撰文 | 優秀
來源 | 選址960
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剛剛走過的2019年，北京工業用地成交出現極大轉變：數量上較2018年不止翻一番，湧現出北京最熱的工業地塊供應區；在北京嚴控產業准入的情況下，生物醫藥、新能源汽車及高端裝備製造成為最受歡迎的產業，而曾經的拿地大戶如今偃旗息鼓，圍繞減量發展目標，2019年的北京工業用地究竟暗藏了哪些玄機？
▲2019年北京工業用地成交情況一覽
工業用地成交暴增200%
根據北京市規劃和自然資源委員會官網公佈的土地成交一覽表，選址960梳理了北京2019年工業用地成交情況：共成交28宗，出讓面積接近117公頃，總成交額超16億元，所有工業用地均以底價成交。
從成交宗數看，2019年是去年同期（9宗工業用地）的3倍有餘，增長顯著，整體成交時間均衡，僅僅第三季度略有低迷。
從區域來看，成交地塊集中在京南，其中北京經濟技術開發區成交居首，佔到全市一半以上。年內成交的28宗工業用地主要來自五個區，即房山、平谷、順義、大興和北京經濟技術開發區。其中，北京經濟技術開發區以15宗工業用地高居榜首，在全市工業土地供應中佔比超50%；大興以4宗工業用地成交領先，位居第二；房山、平谷、順義3區並列，均成交了3宗工業用地。
2019年北京工業用地成交區域
這與《北京市2019年度建設用地供應計劃》相符。據供應計劃，2019年北京建設用地供應計劃總量為3760公頃，較2018年有所減少，但加大了研發用地供應規模，安排研發用地220公頃，工礦倉儲用地120公頃。
部分區域供地計劃與實際成交出現較大差額。對標供應計劃，220公頃研發用地計劃以懷柔（93公頃）、海淀（60公頃）、順義（20公頃）、房山（19公頃）和密雲（11公頃）為主，朝陽、石景山、昌平、大興有小額放量。工礦倉儲用地以北京經濟技術開發區（55公頃）、大興（22公頃）、延慶（22公頃）、順義（11公頃）為主。
生物醫藥企業受歡迎
成交的28宗工業用地中，藥品研發、醫療器械製造等生物醫藥類相關產業出現頻次最高，其次為新能源汽車、高端準備製造類相關產業。
北京提出減量發展，意在為高精尖產業騰挪生長空間，工業地塊帶著鮮明的產業標籤入市，招拍掛公告中已清楚註明產業准入類型，比如用於建設智能網聯汽車研發中心，打造國內先進的新型疫苗研發中心和現代化疫苗生產基地，新一代半導體創新型項目。工業地塊產業准入愈加精細化、專業化，折射出高精尖產業入園入區時，各園各區產業向高端化、特色化、差別化發展。
值得關注的是，儘管大部分地塊的出讓年限均為20年，但仍有4家企業在大興拿到了出讓年限50年的工業用地。
戴德梁行華北區產業地產部董事路煜認為，這反映出工業用地出讓向鼓勵產業傾斜、向鼓勵區域傾斜，《加快科技創新構建高精尖經濟結構用地政策的意見(試行)》中工業用地出讓年限最長20年的規定，不是一刀切行為，重大產業項目可採取一事一議。
開發商拿地佔比急劇下降
從拿地主體來看，2019年企業制霸，承包近4/5的工業用地。開發商拿地數量有所上升，不過佔比從2018年的三分之一下滑至2019年的1/5。
一方面生物醫藥、新能源、智能製造、集成電路等產業加快落地步伐，「中國智造」浪潮下，企業信心更足；另一方面，北京工業用地政策監管趨嚴、產業准入門檻抬高。通過分割銷售快速變現的時代一去不返，開發商面臨資金迴流慢、招商產業專一、投資強度大等問題，因而在拿地方面顯得更加保守和慎重。
從出讓價格看，工業用地樓面價跨度大，出現高點與低谷。峰值出現在房山高端製造業基地，北京岳氏安防科技拿地樓面價為2324元/平方米。北京經濟技術開發區普遍存在大面積低價工業用地，15宗成交工業用地中8宗工業用地樓面價為587元/平方米，成為北京工業發展潛力區域。
2019年北京工業用地樓面價Top 10
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