三天客隆五魔
鄭州市四環是由：大河路、東四環、南四環及西四環組成閉合環線，該區域在這些項目中，個人建議剛需客戶如果更看中價格，可以考慮下融信朗悅時光之城、碧桂園名門時代城。
銘萬財稅學堂
現在的鄭州樓市是什麼行情，大家心裡都有數。
鄭州樓市正處於近兩年的一個低點，對於還未上車的剛需群體來講，不失為一個入手的好時機。再加上臨近年末，相關樓盤的優惠政策頻出，選擇空間也較大。
今天我們來講解一下，在鄭州，首付40萬的剛需，到底該如何買房。
1
關注房地產的朋友們都清楚，這幾年來房產進入了存量時代，但是對於鄭州這個新一線城市來說，還是以新房為主。
目前，開發商把目標轉戰到鄭州三四環，政府規劃也不斷外擴，這主要也是因為鄭州主城區土地資源短缺，住宅供應不足。如今西邊中原和管南區域都先後出現了幾個萬畝大盤。未來鄭州最大的住宅供應也應該集中到三環至四環的這片區域裡。
40萬首付，買房預算在130-140萬左右的剛需小三房，其實在鄭州的選擇範圍還挺大的，比如管南、中原主城區、常西湖新區、惠濟核心區、二七片區都有相應樓盤可選。說到底，除去鄭東和金水買不了，其它可以根據你的月供及相應需求等實際情況認真挑選。
低價樓盤，二七的可選樓盤應該是最多的，其次是中原區、高新區、管城區。單看2019年鄭州市場的區域價格，除去鄭東新區和金水區均價與其他區域“有壁”之外，惠濟、中原、高新、管城的價格差距已經接近趨平，整體均價皆在14000上下。綜合鄭州各區域的發展定位來看，管城、中原、惠濟以及高新是剛需用戶的首選之地。
今天，主要來對比管城、中原、惠濟以及高新區的相關區域。
2
管城區是鄭州市的老城區之一，文化氛圍濃重。三環以內的地沒有了，管城區南三環以外，含南三環沿線的管南片區，就成為各房企的“香餑餑”。碧桂園、融創、正商紛紛入駐，競爭激烈，選擇多樣。
“東強南動”，鄭州對於南邊的規劃就是推動樞紐建設，而管南的樓盤大多也是“交通”帶起來的。由於地鐵2號線的開通，紫荊山南路的一票樓盤賣的都很好；管南的四環周邊，現在也因為小李莊火車站的改造升級成為購房者的焦點。
管南在售樓盤：
✦融創城精裝交付，均價13700-14200元/㎡；
面積/95平 總價約135萬
首付：40.5萬 月供：5593元
融創城位於中州大道、紫辰路、鄭新快速路、南四環四樞交匯，從大的區位來說是比較不錯的，但是區域內配套不完善，離附近地鐵口也有些距離。
✦綠都瀾灣毛坯交付，均價15400元/㎡；
面積/77平 總價約119萬
首付：36萬 月供：4912元
綠都瀾灣同屬於管南片區，但項目周邊地鐵二號線，以及管城區重點小學--創新街小學均已落地，配套落地的項目比較少，所以綠都一直賣的都不錯。
✦碧桂園名門時代精裝交付，均價12800-14000元/㎡；
面積/89平 總價約114萬
首付：34.2萬 月供：4723元
雖然最近碧桂園的風評不佳，但名門時代的交通位置、價格在整個管南都還是非常有競爭力的，剛需者還是可以考慮入手。
✦永威城 毛坯交付，均價約14500元/㎡；
面積/88平 總價約127.6萬
首付：38.3萬 月供：5285元
永威城的戶型設計還不錯，全是兩梯四戶的三面寬戶型，中間是89平小三房，兩邊是114的大三房，但項目的整體地塊較小，小區內景觀可能會存在不如意。
✦富田城九鼎公館毛坯交付，均價15500元/㎡；
面積/89平 總價約138萬
首付：41.4萬 月供：5717元
面積/95平 總價約147萬
首付：44萬 月供：6096元
田城九鼎公館目前位置最佳，七里河周邊，臨南三環，佔據地鐵、河景等優勢，但價格偏高。未來周圍也有大型商業配套落地。
✦富田城九鼎華府毛坯交付，均價11800元/㎡；
面積/99平 總價約117萬
首付：35萬 月供：4853元
從富田九鼎華府產品來看，項目偏剛需。項目處於南四環附近，目前環境還是相對較差，斷頭路較多，大車過往頻繁，發展起來還需一些時間。
