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當我們在一個區域居住習慣之後就會漸漸的對這塊區域產生地緣情結，這一點在廣大的鄭漂身上尤其明顯。二少身邊有不少朋友都是在北三環周邊居住，然後等他們要買房的時候也大都選擇在了大北區。
最近一個在老家創業的大學同學找到我，問我現在鄭州哪裡還適合自己這種投資兼自住的購房者，其實他之前畢業後在鄭州的廟李待過一段時間，同時也是那年城中村拆遷被趕回老家的那一部分人。他並沒有給我明確指出要在北邊選，這一點還真的讓人有些頭痛，想一想，乾脆直接幫他分析下目前鄭州東西南北目前置業比較熱門的區域吧，每個區域分別選擇兩個項目以供我的這位哥們參考。
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北：連霍以北
連霍以北範圍是江山路、連霍高速、中州大道、黃河合圍的大區域。我把該區域細分為如圖所示的A、B、C、D共4個小區域。
A區域目前發展較為欠缺，一個鄭州財經學院或許可以給這裡帶來一點人氣，但是目前區域內也有不少在售和待售項目，比如融創城開中原宸院、謙祥江山城、正商啟盛華庭、正商家和家等項目特別是融創的城開中原宸院在此落戶這一區域，對於整個片區的重要意義不言而喻。
B區域內彙集了高校、惠濟萬達、地鐵、賈魯河、東風渠、古樹苑、黃河迎賓館等資源，居住氛圍已經較為濃厚，這裡甚至是整個大北區的重頭戲。目前區域內在售待售的項目有天倫莊園尾盤、萬科民安雲城、錦藝四季城、錦藝金水灣、融創城開瓏府、美景麟起城、碧源月湖，萬科天倫紫臺等項目，以及後續殺入的中海，亞新等。
C區域還可以賈魯河為界氛圍南北兩個區域，北部分主要以正弘瀾庭敘、富力建業尚悅居主導，南區域則是保利的地塊，目前已經在推進，又是一個值得期待的大盤。整個區域的容積率不高，大盤項目的配套推進比較快，緊鄰中州大道和地鐵二號線北沿線，剛需改善的不錯選擇。
D區域目前發展在整個連霍以北區域區中最為落後，但是居住環境較好，大面積的生態旅遊區，目前該區域最大的問題就是生活配套、地鐵等公共交通欠缺。區域內在售或待售項目主要有和昌林與城、碧桂園天瀾一號院、建業運河上院，以及更西邊古滎板塊的正商河峪洲、碧桂園思念翡翠城、思念果嶺、清華憶江南等。
目前如果按照整體區域價值劃分的話，大致的可以劃分為：B>C>A>D。
整體來說連霍以北區域現在房價已經趨於穩定，價格15000元-16000元/平是主流，並且某些項目價格有小幅度回落，當然想著大面積的降價也是不可能的，僅僅是那些項目有硬傷的才會稍微的出現價格鬆動。但即便是這樣，對於目前整個鄭州市場環境而言，北區更適合居住，投資價值相對減弱。
1、和昌林與城
二少點評：1、開發商和昌在鄭州開發過怡豐森林湖、和昌灣景國際、和昌盛世城邦等項目，其中怡豐森林湖項目讓其名聲大噪，俘獲了不少客戶。
2、和昌林與城的容積率僅1.99，再加上產品多為小高層，其社區內部居住舒適度相對來說較高。再加上項目距離索須河較近，以及北部的黃河溼地，整體來說周邊的環境還是不錯的。
3、產品方面高層多為2T4戶和2T3戶，洋房為英倫風格，退臺設計，首層143平方米，贈送地下室、庭院、雙車位。頂層複式設計，客廳、餐廳挑空，贈送大露臺。
4、社區內的配套有580畝康體娛樂用地、67畝醫療用地，同時還引入社區藍卡醫療、社區食堂、第五就餐空間等，其中的25000㎡跳跳雲主題樂園為目前全國最大，目前已經投入使用，在建的2.5萬方大型藝術運動公園為河南省首個創意主題類公園。
5、目前項目價格大概在1.22W/平左右，適合資金比較欠缺的剛需客戶，需要提醒的是現在項目周邊公共交通還較為欠缺，後期3號線延長線修建之後會好不少。
2、融創城開中原宸院
二少點評：1、項目為胖莊城中村改造項目，總佔地700多畝，分5期開發，首期位於開元路與胖莊路交叉口，容積率為2.997，由8棟高層、8棟洋房組成，戶型高層為89-143平米，洋房為127-141平米。
2、項目東側緊鄰惠濟區政府、古樹苑，交通方面門口的地鐵2號線預計2019年通車。周邊還有惠濟萬達、實驗幼兒園、鄭州市第三人民醫院北院，生活和交通配套相對成熟。
3、中原宸院的裝修標準對標天津全運村，採用的多種高科技配置，新風系統、地暖和中央空調等配置也都是對標一線城市水準，基本上各方面標準都是嚴格參照大河宸院來的，是融創全力打造的又一個精品高端住宅。
西：常西湖新區
