迟到不等于缺席。该来的，终究会来。
昨天，深圳就一口气释放了N套交通与城建计划。首次披露深圳即将启动新一轮高速快速路网优化方案，先期上马8大路网工程。同时在城市更新方面，也对《深标》做出优化，明确拿出了旧城改造的城市建筑密度指导方案。
很多人都已经对这些文件的细节内容做了披露。楼兔子想重点提醒的是，深圳这一波动作，实质上就是粤港澳大湾区框架下，深圳深化改革推动发展的战略动作，这就是我们一直在期待的粤港澳大湾区红利之一。我们尽可以继续憧憬更丰厚的大礼包，但从深圳的这波动作，我们也可以猜测大礼包的全貌。
提纲挈领高屋建瓴，我们才能从纷繁的世相中，看透本质，快人一步找准投资的方向。
先放出本文的简单结论：未来十年是深圳原关外集体喷发的十年。东部中心的机会不会逊色于西部海岸。深圳的引擎是前海和深圳湾超级总部基地。光明中心大有可为，但大运中心最有可能跑赢大市。
再启大基建，大湾区来啦
改革开放40年，老百姓最朴实的总结是什么？我给一个答案是：要致富，先修路。现在，深圳要在粤港澳大湾区框架下再次起步，非常自然地，率先就需要在路网上做文章。
我们大兴土木的目的是什么？理解这个问题非常非常重要。因为，这里透露的是我们城市建设规划者的内心诉求，是整个城市未来的发展方向。也即是我们掌握城市脉搏、先行一步找准投资的方向。
那么，昨天深圳发布的《深圳市高快速路网优化及地下快速路布局规划》开篇就给了我们答案：
1、应对粤港澳大湾区、深莞惠、深汕合作区等区域协同发展的需求。2、应对深圳特区一体化加快推进的要求，深圳原关外区域尤其是二三圈层东西向交通理顺的需求。
这是两个层次的大提速。
简单来说，深圳这次大规模修路的目的就两个，首先是深圳内部，要改变原来深圳关内和关外联系不畅的弊端，要把关外建设得和关内一样美好。这个目标统拢来说，就是整个深圳现有的1996平方公里土地将全域中心化，每一寸土地都将是粤港澳大湾区的核心。这个观点，楼兔子已经不止一次在文章中提醒过大家了。
深圳原关外区域将得到重点突破
第二个层面是深圳与外围的互通。这也正是粤港澳大湾区整体框架的基本要求。
看懂了这个优化方案的终极目标之后，我们就可以得到一个清晰的答案：在粤港澳大湾区背景下，深圳将会是核心中的核心。而接下来的十年，深圳将在原关外地区重金铺就城市资源，尤其是要打通东西走向的关节。这就是深圳东部的机会。
对于投资来说，就一句话。粤港澳大湾区真的来啦！坚守深圳，潜伏关外，潜伏东部。
最快10年，深圳大变样！
仔细研究一样最近深圳公布的路网改扩建工程，我们可以清晰看到这么几条主线：
1、加快连接外围周边城市
粗略统计了一下，最近公布的新闻至少就有4个。
深茂铁路，深圳往来粤西的轨道工程。连带提出机场东高铁地铁枢纽工程计划。深珠通道，这个新闻楼兔子在此前的文章中也多次提到了。就是南坪快速西延进入前海下沉入海与沿江高速对接，最终延长跨海通往珠海。这条路很可能是轨道交通和快速路并行的海底隧道。对于打通深圳与珠江西岸的联通太重要了。深汕第二高速公路，深汕特别合作区已经并列为深圳的一个区。深圳修第二条高速路过去，很容易理解。机荷高速立体扩建，对应的是2024年深中通道开通后，中山车辆大量通往龙岗大运中心和坪山中心的需求。
楼兔子想提醒大家的是，深圳与周边城市的路网融合，这仅仅是开始而已。后续一定还有更多大礼包。敬请期待吧。
2、深圳关外东西走向路网加密
昨天发布的文件说是深圳二三圈层的东西走向。
什么是二三圈层？ 我认为深圳第一圈层肯定是罗湖福田南山前海。这第一圈层，将来一定会成为深圳核心中的核心。现在是福田罗湖中心和前海中心。在未来某个时间段，从粤港澳大湾区概念看，两个中心很可能慢慢融合为一体。而第二圈层则是沙井龙华布吉，第三圈层则是松岗光明龙岗坪山。将来第二圈层可能会包括东莞的长安黄江塘厦凤岗以及惠阳大亚湾。