✦正商生態城毛坯交付，成交均價11500-12000元/㎡；
面積/94平 總價約108萬
首付：32.4萬 月供：4474元
正商生態城的位置最偏，再往南就快到新鄭，主要是吸引南龍湖改善用戶。2022年將投入使用的小李莊火車站距離項目約3公里，但周邊缺少大型商業缺乏。
管南片區樓盤價格堅挺，大開發商眾多，區域後期紅利值得期待，但四環周圍目前配套稀缺，大多規建還未落地。相比白沙和濱河新區，管南可以承接主城區外溢人口，還位於城市發展南北主軸上，也能夠享受政策和資源上的照顧。隨著鄭州整個東南方向的發展，這片區域將作為主城區與航空港區的銜接區，價值將會得到更多的認可。
3
早在2012年的時候，鄭州就提出了“一心兩翼”的發展思路，以主城區為中心，向東向西均衡發展。中原區是西部的核心，隨著近些年鄭州版圖的擴大，按照規劃鄭州市委、市政府及市直機關單位將西遷，大概在西三環至西四環之間，就在最近火熱的常西湖新區。
近年來，中原區藉助大型的商業配套——萬達、大商等商圈的完善發展，老城區改造成效顯著。整體配套成熟，性價比也較高。
中原在售樓盤：
✦匯泉景悅城毛坯交付，均價14000元/㎡；
面積/78平 總價約109萬
首付：32.7萬 月供：4516元
面積/88平 總價約123萬
首付：36.9萬 月供：5096元
匯泉景悅城則位於三四環之間，緊鄰西三環。商業、教育和醫療資源配套也十分成熟，有小戶型可選。
✦和潤林湖美景精裝交付，成交均價15500-16000元/㎡；
面積/79平 總價約122萬
首付：36.7萬 月供：5031元
面積/89平 總價約138萬
首付：41.3萬 月供：5723元
林湖美景位於西三環內，緊鄰西流湖公園，距離西三環地鐵站五百米左右，出行方便。附近有中原老城區的配套成熟，位置優越。附近的電熱廠也逐漸遷移，整體情況不錯。
✦碧桂園西湖精裝交付，成交均價14700元/㎡；
面積/89平 總價約131萬
首付：39.2萬 月供：5433元
西湖在售地塊與西流湖公園一路之隔，居住環境優越。且配有碧桂園自己的物業，項目全部帶裝修，雖有維權事件發生，但是大品牌產品在二手市場還是更有價值一些。
✦金水世紀城毛坯交付，成交均價13500元/㎡；
面積/89平 總價約131萬
首付：39.2萬 月供：5433元
世紀城屬於中原區主城區，住宅集中，周邊有完善的配套設施。但離地鐵口有一定距離，小戶型目前剩餘不多。
✦匯泉西悅城毛坯交付，成交均價12900元/㎡；
面積/76平 總價約98萬
首付：29.4萬 月供：4084元
面積/89平 總價約115萬
首付：34.5萬 月供：4764元
匯泉西悅城可能是整個中原最低價，它離常西湖不算遠，可以享受常西湖新區的配套，離主幹道也比較近，交通便利。但由於開發商口碑不好，暖氣維權事件現在鬧的正熱，項目臨高架也較近。
✦華瑞紫韻城毛坯交付，成交均價14500元/㎡
面積/88平 總價約128萬
首付：38.4萬 月供：5303元
位於未來鄭州的行政副中心——常西湖新區。後期發展值得期待。
4
惠濟區俗稱鄭州的“後花園”，生態資源豐富，主打舒適宜居。這片區域聚集了大量住宅且品質不錯。
惠濟在售樓盤：
✦萬科民安雲城 精裝交付，均價15500元/㎡；
面積/89平 總價約138萬
首付：41.4萬 月供：5717元
面積/95平 總價約147萬
首付：44萬 月供：6096元
萬科民安雲城物業不錯，後期的服務有保障；萬科項目的裝修標準較高，且臨近萬達商圈，近地鐵2號線延長線，地段較好。
✦中海湖濱世家精裝交付，均價13500-15000元/㎡；
面積/89平 總價約120萬
首付：36萬 月供：4972元
項目在惠濟CBD核心位置，屬於成熟居住片區，南鄰惠濟中央公園（月湖公園)，東臨黃河迎賓館，南靠惠濟萬達廣場。央企出品，質量有保障。
✦豐樂奧體公館毛坯交付，均價16000元/㎡
