如果問你一個問題：這些年房價不斷上漲的關鍵因素是什麼？
一般回答有：肯定是人口。因為沒有人口，就沒有住房需求，二十年時間有4億多農民進城，房價豈有不漲之理？
還有回答是：貨幣供應快速增長。二十年前，貨幣供應量M2一年也就10多萬億，現在都快200萬億了，房子作為一種商品，本身價值並沒有提升，其價格只是跟隨貨幣增長而增加罷了。從這個角度看，房價上漲其實是一種貨幣現象。
普通人回答難免片面，權威專業人士又是如何看待這個問題呢？經濟學家任澤平認為：房地產長期看人口，中期看土地，短期看金融。
應該說，任澤平總結了決定房地產趨勢的3個關鍵因素。人口和金融，我們很多人已經看出來了，而土地則是不少人容易忽略的因子，但土地因素一定是決定未來房價走向的關鍵。為什麼這麼說呢？
01
在房地產界，業內人士常常形象地把土地比作“麵粉”，房子比作“麵包”。有關數據顯示，當下的土地平均價格基本佔到商品房售價的70%左右，如果開發商拿了“地王”，其土地價格佔比就更高。從這個角度看，土地價格高低決定了房價高低，土地價格走向決定了房價走向。
相關數據顯示，自我國2003年全面實施土地招拍掛制度以來，全國土地出讓收入已經超過40萬億元，僅在2018年一年，其土地收入就超6.5萬億元，這些年土地收入連續創出新高，而我們這些年房價趨勢與土地收入連續上漲趨勢保持著“神同步”。
但反觀人口和貨幣因素，它們已逐步放緩，甚至有下行趨勢，比如這幾年城市化率已經降至1%左右，2017年和2018年貨幣增速M2只有8%出頭，遠低於2016年之前的兩位數增長。而土地收入的“突出”表現，更是直接反應在房價上，房價仍不停歇的直接原因就很明顯了，那就是高高在上的土地價格。
俗話說，“土地市場是樓市的晴雨表”，每當一塊高價地誕生，就會帶來周邊小區業主的“沸騰”，在2016年地王頻出年，竟有小區發出倡議通知，大致內容是：周邊某某地塊樓面價已經達到多少了，而我們小區房價才這麼多，基本與地板價差不多了，倡議大家把小區均價提升20%，如果低價出售，將受到業主同盟的約談。
試想一下，如果一塊高價地還不足以引起房地產市場“躁動”，那麼全城各個板塊均有高價地或者地王出現，對當地的樓市促動無疑是立竿見影的，除了前面提到的周邊業主，還有房產中介、房產媒體一定會藉此大肆宣傳，影響未購房人的心理預期，觀望或者潛在購房者提前入市，大量住房需求釋放，使樓市迅速升溫，最終使得房價快速上漲。
02
我們知道，土地市場的主體就兩個方面，一是地方政府，二是開發商。對於地方政府來說，土地收入確實是一個直接而有效的財政來源，因為城市建設需要大量的資金，但過度依賴土地收入，就會產生兩個結果：一是地價高企，土地成本高，房價高；二是企業經營成本高，影響實體經濟發展。
因此，在地方政府也會權衡這個利弊，簡單地說，土地價格並不是越高越好。中國國際經濟交流中心副理事長黃奇帆近日在創新經濟論壇上表示，“炒高房價的主要動力就是炒地皮”，“只要地價控制住了，房價就不會上去”。那麼，如何才能控制地價呢？在黃副理事長看來，控制地價很重要辦法就是“規定買地的企業必須用自有資金”。這話有道理和可行嗎？筆者認為，很有道理而且也比較容易辦到！
這不，近日黑龍江發佈了《關於進一步加強全省房地產市場監管的通知》文件，這條指令重點要求，在2020年1月1日後獲得的新開發項目，全面實行資本金監管制度。各地要建立開發購地資本金審查制度，確保房企使用合規自有資金拿地和開發。一旦發現不合規行為，取消購地資格，兩年時間不得參與土地招拍掛。其中，對這個自有資金也給予了明確規定，其來源不屬於金融貸款、資本市場融資等等，這個政策對土地市場的影響無疑是巨大而深遠的，
開發商買地開發均只能用自有資金，這意味著什麼？業內人應該知道，這些年來，開發商把槓桿用到極致，一塊錢，能變成幾塊錢花，所以，房企們敢於大舉拿地，反正風險也不是自己一個人承擔，有友商，有戰略合作伙伴，還有銀行和信託。這些房價漲多跌少，這些“贊助者”也深信蓋房子賣房子能賺錢，更願意把錢借給開發商。如此一來，高價地頻現也就不足為奇了。
而現在要求你只能把自己的錢拿來買地，業內人士表示，這幾年開發商屢試不爽的配資拿地，讓很多場外資金進入土地市場，進而推高地價，而現在行不通了。房企獲得的銀行貸款、信託資金、資本市場融資、保險資金、資管計劃配資等等統統不能用於買地，可以說是掐住了房企的“七寸”。此令一出，很多開發商可能就睡不著覺了。
早在黑龍江之前，南京和上海均出臺了類似規定，開發商拿地時，需要做出資金來源承諾，銀監、保監、證監等管理機構均會對資金來源真實性展開審查。所以，自政策出臺以來，這兩地土地市場迅速降溫，“地王”是顯然見不到了，土地流拍時有時現，即使成交地塊，主要也以低溢價率和底價成交。地價降了，對於以後的購房者來說，肯定是好事。
03
土地價格失去了上漲動力，對購房者來說，起碼帶來兩個好消息。第一個是，地價下降意味著房價失去了推手，暴漲可能性沒了，舉個例子，比如有5家開發商分別拿了5塊地，樓面價都只有5000元/平米，一般來說，建成房子後賣10000元/平米就差不多了，即使考慮到產品因素，你想賣1.5萬就難上加難，因為競品土地成本都非常低。在此環境下，購房者可以買到相對便宜的房子。
第二個是，促使以後建造的房子質量提升。一方面，地價低了，那麼，開發商就有做出好產品的空間，因為誰都想佔據市場份額；另一方面，品質開發商要在成本之上多一點溢價，就必須在房子品質上下功夫，以後房子越來越好的大方向應該是趨勢。
不過，值得注意的是，從2016年，全國各地開發商拿了大量的高價地，已上市的地塊僅僅是一少部分，大量的未上市地塊該如何選擇？要麼虧本賣，要麼繼續捂著，但兩種方式對購房者來說都不是好事，因為虧本賣的房子怎麼可能投入過多資金建好呢？捂著以後賣，資金成本也嚇人，如果算在房價裡面的話，也難以做出好產品。所以，購房者入手高價地樓盤，很多時候就是一個“坑”。
言而總之，讓開發商自有資金拿地，在房住不炒的總體原則指引下，應該是一個趨勢，也將會有更多省份和城市加入進來，如果嚴格執行下去的話，從2020年以後，甚至更長遠時間來看，對購房者來說都是一件實實在在的利好政策，購房人樂見。
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