對於常西湖新區二少一向是看好的，上次我們寫過一篇關於該區域內地鐵的文章，文章講述了常西湖新區雖然佔總在建地鐵覆蓋面積的2.6%，但是地鐵的投入就已經佔了總地鐵規劃投入的10%，另外地鐵10號線和16號線的提前修建，都足以見得決策者對這塊區域的重視。→_→詳細文章點擊這裡查看。
除此之外該區域的四大中心以及地下連廊得到的最新消息預計都將在2018年完成，到時候各項高大上的功能齊聚一堂，再加上市政府的西遷，對常西湖新區來說都是重大利好。相信在未來幾年的時間內，常西湖新區作為“生態宜居城”必然會是鄭州崛起最快的區域。
目前區域內已經彙集了恆大、碧桂園、融信、名門等實力房企，在售和待售的項目有華瑞紫韻城、匯泉景悅城、旭瑞和昌城市之光等。除了區域內的項目，其實常西湖新區周邊的不少樓盤也可以重點關注下，比如永威西郡、碧桂園西湖、匯泉西悅城等都可以享受到該區域的發展紅利。
1、碧桂園西湖
二少點評： 1、碧桂園西湖佔地大約一萬畝左右，除了安置房和湖面等公共用地，大概還有3500畝，其中雕塑公園一帶還將挖成一個大湖，總之環境方面很不錯。
3、其環湖將會按照新加坡灣區的標準規劃，建設超級商業中心、超五星級酒店、國際學校、體驗式濱湖商業、超過300米的超高層地標，建成超過10公里的人行步行濱湖廊道。這些聽起來都好像很高大的樣子，按照碧桂園河南總裁楊海波的說法，整個項目將會打造成西區中心，和東區龍湖CBD形成鄭州的“雙中心佈局”，計劃總投資超過500億元。
4、目前已經開盤的一期地塊周邊配套匱乏，並且臨近農業路高架和西三環，這是項目的優點同時也是它的痛點。但是其自身規劃有3所小學、2所中學、1所高中、還有多所幼兒園。
5、1.65W的單價加精裝修，要說這個價格已經大大降低了項目的性價比，但是看其高大上的規劃以及豐富的景觀資源對於偏改善客戶還是可以考慮的，98、115、135平為主的戶型也說明這一點。
2、匯泉景悅城
二少點評：1、項目地處中原區濱河景觀路以東，隴海以北，西三環以西，長城路以南，是中原區重點推進的項目。村莊參與改造用地約為55.35公頃，實際用地面積32平方米（約480畝），含中小學教育用地8.1平方米（約121.5畝）。
2、項目總建築面積127萬平方米，其中安置房建設體量43.8萬平方米，中小學建築面積5萬平方米。項目將被打造成為集高層居住、商務辦公、集中商業為一體的大型城市綜合體。
3、目前景悅城售樓部已經建好，風格和西四環的西悅城差不多，預計也是定位剛需走快銷流，想在西區置業的剛需客戶可以關注下。
南：二七新區
關於二七新區的概念提出由來已久，其規劃範圍北起南三環，南抵新鄭，西至鄭密路―繞城高速―鄭堯高速引線，東接管城，總面積約為28平方公里，規劃人口30萬人。重點核心區域是以"三縱"(京廣南路、大學南路、嵩山南路)、"三橫"(南三環、南水北調中線運河、南四環)所覆蓋的12平方公里。
其實二七新區應該是目前鄭州比較熱門的新區中發展最為滯後，房價也較為落後的一個區域了。區域發展規劃一改再改，距離陵園較近，再加上大體量的物流市場，批發市場、大貨車橫行、基礎設施落後等都是阻礙其發展的原因。
然而這些問題並不能影響眾多房企對它的喜愛，亞星、融僑、康橋、招商、旭輝、東原、昌建、盛潤等眾多開發商憑藉自己的產品在二七新區混戰已久，硝煙瀰漫。
目前二七新區內的房價毛坯高層在12000—13000元/㎡，精裝高層13500-14000元/㎡之間。這價格基本上還維持在2017年上半年的房價水平，這其中除了有政府不斷加碼的調控壓力之外，還和區域認可度、無開通地鐵線、環境等有很大關係。
從另一個方面來看這些並不全都是不利的一面，正是因為價格低這裡已經慢慢的成為剛需外溢聚集地，同時也是二七新區作為價值窪地的一個佐證。
1、盛潤運河城
二少點評：1、盛潤為河南本土開發商，在鄭州北區開發有新鑫家園、四季花城、小城之春，在西區開發有錦繡城、美麗源等項目，有一定開發經驗。目前盛潤集團涉足產業領域廣泛，並憑藉良好的產業基礎和多元化產業佈局，資產規模不斷提升，資本實力雄厚，有開發大盤的實力。
2、項目地塊屬於鄭州二七新區賈砦村城中村改造項目用地。其實早在2010年，河南盛潤集團就與二七區政府簽訂賈砦城中村改造項目，項目總投資約120億元。
3、運河城規劃建設多座150米地標超高層，集高端住宅、大型商業、星級酒店、商務辦公及服務公寓等多種物業形態於一體的450萬㎡複合型生態城市綜合體。容積率不超過3，一期規劃7棟高層6棟洋房。