面積/89平 總價約142萬
首付：43萬 月供：5859元
豐樂·奧體公館項目體量不大，2.99的容積率在北區偏低，主打舒適。所處地段也不錯，位於三全路，雙地鐵在建，臨近裕華、宜家商圈。
✦融創中原宸院毛坯交付，均價13000元/㎡；
面積/92平 總價約120萬
首付：36萬 月供：4972元
項目東臨鄭東新區核心商務CBD，南臨鄭州核心城區金水區和中原區，西臨高新區CID（高新產業中心）、大學城等，位置不錯。不過融創喜歡跳價，買之前要有一定的心理準備。
惠濟區北臨黃河、東風渠，周邊生態良好，在北區定位的時候就選中了“靜”這個字，屬於居住體驗度最高的一個區域。
5
高新區是鄭州高新技術人才的聚集地，彙集了很多高新技術企業。教育配套資源豐富，憑藉地鐵一號線與三環高架與市區的距離不斷拉近。現在四環內的高新區配套基本完備。
高新在售樓盤：
✦中海萬錦熙岸精裝交付，均價12000元/㎡；
面積/89平 總價約107萬
首付：32萬 月供：4439元
萬錦熙岸位於高新區雙湖科技城的邊緣區域，主打高層精裝系列，是高低配，因此購房人群還是以高新區外溢為主，剛需要購房者需慎重。
✦金輝優步花園精裝交付，均價12500元/㎡；
面積/89平 總價約111萬
首付：33萬 月供：4616元
優步花園開發商是福建的，在鄭州的知名度不大。但項目周邊的相關配套還算不錯，後期有一定的發展空間。
✦翰林國際城毛坯交付，均價14600元/㎡
面積/88平 總價約128萬
首付：38.4萬 月供：5303元
翰林國際城定位為宜居生態地產 , 教育地產，周邊教育資源豐富，學術氛圍濃厚。旁邊就是鄭大的家屬院，居住氛圍純粹。
✦東原閱城精裝交付，均價15000元/㎡
面積/88平 總價約132萬
首付：39.6萬 月供：5469元
東原閱城距離賈魯河較近，但周邊還在改造當中。目前還是很荒涼，等到三全路打通會有所改善。整體配套規劃是非常完善的，但大都沒有落地。
✦大正水晶森林毛坯交付，均價13000元/㎡
面積/89平 總價約116萬
首付：34.8萬 月供：4806元
水晶森林位於科學大道旁可以享受東邊高新區老城完善配套，共享雙湖科技城在未來規劃落地後的區域發展紅利，綠化不錯。
6
最後，我們來總結一下：
首付40萬月供5000-6000元，在鄭州的選小三房的空間較大。如今開發商為鎖定剛需用戶，小三房房源各片區都有。三房的配置可以滿足大部分人的需求，對於要買房的年輕人是一個不錯的選擇。且小三房在二手房市場也同樣火熱，後期可轉換為家庭換房改善的資本之一。
剛需用戶選房可著重考慮中原、高新、惠濟及管城。樓盤扎堆，可選擇可對比的範圍較大。且與其他片區相比，配套規劃較完善。但由於四環片區的相關配套短期內難以落地，所以樓盤位置還是越近三環、近地鐵最好。後期出行方便。
從地鐵規劃來看，管南片區未來交通更為便利，地鐵網發達。小李莊火車站升級改造，將會分擔鄭州火車站的運輸壓力，未來還將以此為中心，配套建設一批高端企業總部、城市綜合體、休閒娛樂等為一身的鄭州南部中央商務區，後期地塊紅利值得期待。
整體來說，惠濟區項目容積率普遍較低，周邊生態環境佳，非常宜居。
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剛需的話還是買南邊，四環內融創城 95-130精裝修單價12000-13500 碧桂園名門時代城戶型不怎麼好，精裝修價格12500左右，綠地公園城精裝單價13500左右 戶型設計還算可以。永威城均價15000左右 不過永威的交房標準 建築質量確實很高！改善買鄭東，那附近的樓盤比較集中 象湖附近可以考慮考慮。北邊目前北四環文化路萬科的128平4房精裝單價12728/平 清盤價，西四環沒啥好房子，永威西郡可以考慮
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