從投資角度來說，租金回報率（年租金/房價，暫不計算稅務、物業費、維護成本等其他雜費）在5%以上的才屬於適合投資的樓市。
以此標準，中國在今年之前的樓市簡直沒有一個達標的。
根據智谷趨勢數據服務公司採集、整理的國內100座城市2017租金回報率數據，中國城市租金回報率與國外相比普遍較低。原因主要有兩點：一是房價較高，二是租金水平比國外低。
一年前的北上廣深，北京的租金回報率最低，以1.37%在百城裡排名第96位，其次是深圳(1.38%)、上海(1.48%)和廣州(1.69%)，這也就是說投資一套房，單純靠租金回報，北深上廣分別需要72.99年、72.46年、67.57年、59.17年才能回本。同時請不要忘了，國內的房產持有年限為70年。
——這就是“相對房價，房租太低了”的意思。
一直以來國內房產投資收益主要依賴房價上漲。在房價上漲幅度巨大的這些年，租金收益大部分時候被忽略。
一年後的今日，隨著國內不斷出臺房產買賣限制性政策、租購同權的推進，國內房產市場已出現新拐點：交易凍結、房價凍結，以及——
房租上漲。
根據中信固收發布的報告，北京廣州房7月房租增速均為五年高位。
對於房租上漲原因，上述報告認為，租賃的供給和需求均面臨一定壓力，供需缺口造成房租客觀上漲。
“租賃市場的待培、限價下的轉租為售以及違建拆除導致供給端難以放量，另一側，購置需求的擠壓、畢業生剛需和租房消費升級的大勢積攢了大量租房需求。”
報告同時指出，“非市場因素如租賃中介資本介入短期局部性炒高房價也使租房價格被動抬高。”
隨便翻翻這兩天的新聞，滿屏都是這樣的：
《躲過了高房價，躲不過高房租》
《樓市冰封，房租接棒上漲？》
《未來5-10年，房租將漲到你懷疑人生》
《房租向上，房價橫盤，中國樓市迎來大變局》
《年輕人快被壓榨乾了？比高房價更可怕的是，連房租也交不起了？》
《樓市在用租金暴漲懲罰不買房的人》
多方數據顯示，一線城市房租均在7月出現了上漲，其中北京最為突出。我愛我家集團研究院統計顯示，2018年前7個月，北京租房租賃市場交易總量同比增長14.4%。在價格上，7月份，北京的住房租賃月租金均價為4902元/套，環比6月份上漲2.9%。
月均房租近5000元意味著什麼？要知道，一線城市去年高校畢業生的起薪平均5000元出頭。根據“2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜”的數據，即使清華、北大這樣頂尖名校的畢業生，平均月薪也就9000出頭。按此計算，在北京僅租房一項就要花掉他們薪酬中的很大一部分。
2018年中國大學畢業生薪酬水平排行榜
更不用說為數更多的普通大學畢業生，全面上漲的高房租就是驅逐他們的最後一根稻草。
——比起工資，房租真的太高了。
最近，在水木社區上，一個房東發帖稱，自家天通苑的120平米三居要出租，心理預期價位是7500元/月，自如、蛋殼兩家住房租賃公司詢問後，相互爭搶，最終蛋殼給到10800元/月的價格，付11個月。
發帖的房東表示，一家公司的中介當時說，不管另一家出多少，都多加300元。據華夏時報的報道，發帖的房東陳先生表示，自己年輕時候也是租房，覺得年輕人很不容易，所以想把這件事情曝光出來。
該帖子的回覆中，不少網友分享了相同的經歷。
網名叫做解答的網友，在8月3日回覆道：
我家周圍，正常7500到7800一個月，中介現在9500×11個月大規模收。
網名叫做Leonardo的網友，在8月2日回覆道：
2年前我就發現是這個套路，去年過年鄰居的2居出租市場價5k-5.5k，開始自己談可能都願意出5k左右，結果中介直接給8k租3年，他心動了租給他。一個星期之後我就在中介的朋友圈看到他家房子，客廳做了隔斷當3居分租，整租9.5k。
論壇上的帖子經過媒體報道後，迅速成為網絡熱點，長租公寓運營商也被打上“惡意競爭、抬租搶房”、“吸乾年輕人的血”的標籤。
如果吸血就是最終目的，那麼這個局也未免太簡單了。
恆大研究員副院長夏磊撰文指出，資本在此輪房租上漲中也有一定作用。
在政策風口驅動下，長租公寓的參與方，有很強的搶佔賽道和市場份額衝動。
當前，很多長租公寓運營，都是“二房東模式”。在巨大的房源競爭壓力下，激進的拓展房源、搶佔市場。
某公寓創始人曾表示，公司即將完成新一輪融資，而這些錢將全部用於公司在全國範圍內的擴張，甚至不計成本。
如此激進的房源獲取方式，必然推升全市場房租價格。
而各家品牌方為了競爭市場份額，大概率會選擇“融資-獲取項目-再融資-再獲取項目”的以規模為導向的加槓桿發展模式。
大規模融資，激進搶佔房源，不惜一切代價搶佔市場份額，爭取房租的定價權。資本急切想從燒錢模式運轉到賺錢模式，房租上漲是必然結果。
而這，就是本次北京房租上漲的資本推動邏輯。
“一旦資本選定了誰，往後只會在其上不斷加註，後來者是沒有活路的，怎麼都融不到錢。”一位創始者曾如此感慨。“燒錢”燒出了行業壁壘，燒出了行業定價權，資金實力不夠雄厚的公司要麼無法入場，要麼最終只能旁觀。
“港股那點事”特約文章點出關竅，現在的平臺方並不是單純的以收房放租為目的的包租公思路，而是傳說中偉大的互聯網思維，快速的上規模，做大報表，迅速上市。
在這個指導思想下，短期的報表不重要，現金流有風投的融資，有房租證券化的補血。因此，提價收房可以視同為對房東的用戶補貼，迅速的做大房源，形成對租客的規模優勢，先提價，出租率不足再以活動補貼租客的形式對沖，電商那套漲價打折的價格操作策略。
對這些長租公寓而言，一旦下一輪融資進不來，就會有爆倉的可能，屆時業主租金無法兌現，承租人會被驅趕，幾十萬人需要找新的居所。
在資本市場上，則是另一輪腥風血雨。
（綜合自：龍灝財經、環亞財富、中國經濟網、新華社、中國經濟網、搜狐財經、中國基金報、港股那點事、財經早餐、wind資訊等）
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