“城北”到“成北”的一字之差，其實質是成都城市發展的內生性變革，更是新都城市能級的階段性跨越。
而對於開發商而言，順應城市發展的趨勢尋找投資機會，獲取的不僅是開發利潤，還能分享更具想像空間的城市紅利。這個投資邏輯的成功案例不勝枚舉，華潤、龍湖等品牌企業使用了一個站位頗高的詞來進行概括——城市共生。
“城市共生”型的投資開發，前提在於充分研判城市的發展趨勢。那麼，當“成北”成為成都軸線發展的新興主戰場，樓市的“風口”又將在哪裡聚焦？
從環到軸
成都房地產市場格局如何改變？
成都的房地產市場格局，經歷了從圍繞城市環線擴散到沿著城市軸線延伸的發展歷程。“攤大餅”的城市發展模式，不可避免帶來潮汐式交通壓力、職住分離“空城效應”等弊端，但通過這種環狀擴散的房地產市場積累，逐漸實現了成都傳統一二圈層市場的同城化，也奠定了當前“11+2”成都中心城區的基礎。
房地產市場現狀和趨勢的最直觀體現，莫過於房價的變化。正如2018年房價熱度圖所示，成都樓市環狀發展的歷史痕跡以及軸線發展的新興趨勢都非常明顯。
以環線為分析維度，因為土地供應的稀缺性，一環以內均價在10000~15000元/㎡的項目基本絕跡，多數均價15000元/㎡~20000元/㎡在之間，價格突破25000元/㎡亦不在少數；二三環之間，均價10000元/㎡~15000元/㎡之間的項目佔據絕大多數，其次為15000元/㎡以上項目；三環以外，由於可開發用地存量更大，項目價格分佈區間相對完整，從10000元/㎡以下到25000元/㎡以上均有供應。
當我們以軸線為維度進行分析，南延線兩側房地產高價值項目的分佈明顯更為集中。除了金融城這一聚集點之外，天府新區麓湖生態城板塊也呈現出相當明顯的聚集效應。
環狀發展時期，恰好是成都房地產市場的剛需階段。在此階段，繞城周邊作為傳統一二圈層結合區域，湧現出大豐、外光華、犀浦等表現亮眼的市場板塊。其中，新都大豐更是過去2013年的市場銷冠板塊，代表了這一時期購房者對於新都區域價值的高度認可。
而從2018年市場認購總額的熱度圖來看，當前市場成交沿軸線佈局延伸的趨勢更為明顯，城南的市場認購總額遠遠高於其他區域。與此同時，西南側的九江板塊、西北側的犀浦板塊以及正北方向的大豐板塊，也保持了相對活躍的市場成交。
通過兩張熱度圖的比對我們可以得出結論，成都房地產市場的格局，已經從沿環線擴散的傳統格局，轉為以南北軸線為主幹進行價值傳遞，未來的“成北”樓市，投資價值可期。
軸線延伸
“成北”拿什麼與“成南”對標？
軸線延伸的房地產市場，是成都軸線發展的直觀表現。而從城市定位的高度來看，它體現出四川省“一干多支、五區協同”的發展策略，通過打造成都平原經濟區，實現做強成都這一“主幹”。作為聯結成都平原北部城市群的關鍵，2018年12月天府大道北延線的開工，拉開了成都城市軸線向北延伸的序幕。未來，天府大道將真正成為以成都為核心，北至德陽，南到眉山的“百里城市中軸”，串聯起成都平原的多個城市群。
過去，成都南北兩極的分化非常明顯，從城市界面、開發強度、產業配置等多方面均不屬於同一量級，“成南”的發展毋庸置疑是大為領先“成北”的。但步入2019年，在成都軸線延伸發展的大趨勢之下，“成北”的後發優勢逐漸得到體現。
從這兩張圖不難看出，成都中軸線的南北兩端分別都承載了非常重要的功能佈局，無論是交通樞紐、口岸建設、產業新城還是大型公建的配置，“成北”高標準對標“成南”的勢頭都非常明顯。
進一步分析，目前城市南軸的功能佈局，南軸兩翼是龍泉經開區和天府新區產業園，雙流國際機場作為空港樞紐，自天府廣場往南是火車南站、金融城、環球中心、會展中心、天府軟件園、麓湖、科學城等城市節點。目前，圍繞麓湖已形成“成南”最炙手可熱的品質居住區域，也是當前“成南”地產市場的高價值區域。
