這是AI君的第238篇原創文章，覺得有用可以轉發到購房群，捎給更多迷茫的購房人。

前言

韭菜割的差不多了，這個預估9字頭的地鐵口準現房，才終於能 賣 了……為什麼呢？

因為別人歘歘歘賣房的時候，他在忙著做土地性質變更，直到瘋狂的西安市場恢復了理性……

不要哭，站起來lu，雖然時間不可追，但你有全運會這條粗壯的大腿啊

下面AI君來給大家講一講，鮮為人知但可能會爆市場冷門的匯悅城的故事。

一提起全運會，很多購房者會想起綠城全運村（測評>>>）和華潤置地未來城市，但AI君今天要給大家推薦一個鮮為人知，但能借勢全運會紅利，同時自身性價比還非常高的項目——匯悅城。

推薦理由：

地鐵14號線港務大道站地鐵口+準現房+西安國際港務區管委會對面+自帶大型商業

你沒看錯，是準現房。

不是因為賣不動，主要是市場最火的時候，匯悅城在做土地性質變更……由商業性質變更為住宅用地。不過不用擔心，變更並沒有拖多久，項目土地使用年限是從2016年9月27日到2086年9月27日，現在是70年產權的住宅用地，即將獲證。

國際港務區淺談

“五年滻灞，十年灃東”，說的是西安未來5-10年發展，主要就看灃東和滻灞。而滻灞之所以這麼熱，就是因為全運會。可能有些人不知道，全運會並不在滻灞，而是在國際港務區。2016年1月4日全運會確定落地西安國際港務區，隨之而來的是奧體中心、綠城全運村、全運湖、地鐵14號線專項地鐵等，多項重磅城建項目一一亮相，不容分說的將國際港務區推到了全西安人民面前。

西安國際港務區位於西安市主城區東北部的灞渭三角洲，滻河、灞河、涇河、渭河四水聚港，規劃控制區120平方公里，規劃建設面積89.89平方公里。園區依託“西安綜合保稅區、西安鐵路集裝箱中心站、西安公路港”三大核心平臺，形成了以“長安號”國際貨運班列、“西安港”、一類開放口岸、跨境電子商務試點為基礎的對外開放格局。基本形成了臨港產業、電子商務、新金融、現代商貿物流、文體健康等五大主導產業體系，著力打造“一帶一路上最大的內陸型國際中轉樞紐港、商貿物流集散地和大西安東部城市新中心”。

藍圖只是目標，而真正的實現需要時間。

從2008年成立至今，10年間西安國際港務區已經有

1條地鐵通車（3號線），1條地鐵在建（14號線），並有國內外150多家大型企業入駐，包括阿里巴巴、京東西北運營中心、國美、派昂醫藥等等。同時承辦2021年的全運會，奧體中心、全運村、全運湖等等多項重磅城建的開工，也為港務區邁入國際化帶來更大助力。

多年前，想必在很多老西安人的心裡，“不毛之地”具象化之後估計就是國際港務區。然而如今，站在港務大道和灞河東岸，重塑天際線的陸港金融小鎮、如火如荼建設的奧體中心周邊，天翻地覆不過如此。

不過，港務區距離“國際”二字依然有不小的差距，120平方公里的土地上，依然有大片大片的毛地等待開發，人氣依舊不足，產業仍然不成氣候，真正成為國際港務區估計還得5-10年。

匯悅城有什麼？

見慣了城南高新擁擠的道路和密集的人群，AI君站在港務大道上一時竟有些不適應，雙向12車道！這馬路真的是馬路，跑死馬的路！過個馬路30秒堪堪走完，可能是地廣人稀，路過的車就如脫韁的野馬，那叫一個放飛自我，大家過馬路一定要小心哈。