4、運河城前段時間搞過內購，精裝價格在12000，但是首付分四十萬和五十萬兩個階段。但是對於內購二少一向是建議謹慎對待，雖然有誘惑，但是還是要保持住購房底線。
2、旭輝正榮首府
二少點評：1、作為旭輝進入鄭州的第一個項目，首次開盤相信會給大家一個驚喜的。並且作為全國TOP20房企，實力和品質也有一定保證。
2、2.5的容積率，16-19F純粹小高層社區，後期的居住氛圍較為純粹，從設計規劃上來看定位改善，但是其最近的去化情況似乎有點難以支撐其改善的定位。
3、項目自身配套較為齊全，有學校、有商業，但是這些都需要等待，現成的配套較為欠缺。
4、周邊環境目前來說較為雜亂，交通方面如果對物流大車加以限制會好很多。
5、小區設計整體抬高3.5米，很好的保證了一層的私密性，同時地下車庫也提高了不少，進車庫的坡度也比較平緩。
6、戶型設計不錯，並且還是精裝修，對於旭輝入鄭的第一個項目還是值得期待的。
7、規劃中的9號線同樣也路過旭輝正榮首府，除此之外就只能依靠南四環以北的B60了，所以住在這裡還是要有輛車比較方便。
東：中牟片區
關於綠博二少在上一篇文章中已經詳細的說過，詳細內容點擊這裡。今天主要談一談區域內的兩個項目，普羅旺世理想國和康橋香溪郡。
1、羅旺世理想國
二少點評：1、項目總佔地面積5500畝，總開發用地近4000畝，總建築面積約350萬平方米，算是一個超級大盤了。規劃有住宅區、商業區、教育區、生態網絡休閒區以及產業集聚區，商業區以奧特萊斯、宜家家居為主導，教育區以國際中小學及雙語幼兒園為主導，生態休閒區以文化藝術公園為主，產業集聚區以創智工坊和創意文化產業園區為主，並配以酒店、商業、學校等各種配套設施。
2、項目位置較偏，已經處於綠博更靠東的大孟鎮，周邊配套匱乏，現狀較為荒涼。即便我們說城市向東，但是也需要一定的時間。
3、項目內配套有藝術文化中心、圖書館、小人國、家庭醫療等先進理念，還有自家無公害有機農場供應的社區食堂、宴會廳、下午茶的場所等等。這些基本在社區內可以滿足一切生活需求，給人一種世外桃源的感覺。
4、社區內部除了自建的公園，南邊還有一個鄭汴中央公園。整體來說社區內和周邊的環境還是不錯的，適合居住。
2、康橋香溪郡
二少點評：1、香溪郡總佔地約500畝，建築面積80萬㎡，產品涵蓋洋房、高層，總共8個地塊。項目推盤節奏很快，目前已經推到3期5號院。5號院總佔地面積124畝，容積率2.49，總建築面積為27萬方，共規劃17棟高層建築。主力戶型91－142㎡，在整個香溪郡中屬於偏剛需的組團定位。
2、五期的地塊位置相對來說較差，偏離了綠博組團的核心位置，戶型方面五期做的還是不錯的，面積適中，舒適度也有保證。除了92的小三房，所有戶型都做到南北通透，餐客一體連成大寬廳，南北雙陽臺，南向連體大陽臺附贈率相當高，
3、社區內部和附近規劃有幼兒園及中小學用地，教育資源豐富，同時其正對面就是省婦幼保健院新院址，醫療有保障。
4、香溪郡有康橋品牌做背書，再加上其規劃理念到建築設計都比較突出，預計精裝修均價13000元/㎡，性價比還是不錯的。
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整體來說北區的房價已經穩中有小幅度下降，目前無論是投資還是自住都有不少機會，但是也有不少大坑，投資的話依然建議選擇優質項目，不要過於糾結三五百的差價，剛需自住可以選擇儘量有地鐵、後期能有足夠配套的區域，為了錢而犧牲部分等待時間是可以的，前提是不要賭，因為目前限購高利率，還限售的前提下，輸不起；而常西湖新區的房價穩中有漲，再加上後期地鐵的開通、四大中心的建成，相信房價還會有進一步提高，不過由於目前整個常西湖新區所有的工程進度在為明年的少數名族運動會做準備，所以相應的項目進度有所延遲。
二七新區的價格目前可以勉強說是一個價值窪地，但是最大的問題是這點優勢已經不夠明顯了。去年與大北區能有三千多的差價，但是後續的隨著北區的房價逐步穩定甚至有所降低的前提下，南區被熱炒，差價已經縮短到了不到兩千，該如何選擇這是一個問題。而綠博組團適合在東區上班的客戶，或者說改善養老型為主，距離雖然不近可是隨著鄭州整體大趨勢往東的不斷推進，東邊的發展必將一步步落實。目前整體價格適當，投資兼自住可以重點關注下，剛需自住的話短時間內配套可能會跟不上，儘可能地選擇白沙或者綠博的核心組團區域，大品牌集中，發展速度更快。
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