二三圈层都是深圳原关外地区，东西走向目前就只有南坪快速和机荷高速。路网之间基本上相差距离在8至12公里，距离过大的弊端就是东西走向的车流太密集、频繁堵车。这在很大程度上限制了深圳东部的发展！
深圳二三圈层东西走向路网短板
这次改造就是要加密东西向的路网，目标是相聚3至5公里就布设一条快速路。机荷高速复合立体改造，新修外环高速西线、宝坪通道、宝鹏通道。这样，将来从深圳东部的大运中心和坪山中心出发，走快速路到前海的时间就大约是40至60分钟，通行时间减少22%，车速提高18%。
而在这次深茂铁路机场东枢纽的改建讨论中，又再次提到了深圳地铁33号线，深圳东部到机场的快线。深圳交委方面已经表示，今年下半年就要启动33号线的规划工作。我提醒大家，33号线是地铁快线，也是深圳东西连接的主通道。串联机场、龙华、大运中心和坪山中心这些重要节点。将来从大运中心出发，30分钟就可以到达深圳机场。
简单的结论就是：粤港澳大湾区不仅仅是注重外联，更注重深圳东西的内联。这就是深圳东部的机会！此前欠账太多，而今增长机会越大！大家一定要看懂了。
3、机荷高速变双层复式通道
机荷高速是目前深圳东西走向唯一贯通的高速公路，龙岗大运中心坪山中心往来前海的必经高速路。如今车流量远远超出了最初的设计，几乎常年拥堵，部分路段每天拥堵时间超过10小时。
这次深圳提出要借鉴台湾中山高速的经验，构筑双层复合通道，让机荷高速分层承担过境交通和城市交通的功能。上下双层都计划修建双向6车道。这样，将来龙岗人去市区机场就更更方便啦。
机荷高速改建双层通行演示视频
4、核心地段特修工程
这个就很简单了。深圳湾超级总部基地滨海大道下沉。前海沿江高速跨海段下沉走海底隧道。龙大高速扩建为双向8车道。这些都是为重点区域设计的重点工程。点到为止就不多说了。
综合来看：显然深圳是借粤港澳大湾区的东风，在大手笔推进大基建工程。深圳与周边的互融互通，深圳原关内与关外的互联互通，深圳东西部之间的互联互通都将在未来十年内实现大提速！深圳40不惑再启程，也许10年之内就要再焕发一次青春咯。
深圳外扩，第一桥头堡是哪？
今天，我们讲了这么多深圳交通规划方面的新设想新计划，核心是要点明一个方向：深圳的城市正在向外发散。那么，深圳核心发散出去的第一个桥头堡会是哪里？这个就应该是我们要重点买进的方向。
综合考量，我认为第一桥头堡必定是龙岗的大运中心。如果按照发展的节奏看，后面的排序应该是龙华沙井光明坪山。深圳发展的第一梯队自然是前海，这是国家战略的核心。然后就是深圳的心腹宝贝：深圳湾超级总部基地和香蜜湖。走出关外，第一步是龙华。但后期步子更大的是宝安中心区。现在步伐更快的，预计会是大运中心啦。理由有以下几点：
1、大运中心难得如此干净
在深圳的核心城区，想找一块干净无杂乱建筑的土地已经很不容易了。核心城区，干净画图。这是大运中心后发优势的集中体现。未来价值会很高。现在的深圳湾超级总部基地和香蜜湖游乐场一带也非常类似，地块较大而且干净。所以，都会是有价值挖掘的地方。
2、大运中心难得基础扎实
大运中心起始于大学生运动会的场馆建设。以前大家都说是赔本的买卖。但今天看，大运场馆已经成功实现了赢利运营。NBA中国赛在这里举行，小米雷军在这里发布新产品，大批明星在这里搞演唱会。大运场馆正在发挥类似深圳湾鸟巢的功能。
如今，世茂700米深港中心，未来深圳第一高楼已经奠基开建。将来还有超过30万平米的旗舰商业，有万豪酒店和哈罗公学。这些城市资源必将印证，地标所在必定城市中心。
3、大运中心还是超级大学城
一位投资大师告诉我们，以目前中国的创造能力看，什么是未来城市最稀缺的资源？是地铁学校商场医院银行吗？这些都不是。钱能办的，都不是事。最无可替代和难以复制的资源是文化教育和科技创新。