從港興路下車，順著港務大道向北不到500米，就到了匯悅城售樓中心。

項目簡介

匯悅城總佔地431畝，南北兩個地塊分三期開發，一期二期位於北側地塊，佔地256畝，主推住宅和商業；三期位於南側地塊，佔地134畝，為純商業用地。匯悅城規劃23棟高層和175畝的商業，其中一期7棟毛坯高層，1棟幼兒園；二期16棟高層（裝修待定，大概率是毛坯）。

綠化率40%，容積率3.0，一期樓間距60-100米。人車分流，車位比1:1.6，總車位7201個，其中地下7198個，地上99個應急車位。物業公司為開發商自持，新疆廣匯物業管理有限公司陝西分公司（置業顧問稱其為一級資質，網上暫時查不到物業資質），物業費1.5-1.8元·平/月。

匯悅城是西安廣匯城的配套住宅項目。2014年10月23日，“西安廣匯城•千億級企業總部及配套項目”奠基儀式在國際港務區舉行。西安廣匯城總投資約100億元，主要建設內容包括廣匯汽車全國管理總部、新疆廣彙集團第二管理總部構成的“總部基地”，升級版集中式汽車MALL，高端豪華汽車品牌4S店，配套的商業、寫字樓、酒店式公寓、配套住宅以及其他相關綜合服務設施。

本期主推產品：準現房 剛需戶型

匯悅城主推一期5#、6#、7#、8#樓，毛坯高層，準現房，總計800多套房源，暫無備案價和預售證，預計下個星期會出備案價，具體時間待定。5#、8#樓為26層高，6#、7#樓為28層高。四棟樓均為2梯4戶，兩個單元，主打剛需戶型，

80-90平左右的小兩室和110-130平左右的三室（具體面積暫未釋放）。一期整體預計2020年6月交房。

交通：14號線地鐵口

地鐵：項目西北角緊鄰地鐵14號線港務大道站（在建），地鐵站口目前已經圍擋起來，正在施工中。從售樓部步行到地鐵口不到10分鐘。14號線一期工程為賀韶村到北客站，主要為配合2021年西安第十四屆全運會建設，預計

2021年6月建成通車。

地鐵3號線有兩個站點均在項目周邊3公里範圍內，國際港務區站，出地鐵口向南650多米乘坐248路經過2站到陸東村站下車，向北步行400多米即可到達售樓中心；香湖灣站

，乘坐264路經過4站到港興路東口下車，向北步行1公里左右即可到達售樓中心。

公交：周邊公交233路、246路、248路和港務環線。

車行：小區南側為港務南路，可直達京昆高速。北側為向東路，目前向東路西段已經通車，東側路段目前還未疏通。小區西側緊鄰港務大道。

港務大道是一條雙向12車道的城市主幹道，也是西安迄今為止最寬的一條市政主幹道

。港務大道南側直通包茂高速和北三環，北段接駁雙向10車道的秦漢大道。秦漢大道是西安主城區以北最長的一條東西大動脈，西起西鹹新區，東至臨潼兵馬俑旅遊文化景區，貫穿了西安市四大區域。

教育：自帶幼兒園+新陸小學

自帶幼兒園，位於小區一期東南角，規劃18個班，目前信息待定。小區教育配套費已經繳納，大戶還未落，未來小學學區規劃可能是新陸小學。中學最近的是六十四中，包含初中和高中，公辦省重點。除此之外，周邊還有灞橋區白陳小學、賀韶小學等。

公園：最近的有兩個

啟航公園佔地350畝，一期150畝人工湖已投入使用，二期200畝預計2020年建成。位於小區北門馬路對面，公園周邊分佈了陸港金融小鎮、政府及企事業辦公地點，值得一提的是綠城西安公司、陸港物業等在此均設有辦公地點，均是小別墅，看起來很舒適洋氣。

新寺遺址公園位於港務西路以東，港務南路以南，西安華南城紡織品交易中心以北，東西長約230米，南北長220米，總面積約為102000平方米。作為珍貴的漢代宮殿遺存，新寺遺址早在上世紀九十年代就被確定為陝西省級文物保護單位，此後又被西安國際港務區列為重點的文物保護單位。距離小區直線距離不到2公里。

