北京樓市已步入限競房（限制未來售價、競爭土地價格）時代。數據顯示，2017年以來出讓的住宅地塊都是限競房地塊和共有產權房地塊，其中在去年出讓的72宗住宅用地中，“限房價、競地價”地塊就高達54宗。
北京中原地產的數據顯示，目前北京限競房項目超過60個，而這其中絕大多數都必須遵守70/90的原則，即70%的建設面積為90平方米以下的中小戶型。這就帶來了一個問題，導致北京的限競房新房市場提供的房源無論是從價格、產品等多方面都幾乎雷同，呈現出同質化的趨勢。
尤其是伴隨著大量限競房的入市，同一區域一下子冒出了三四個純新盤項目，這些項目除了案名不一樣以外，幾乎是同樣的單價、同樣的總價、同樣的戶型，給購房人的選擇多了，但反而變得更難以選擇了。購房人如何尋找合適的限競房項目，變成了一件需要付出一定時間成本和機會成本的事。
限競房簽約率僅30% 銷售冷熱不均
限競房在6月份入市之前一直備受期待，特別是在今年過完春節之後，不少購房人都在密切關注限競房的情況。但因為政策原因，限競房直到6月末才開始取證入市。所以在上半年，市場普遍的觀點是，限競房由於限價，入市時將比周邊普通商品房價格略低，再加上主打小戶型，總價可控，預期大多數限競房將會很快清盤。
但最終，限競房入市三個多月以來，市場的實際結果卻是截然相反的。除了極少數項目因為推盤較早、供應套數較少實現了清盤以外，絕大多數的限競房認購率都不到50%，大部分的實際銷售認購率集中在30%左右。限競房市場似乎遠沒有此前預期的樂觀。
分析機構的數據顯示，6月份以來，限競房供應進入井噴，大批房源入市。目前北京住宅市場，已開盤限競房超過23個，入市房源超過5000套。在北京所有的區縣裡邊，除了通州和西城區之外，其他14個區都有限競房項目分佈。簡單地說，中心城區有20個項目，近郊區有33個，遠郊區有10個。
限競房成交1833套，供應出來的限競房已經有了5000套，現在已經有2000套有了網籤，成交均價是4.9萬。
從市場表現看，分化趨勢明顯。有項目628個購房者搖號190套房源，供需懸殊，出現了日光。也有項目入市千套，開盤只簽約不到300套。
開發商競爭白熱化 購房者選房習慣被改變
限競房銷售冷熱不均，在營銷專家韓樂看來，其實與各個限競房搶開盤有很大的關係。
他舉例表示，孫河的項目瑞悅府是比較早期開盤的限競房，也是朝陽孫河區域第一個主打戶型總價在千萬元以下的項目，因此它的開盤去化當時達到了80%。在此之後，各個限競房項目都在爭搶開盤時間，之前曾經有大興的項目在兩天的時間內四個限競房同時開盤，有晚上開的，有白天開的，其實都是為了爭搶這個板塊區域的客戶。
同時，剛剛過去的十一，10月1日又有三個項目開盤，都是位於石景山的五里坨區域，並且都在限價基礎上推出了不同程度的開盤優惠和折扣，爭搶購房人的情況也是非常激烈。
此外，在購房人看來，限競房的戶型大同小異，也造成了限競房整體的簽約率低。韓樂表示，這個主要是因為70/90的政策限制，70%的房源被要求建設為90平方米以下的小戶型，所以大部分限競房推出的戶型產品都非常相像，甚至不同的限競房都可以共用一張戶型圖。
正是由於這兩個原因，直接改變了購房者的選房習慣。以往供應有限時，排隊日光的都是戶型更合理，總價更有優勢的項目，而如今購房人基本都會面對四五個雷同的限競房，不知該如何選擇。於是更多的人選擇了等待，希望通過比較，最後能選定一個未來升值空間更大的項目。
韓樂表示，過去的住宅項目首先招攬的是地緣性客戶，然後再向臨近的區域蔓延。但是現在的購房人則因為總價差不多，戶型差不多，看房子反而沒有了規律，哪個項目都可以，哪個項目又都不完美。
選限競房要注意三點
那麼該如何在雷同的限競房中挑選最適合自己的房子呢？
對此，韓樂告訴北京青年報記者，目前市場上已經有18個項目入市開盤了，從這些項目的市場表現上，可以總結規律，看出簽約率較高的限競房具有哪些共同的特質。而購房人在選擇限競房時，可以將這些特質作為重點參考。
