限限股價、限限衣價、限限奢侈品價。
我們既沒有完全放棄計劃經濟，又沒有真正實行市場機制，我們既留戀行政權力的功效，又憧憬依法治理的場景。
我們總是在兩者之間左右搖擺、反覆折騰。
很多人羨慕德國租賃市場的規範，這是依法治理的典範。
但是，如果德國市場沒有經歷過大亂，又怎麼會出臺這麼完備、這麼嚴厲的法律法條呢？
“但完善的法律法規體系不是憑空而來的，一定也是大亂之後才能達到大治。沒有現實，就沒有法律”。
【詳見2017.07.16微信文《歐陽捷：“只租不售”陽謀背後的9個疑慮》，點擊鏈接可直接閱讀】
事實上，德國在戰後恢復住房建設時期，平均三至五年就有一個法律出臺或修訂，包括住房建設法、住房租賃法、住房補貼法、住房所有權津貼法等，再輔以稅收體系，並不斷根據市場狀況修正法律體系和稅收政策。
德國的法律出臺是基於準確的數據分析，嚴格按照計劃經濟模式大規模建設住房，同時對於社會住房用於出租給予嚴格的租金漲幅限制，並賦予業主諸多義務、租客諸多權利。
如果我們真的想出臺行之有效的法律法規，哪怕是不再折騰的行政措施，我們可不可以先做一下一二線城市的人口與住房調查？
我們可以採用政府採購服務方式，既能夠摸清家底，又可以創造就業，更可以有的放矢。
有人覺得，法律法規不可能完全解決這些市場亂象，畢竟租房是更加市場化的，而且，面對面廣量大的散戶，監管難度很大、行政成本很高。
也有領導並不認可這樣的說法：“如果漲房租可以入刑，誰還敢亂漲？”
無論如何，我們的住房市場既是國民經濟的重要支柱，又是民生百姓的關注焦點，不應僅因市場短期變化而隨意調整政策。
我們也可以建立完善的住房稅收制度，用房地產稅抑制過度投資需求，用空置稅刺激住房出租，用資本利得稅抑制炒房。【詳見2018.06.24微信文《歐陽捷：關於國際國內經濟與房地產形勢的50個判斷（上）》，點擊鏈接可直接閱讀】
我們最終還是要回歸市場規律——加大住宅用地供應，增加住房數量——無論是可售住房還是可租住房。
我們最終還是要健全法制體系——通過依法治理、規則透明來調節市場供求、引導市場自律、穩定市場預期。
只有市場預期穩定，才有市場的持續穩定。只有政府規則透明，才有社會的健康發展。
房地產市場治理如此，國家社會治理何嘗不是如此呢？
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