上週三，央行公佈最新1年期LPR為4.15%，5年期以上LPR報價為4.80%，均較上次報價下調5個基點，其中，5年期以上為新LPR機制亮相以來首次下調。
不過，部分城市的銀行房貸利率逆風上漲，且由於年末貸款額度緊張，對放款時間不做承諾。
融360大數據究院監測數據顯示，全國房貸利率上行趨勢已經持續半年。2019年11月，全國首套房貸款平均利率為5.53%，環比上漲1BP，為相應期限LPR（以10月21日公佈的5年期LPR報價為準）加點68BP；二套房貸款平均利率為5.85%，環比上漲1BP，為LPR加點100BP。
利率之差：最大1.40%
11月份，一線城市中，北京首套房貸利率水平保持穩定；廣州略有下調，較10月下降2個BP；上海和深圳的首套房貸款利率水平變化幅度較大，環比上漲超過5個BP。上海地區的平均水平已經從10月的4.83%上漲至4.90%，不再低於全國最低下限。不過具體到上海的各家銀行來看，LPR減點20BP仍然是最主流的利率水平，與此同時，上海也有部分銀行在11月將首套房貸款利率上調至5.45%。
二線城市中，13個二線城市的房貸利率水平上漲。長沙、瀋陽地區和全國房貸利率同步實現“六連漲”。上月利率破“6”的4個城市中，南寧、蘇州、鄭州房貸利率進一步上漲，南寧地區的首套房貸款利率漲至6.30%，環比漲幅高達14BP，不管是利率水平還是漲幅都居全國之首；武漢地區則跌破6%，11月首套房貸款利率平均水平為5.93%。
11月首套房貸款平均利率最低十城市
11月首套房貸款平均利率最高十城市
由上可見，不同城市之間，首套房貸款平均利率最大相差1.40%，以貸款金額100萬元，貸款期限20年為例，月供相差794元。
打好時間差：或有小驚喜
融360大數據研究院分析師李萬賦表示，臨近年底，多銀行表示信貸額度緊張，停貸銀行的數量逐漸增加，預計年前將會有更多銀行暫停房貸業務，並於2020年元旦後予以恢復。
LPR下調前，部分城市基於房貸新規的硬性下限標準，提高了房貸利率水平，進而帶來剛需用戶的購房成本提升，市場觀望情緒加大。LPR下調後，之前受新規影響較大的城市，可能會有所下調，以消弱此前房貸利率水平上調的影響。
不過，對於大部分城市而言，LPR新機制改革暫時帶來的只是參考基準的變化，實際利率水平主要還是受當地調控政策的影響，並反應在加點數上。三季度央行的貨幣政策執行報告中再次強調，按照“因城施策”的基本原則，落實房地產長效管理機制，不將房地產作為短期刺激經濟的手段。
因此，在房地產調控政策不發生明顯變化的前提下，預計LPR的下調不會立即反映到新增房貸的利率水平上，再加上信貸額度的緊張情況，年底前多數城市的房貸利率將保持基本平穩，短期內不受LPR刺激。長遠來看，5年期LPR下調有助於降低剛需用戶的住房成本，穩定房地產市場預期。
具體到申請人是否可以享受到下降後的貸款利率，需要注意的是，能享受到這波下降“紅利”的是已經在銀行按LPR新規簽訂合同但還未放款的購房用戶。在銀行的實際房貸業務中，房貸利率的參考基準一般都以“放款日臨近LPR”為準，因此，11月20日，LPR第四次報價，5年期LPR水平首降，已有個別銀行當天放款的客戶享受到了下調後的房貸利率。但這並不意味著11月20日之後的新用戶，房貸利率都能下降。原因在於：20日當日放款的用戶，其合同簽訂在20日之前，屬於“存量合同”，加點數已經由合同固定下來，因此其首次放款利率相較簽訂合同時會下降5BP。但對於11月20日後簽訂的新合同，銀行可以改變加點數，其大框架仍然是在滿足當地房貸利率下限的基礎上進行調整。也就是說，如果各地自律組織制定的房貸利率下限未發生變化，LPR下調後，很多銀行可能會提高加點數以保證實際利率水平滿足下限要求或保持利率穩定。
不過，可以肯定的是，在LPR下行的預期下，簽訂合同和放款期限之間存在的時間差，有可能帶來購房用戶實際利息支出小於其簽訂合同時的預期水平，對於這類用戶，可以算是個小驚喜。
綜合/融360大數據研究院
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