大运中心会是将来深圳文化象征的国际大学城。一共规划占地2.66平方公里，包括深圳信息职业技术学院、香港中文大学（深圳）、深圳北理莫斯科大学 等十几所高校，以及配套建设的科研共享中心及院士村。其中北理莫斯科大学去年9月开学了，全新校舍的建设已经容初显。而香港中文大学首届本科生今年5月已经举行了毕业典礼！
一切都在正轨运行。到2020年，大运中心大学城将有在校大学生3.8万人。
4、大运中心是科研产业中心
大运新城作为深圳市重点发展片区，也是龙岗创新驱动发展的“智核”。几经沉淀，目前片区内高端产业资源集聚，除最早进入片区的龙岗天安数码城，近年来吸引了数十个创新项目，体量多达400万平米。聚集有大、中小、以及高速成长创新企业共360家，高素质人才达20000人，其中上市公司17家，园区年高新技术产值150亿元。
未来这里有超过10000家创新型企业聚集，这里将成为创新、创业的高地。仅仅是天安数码城，现在就已经聚集了柔宇科技、锐越微、大普电子、云天励飞、莱恩精机和烯湾科技等等360多家创新企业，17家上市公司，园区创业人群超过2万人。其中有多家深圳孔雀团队和国家千人计划专家。
大运中心，不限购不限贷新品
大运中心，正在朝深圳第三中心的方向发展。因此片区的土地开发，也越发精耕细作。新出的住宅项目如佳兆业未来城，一期产品已经全部销售完毕。
区域内正在销售的不限购不限贷产品是天安数码城T4全时空间，目前仅剩两栋产品在售，据说已经有投资机构盯上了。
目前在售的是少量53平米、63平米的单位，带精装修。其中3.2米层高的单元，价格仅仅3.6万起；层高5.1米的单元，价格仅4.6万起。除此之外，项目容积率仅仅2.4，产品拥有罕见的4.25至8.5米面宽，凭借优越的品质，成为全市高端稀缺资源。
无缝对接，零距离就是深圳地铁16号线的数码城站。地铁16号线已经开工，预计2022年正式通车。与此同时，2022年也是世茂深港中心700米摩天大楼预期竣工的日子。这两个利好消息，将为天安数码城T4全时空间带着稳定可见的增值空间。
而目前除了天安数码城的企业团队之外，龙岗区政府还引进了
北大光华管理学院。该学院EMBA华南总校区就坐落在天安数码城T4全时空间。北京大学光华管理学院（简称光华学院）是亚太地区最为优秀的商学院之一，其在科研水平、师资建设、人才培养、国际合作等方面在国内位居前列。而北大光华学院进驻龙岗，将有助于加快深圳国际大学园的建设、把龙岗建成深圳东部的创新中心，并辐射莞惠等珠三角地区。也为天安数码城T4全时空间带来稳定的租客来源和良好的市场口碑。
大运中心高端商务配套
天安数码城T4整体街区还引进了一个建筑面积超过4000平米的独栋电影院，香港天马影院MAX巨幕影厅，一共有7个影厅，可以同时容纳大约1100人观看影片。香港黄百鸣团队将每年不定期在这里举办5场明星见面会，让T4全时空间的业主可以在家门口就与明星面对面。
T4全时空间聚集的都是有着创新气质的新经济人士。他们对健康有着强烈的追求。T4专门设计了一个7000平米体育公园，拥有2000米长的独创环商业跑道，让居者可以无论是清晨还是夜幕，都可以开启健康的生活方式。
200米都市创想街区，基于项目一期二期三期商业10年的运营经验，打造更加丰富业态和别具创意的消费情景填补大运中心高端商业的空白。
除此以外，天安数码城T4全时空间还引进有2800平米的国际小燕艺术中心、超级猩猩、星巴克、奈雪的茶、蓉李记、老西安、黑炭烤鱼、大弗兰、白沙社、皮尔先生、美颐美等几十个国内外知名商业品牌，未来将为龙岗中心及大运新城注入新的活力。
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