陸港足球運動公園位於西安國際港務區港務大道與秦漢大道十字西南角，佔地163畝，總建築面積59780.14平米，建設內容一期主要包含足球場、網球場、足球俱樂部、網球俱樂部、Ulife主力店；二期主要包含主題餐廳、影院及籃球館。距離小區4公里。

世博園位於小區南側不到4公里處，總面積418公頃（6270畝），其中水域面積188公頃（2820畝）。主要建築有長安塔、創意館、自然館和廣運門；五大主題園藝景點分別是長安花谷、五彩終南、絲路花雨、海外大觀和灞上彩虹；三處特色服務區分別是灞上人家、椰風水岸和歐陸風情，是國家旅遊局評定的國家4A級旅遊景區。

小區北側緊鄰西安交大一附陸港門診，是陸港醫院旗下門診部，目前已營業，是距離小區最近的診所，不過週末休息。

陸港醫院位於港務區秦漢大道與港務西路十字西南角，緊鄰地鐵3號線保稅區站，是西安交通大學第一附屬醫院與環球醫療金融與技術諮詢服務有限公司合作共建的

三級甲等醫院，項目計劃佔地375畝，建築面積約34萬平方米，總投資概算約20億人民幣。該項目建成後，將為群眾提供基礎醫療、健康查體、疾病治療、生活護理等服務，為國際港務區及臨潼新區、渭北工業區和周邊區域提供優質的醫療保障。醫院已於2017年11月啟動建設，計劃於2020年投入使用。距離小區直線距離不到5公里。

商業：自帶商業+華南城

項目自帶有175畝的商業，其中134畝位於項目三期，規劃建設酒店、公寓、寫字樓和購物中心，41畝位於一期二期西側，緊鄰港務大道，規劃建設有寫字樓、商業和超市。項目自帶的商業能夠滿足業主購物需求，同時還能輻射周邊企業。

圖 | 項目三期商業沙盤

周邊商業，華南城與小區僅隔一條港務大道，是距離小區最近的大型商業。其次是小區南側直線距離2.4公里的砂之船奧特萊斯。

華南城規劃總建築面積1750萬平米，旨在打造以交易市場為核心的超大規模現代綜合商貿物流園。在功能佈局上分為三部分，分別為交易展示區、生產性服務配套區、生活服務配套區。交易展示區是核心組成部分，主要為紡織服裝、電子、皮革皮具、五金、化工、機電、建材裝修及裝飾、汽車及汽車用品、醫藥及保健品、農副產品與土特產、農用機械設備及配件、小商品等十二大行業門類的產品進行展示交易。目前已經建成並投入使用的有紡織服裝、皮革皮具、五金、化工、機電等。其中華南城2號交易廣場、品牌館已入駐數百家商戶。

圖 | 華南城實景

砂之船奧特萊斯是西北地區最大的奧特萊斯，也是陝西省內商業綜合體單體最大、國內外品牌最多的奧特萊斯，總建築面積約37萬m²，擁有超過4000個停車位。商場內有戲樓、水井、茶歇、民俗、手工藝人、畫廊、咖啡、書吧、市井集市、清真回民坊、新傳統關中庭院等主題館。砂之船奧萊UME影院共計15個放映廳，其中包含UME DMAX廳、4D廳、情侶廳等多種特色影廳。兒童館包含兒童零售業態與兒童體驗業態。

除此之外，項目西側的港務大道還分佈有斕博跨境電商購物中心、Ulife、紅酒進出口交易基地等多家商業業態，能夠滿足業主日常購物所需。

匯悅城房價

匯悅城房價還未備案，不過可以參考下週邊的房價。陸港濱海灣、西港碧水灣備案價均未超過1萬，綠城全運村的毛坯小高層備案價在10635元/平。對比下來，匯悅城備案價如果在9000左右，才能保持其性價比。