韓樂解釋道，簡單概括就是三個關鍵詞，稀缺的環境、窪地的總價、差異化的產品，而傳統意義上最重要的區位因素，在韓樂看來並不是限競房選擇的核心要素。
第一，稀缺的環境，指的是限競房項目周邊的自然環境、生態環境。得益於限競房的政策，使得許多新增項目都位於傳統的別墅區域，以往這些區域基本沒有小戶型住宅供應，而限競房加入後，這些小戶型產品也能享受到別墅區的環境優勢，之前賣得較好的限競房幾乎都有這個要素的支撐。像最早開盤的灜海府項目，位於灜海板塊，挨著南海子公園，靜謐的氛圍，給項目很大的加分。還有平谷的項目，挨著金海湖，非常好的自然生態和比較好的綠色率，也實現了很好的去化。還有瑞悅府是在溫榆河巨大的森林溼地公園範圍內，對環境也有相應的補充。而這幾個限競房的簽約率都高於平均線，所以稀缺的環境是購房人選擇的一個要素。
第二，窪地的總價。這裡的價格因素並不是指限競房價格越低越能吸引購房人，房山的幾個限競房總價就不高，但實際銷售起來卻遇到了非常大的難度。
所以購房人注重的總價是指窪地中的低總價。什麼意思呢？舉個例子，比如保利的和悅華錦項目，在亦莊，也離南海子公園非常近。但是它基本上是洋房產品，總價在500萬元左右。跟大部分限競房的總價差不多。但和悅華錦在亦莊核心區的位置，以往亦莊的新增供應都是以低密的別墅產品為主，許多別墅的總價都在兩三千萬元以上，所以相當於一個500萬總價的洋房放到了一個低密別墅為主的板塊裡面，就出現了窪地效應，自然吸引了不少購房人，開盤時候簽約近500套。所以窪地、總價不是看絕對值，而是要看相對值。
第三個是產品。由於限競房的同質化問題，產品幾乎是所有限競房共同面對的難題。但是在已經入市的項目裡面其實還是能找到相應的一些差異，而開發商如果能把這些差異做到位的話，可能就會從同類的三四個項目比較中脫穎而出。
比如說灜海府，在所有90平方米戶型裡面是做到了三面採光，對大多數限競房項目來說，是很難達到這種條件的。同時9月份在昌平開盤的和悅華璽項目，也賣了接近300套，90平方米的樣板間做得非常大，並沒有按照我們正常理解的90平方米去劃分空間，而是把空間整個打開，去做了自由的劃分，把廚房做成開放式的廚房。為購房人留出了空間，可以去除牆體，按照自身的需求，把90平方米做成一居、兩居、三居戶型的空間，實現了顛覆。這樣差異化的產品與大部分中規中矩的限競房項目相比，自然對購房人吸引力更大。
限競房下半場競爭將更慘烈
從6月份開始到9月份，正好一個季度，也被看作限競房的上半場。而10月份到年末，被認為是限競房的下半場。在韓樂看來，限競房下半場的競爭將更加慘烈。“首先，前面已開盤的項目還有大量的存量房，可供選擇；其次，四季度更多的新限競房項目在籌劃入市，無疑會為購房者提供更多選擇，也加劇了同區域項目的競爭。”韓樂分析道。
即將開盤的門頭溝首個限競房項目華萃西山，將拉開門頭溝供應的大幕。在此之前，門頭溝的供應多為別墅和聯排產品，如金地、電建聯合開發的西山藝境、華宸等。在此區域的華萃西山則在以別墅為主打的同時，包含洋房產品。價格相比非限價的別墅產品，具有明顯優勢。
據悉，華萃西山的疊墅產品購買門檻為700萬元，較之於西山別墅區動輒2000萬元起的同等面積別墅，價格優勢明顯。同時，華萃西山的平層產品門檻為450萬元，也低於周邊6萬平方米的單價。對此，金地華北區域營銷總監馬丹對北青報記者表示，在70/90的政策限制下，開發商對產品打造也在做出改變。以華萃西山為例，別墅部分容積率為1.05，住宅部分的容積率也僅為1.5，但依然做出了85平方米的三居、95平方米兩衛三居和128平方米的四居室，能夠滿足各類購房需求。
同時，馬丹也表示，2018年是北京集中大量供應限競房的第一年，給剛需和剛改的購房者留下非常大的選擇餘地，再加上項目之間的彼此競爭，所以，對於購房者來說，今年一定是他們近幾年少有的買方市場，可以更從容地挑選項目。
閱讀更多 小磊說房 的文章
