7月16日，國家統計局公佈多項宏觀經濟數據。
2018年上半年，國內生產總值（GDP）同比增長6.8%，國民經濟運行延續總體平穩，穩中向好的發展態勢。
縱觀2018年上半年，GDP三駕馬車全部淪陷，各項指標均呈下行趨勢。今年5月，固定資產投資增速回落到6.1%，創1999年12月來的新低。但房地產增速從去年底的7%上升到10.2%，已持續三個月在兩位數的增速。房價的高漲帶動了庫存下降及居民搶購房產的熱情，也帶動了房地產投資的熱情。由此可見，若非房地產價格高企，整體投資增速及民間投資增速將以更快速度回落。所以說沒房地產真的行嗎？
為什麼沒房地產真不行
2012年以來房地產投資增速經歷大滑坡，佔固投比重一再下降，又搞了去庫存，房子供應怎麼可能夠？
以2012年作為起始年，統計了這些年房地產投資和固定投資總金額之間的起伏、增速等。
回顧和盤點過去幾年房地產投資、固定資產投資總金額之間的關係，對於未來的房地產走勢，或許能窺覷一二。
通過上圖，可以發現，2012、2013年，房地產投資佔固投比重超過19%，那一年後，迄今為止，我國房地產投資佔全國固投之比，沒有回到最高值。
回溯歷史，那個階段末期，公租房為代表的保障房建設如火如荼，達到高潮；房價接近當時的高點，但增速顯得已經溫和了很多；各類商業綜合體、寫字樓投資熱情極高，地方上恨不得都迅速多搞出幾棟A級寫字樓、超級商業綜合體……
而那也是上一輪房地產最後的夢幻。沿著那條路有兩個可能，一是繼續吹大泡沫，二是產能過剩，特別是商業辦公地產過剩近在咫尺。
決策者選擇要建成史無前例的最大公租房體系，同時市場要發揮作用，供地達到高潮，引導開發商中小戶型要多建，要讓可以買房的人都有房買、逐步買得起。
如下圖所示，2012、2013年全社會投資高歌猛進。房地產也是如此，房地產投資在2013年達到近20%的增速。
這就意味著各類房產供應即將過剩，庫存就要到來。投得越多，貨幣開始中性、調控開始發揮效果，投資客退場，庫存來了。
而2014年庫存問題產生後，辦法是去庫存，是很多城市有意控制土地供應，是房地產投資增速整體滑坡。
在經歷了幾年去庫存後，2018上半年，房地產投資增速一路爬坡達到9.7%，而同期固投增速創下6%的新低。
資本絡繹不絕進入房地產，投資整體有點乏力。
沒有好投資標的，又開始大投房地產，後果是什麼？
有地有錢資產荒，就乾地產
2013年住宅投資增速見頂後，一路猛跌，但2017年開始增速已經比同期全社會固投增速高出2個多點，如今更是高出近8個點
和房地產整體的投資趨勢一樣，住宅投資佔固投比重2012年見頂後，也經歷了趨勢性向下。
如下圖，投資不夠，供應不夠。沒有2012、2013年住宅投資佔比的高峰，就不會有2014年的庫存。
沒有庫存，又何至於去庫存。要完成去庫存，只好少供應地，只好讓投資減下來。這個時候，政策、貨幣環境利好樓市，搶房開始。庫存更少，房價只能往上勢不可擋。
好消息是，2018上半年數據顯示，住宅投資佔全社會投資的比重開始恢復2012、2013年的高點，雖然還略差一點。但也達到了13%。當然，還得看下半年的。
從過去一年多，高層要求各大城市增加土地供應的要求、土地成交數據看，這一可喜的變化值得高興。
住宅投資增速和固投增速的對比，也很說明問題。統計顯示，如上圖，2013年住宅投資增速19.4%見頂後，一路猛跌，但2017年開始增速已經比同期全社會固投增速高出2個多點，如今更是差距拉到近8個點。
這或許再次說明，很多實體企業投資意願不足，包括因為債務控制，基建投資也開始遇到瓶頸，那麼現在什麼最火？
房地產，特別是住宅供不應求、最好賣。剛好供地，幾年後整體終於反彈。有地、有錢、資產荒，就是地產了，特別是住宅！
對於剛需來說，不知道這算是好事還是壞事。如果住宅投資像前幾年一樣，持續乏力，供應更不夠。但今天，全社會投資下滑到個位數，住宅投資增速卻回到兩位數。
如果經濟結構改善不夠，出口不夠給力，那麼意味著經濟的增長，會不會越來越倚重房地產，特別是住宅？資本會怎麼選擇？未來怎麼了斷？
地產投資增速回升會循環去庫存嗎
看完上面幾張圖，是不是有人會想問，如果房地產、住宅的投資增速繼續反彈，再創幾年前的新高，會不會出現供應到時又過剩，又要來一輪去庫存？
我們確實進入老齡化社會了，人口紅利期或許真的就這10多20年了。但我們整體還是一個沒有完成城市化、工業化的國家。
對於很多需要上車的人來說，上述幾組圖數據的結論是，房地產、住宅投資希望增速更高吧。只有增速上去了，甚至是投資過熱了，這個時候供應和房價之間才能維持平衡。
至於未來是否又會導致庫存，是否又出現去庫存的情況，就要看決策者的智慧和決心了。
另外提示一句，如今住宅投資增速回到兩位數，也和地價走高、物價有關。比如看數據，1-6月住宅施工面積487933萬平方米，增長僅3.2%。當然，能有這個成績也不錯了。這比2016、2017年又有進步，比2015年的負增長更是要好。
內容來源/槓桿遊戲
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