匯悅城4大亮點

1看得見的房子——準現房

匯悅城一期目前即將封頂，站在售樓部門口就能看到正在施工的樓體。相對於只能對著沙盤圖想象，實體樓更直觀、更真實，樓間距是否屬實、工地是否規範、鋼筋水泥是否達標等等各種問題一眼就能看出來。不過AI君沒有進入工地的許可，再加上圍擋太高，只能看到正在施工的樓體，目測樓間距應該如置業顧問所說在60-100米。

2看得見的地鐵——14號線施工圍擋

小區西北角即是地鐵14號線港務大道站站口，目前已經圍擋起來，正在地面施工，預計2021年6月通車運營，而小區是2020年6月交房，交房裝修入住之後差不多半年就能享用地鐵帶來的便利。

3看得見的商業——華南城+奧特萊斯

小區自帶的商業能夠滿足業主日常所需，同時，購物消費娛樂需求可去砂之船奧特萊斯，五金家電裝修汽車等需求可去對面的華南城，這兩家均已經投入使用，業已發展成熟。

4看得見的未來——地鐵+產業+管委會

小區西側緊鄰的港務大道，不僅是西安市目前最寬的主幹道，連接秦漢大道和城北區域的主幹道，也是目前國際港務區聚集產業最多的版塊。同時小區對面有國際港務區管委會坐鎮，再加上地鐵14號線未來通車後所帶來的紅利，如果港務區能夠發展起來，作為整條路上少有的住宅項目，匯悅城還是很值得期待的。

圖 | 國際港務區管委會

圖 | 地鐵14號線圍擋實景

匯悅城2大缺點

1雙重噪音源

港務區是中國西部最大的綜合物流園、產品配送、貨物集散、集裝箱轉運中心，同時港務大道是目前西安最寬的市內主幹道，馬路兩側分佈多家政府機構、企業，每天會經過各種大小運貨車、私家車，噪音汙染那是無法避免的。因此，臨路的5#樓會比較吵，1#樓與馬路之間有商業樓隔檔，噪音影響會有所降低，其餘樓棟噪音會相對較少。

同時8號樓和3號樓距離幼兒園比較近，也會有一定的噪音汙染。

2學區可能是村小

按照2018年學區劃分，AI君並沒有找到匯悅城所在地塊的學區劃分情況，不過置業顧問稱學區可能會是灞橋區新陸小學，是村小。目前小區教育配套費已經繳納，等一期交完房落大戶之後應該是在2020年以後了，屆時的學區將會劃分到哪個學校猶未可知。

AI君有話說

AI君這次踩盤主要是順著港務大道走了一圈，看到的都是綠樹成蔭的街道，現代化的建築，跑死馬的超寬馬路，以及國際港務區歡迎您大大的招牌，一切顯得那麼幹淨、欣欣向榮，直至AI君離開之時。

回去的時候，AI君坐了個蹦蹦，從國際港務區管委會東門出發，花10塊錢5分鐘就能到地鐵3號線國際港務區站。從華南城北側剛疏通兩天的馬路一路往西，人煙稀少，幾乎沒有汽車經過，而且周邊荒草叢生，拆了一半的破敗村莊就在眼前，彷彿一下子被打回了現實。

華南城是真的大，從港務大道到3號線國際港務區地鐵站口2.5公里，沿路幾乎都是華南城的地。但是一路從港務大道往西，華南城顯示出來的景象是景氣——蕭條——景氣。一個區域要發展起來，人口與產業必不可少，目前港務區這兩樣的“氣血”都還不足。港務區要成為“國際港務區”，任重而道遠！

AI君的朋友形容與港務區的初見，看了綠地璀璨天城，覺得這得對政府有多大的信心才會買這裡。看了陸港金融小鎮，覺得這才是國際港務區該有的樣子，買買買！然後回來查了下港務區目前的產業、招商……好糾結，這到底是買還是不買？！

如果匯悅城的價格能在9000元/平左右，你會買嗎？