對應來看，未來城市北軸的功能佈局，兩翼對應的是高新西區和新都區的動力產業新城，青白江國際鐵路港作為陸港樞紐，自天府廣場往北是火車北站、鳳凰山音樂公園、國際足球中心、軌道產業園、地理產業園、成都國際商貿城、蓉歐新城、新都城區等城市節點。在與南軸相對應的區位，新都區就是潛在的“成北”地產市場高價值區域。
交通樞紐方面：北軸的火車北站，作為全國鐵路樞紐之一，隨著改造升級，其能級遠超火車南站。
口岸建設方面：雙流國際機場目前作為中西部第一空港，隨著天府國際機場建設，將分流一部分口岸功能。而國際鐵路港所在的大港區是西部最大鐵路物流樞紐，國家對外開發口岸，蓉歐快鐵起點。
產業新城方面：和成都科學城對應的是蓉歐新城，未來將基於現有的北部商城，升級成為聯動“一帶一路”的蓉歐新城。
城市產業功能配套：北軸上有佔地592畝的世界頂級露天音樂演藝場地和城市主題公園——鳳凰山露天音樂公園，中西部最大的商貿中心國際商貿城，成都國際足球中心等。
綜上來看，無論是從城市功能來看，還是國際化形象界面來看，成都城市北軸展示出來的能量毫不遜色城市南軸。“成北”對標“成南”，從此不再是一紙藍圖。
樓市風口
新都憑什麼坐上成北“c位”？
城市發展的趨勢所在就是投資風口所在，這是“城市共生”型開發商的投資邏輯核心。對於“成北”未來發展的高度認可，集中體現在萬科、華潤、保利、龍湖、藍光、金輝等知名企業爭相進入新都市場。其中，又以龍湖和華潤的進入最具代表性。龍湖近年來深耕成北，在享受先發紅利的同時持續落子新都。華潤同樣對“成北”發展格局充滿信心，沿城市北軸從金牛、新都乃至彭州進行大手筆佈局。
從這一點來說，品牌開發商“用腳投票”的市場行為，已經佐證了新都作為成北樓市“c位”的趨勢。與此同時，新都房地產市場自身的良好表現，也在成都房地產市場 “特殊週期”裡，上演了一出漂亮的彎道超車。
從近年土地市場表現來看，新都區近五年土地控量出讓，有效控制供地節奏和商住配比。除2015年集中供應外，2016-2018年新都住宅年均新增可建面積85萬㎡，遠低於近5年年均235萬㎡的商品住宅去化量，市場土地庫存較低。
從樓面地價來看，新都住宅類用地樓面地價2017年實現跨越式上升，2018年出現合理回落。同時，伴隨新都商業市場逐步繁榮，近年來商業用地成交樓面地價增幅也較大。
從2018年同位區縣住宅類用地平均樓面地價對比來看，新都區位於中位偏上水平，軸線經濟帶動下釋放出的高城市價值將推動土地價值持續上升。
隨著成都加快建設美麗宜居公園城市，新都區上市土地容積率也在持續降低，2.0容積率幾乎成為標配，未來改善屬性將持續加強。
從商品住宅市場供銷存量來看，2018年新都區處於同位區縣中位，相對較為平穩。從銷售均價來看，新都區均價略低於平均線，尚有較大上升空間。
更重要的是，近五年新都區商品住宅年均去化面積達到235萬㎡，經歷2015-2017年三年供不應求。無論是區域內的原生客戶改善需求，還是正在急劇增長的產業人口置業需求，都將在較長時期內給新都樓市健康發展提供強勁的需求支撐。
更值得關注的是，隨著新都商貿商業的繁榮，近來新都商業銷售也呈現供不應求趨勢，甚至多個住宅項目的商業年去化面積超過1萬㎡。
結語：
隨著成都 “百里城市中軸”發展格局的日益明顯，“成北”高等級對標“成南”的目標，已不僅僅停留在藍圖之上。結合當前房地產市場沿軸線發展的鮮明趨勢，新都區不僅是未來成都城市北軸最為理想的宜居公園城市，更將成為開發商優先佈局的市場價值窪地。
閱讀更多 地產全說 的文章
