天朝在經濟體制上，基本上是以新加坡為師，10年前的各級發改委基本上是言必稱新加坡經濟發展局。我年輕時候與發改委有合作項目，領導看我年輕還送過幾本關於新加坡改革發展的書籍。
基本上新加坡發展的特點概括起來就是：華人社會、文化程度低、資源貧乏（除港口外）、一黨制、精英政府、政府主導下的基建、產業規劃和招商引資，政府就像大家長一樣照顧著全體公民。很多地方和大天朝很像，各位請自行對號入座。
雖然天朝很多地方都學新加坡，但土地財政學的卻是香港，這其實也不算太意外。因為新加坡雖然資源貧乏，但卻是全球著名的樞紐港口。從這個角度來說，新加坡天然有吸引外資的能力，而天朝大部分地方則只有靠土地政策來獲取發展所需的資本。
但發展到今天，香港模式的問題卻越來越大。從P民的角度來說是貧富差距；從政府的角度來說則是債務危機和企業成本。悖論就是：
如果地價房價繼續上升，企業和無房者都苦不堪言，經濟失去活力；
如果地價房價被打壓下來，則債務危機一觸即發。
以上的根源在於土地國有制度。在私有土地制度下，土地可以自由交易，價格高自然有源源不斷的供給。所以在不改變土地所有制度前提下，天朝的選擇是相當有限的。世界上大部分國家土地都是私有制的，全球一共只有6個國家或者地區的土地制度是國有而非私有，如下：
中國、新加坡、朝鮮、中國香港、古巴、越南。但據說越南實際上已經是私有了，所以只剩下5個。
朝鮮和古巴我們不可能去學，所以只能要麼是新加坡，要麼是香港。
新加坡和香港的房子都分成兩部分，一部分是商品房、一部分是保障房。區別只在於比例。
新加坡80%的房子是保障房（組屋），條件也比較好，不乏100平米甚至更大的，剩下20%是商品房。
香港55%是商品房，剩下29%為公租房，16%為安居房。公租房和安居房條件都較差，人均14平米左右。當然香港的商品房也大不到哪裡去，100平米就絕對算豪宅了。
那麼我們把深圳的政策拿出來對照一下。
（1）2018年至2035年，新增建設籌集各類住房共170萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房總量不少於100萬套；2018—2020年建設籌集各類住房42萬套，其中人才住房、安居型商品房和公共租賃住房不少於25萬套。2018年起新增居住用地中人才房、安居房、公租房用地比例不低於60%。
//算下來未來深圳的保障房佔比65%以上，更加接近新加坡模式。
（2）安居型商品房或將新增財產限額門檻、並採用輪候、抽籤、搖號等方式確定租售對象。
//深圳1200萬人口，每年供應保障房大約6萬套；香港740萬人口，每年供應保障房不到2萬套，排隊3年可輪到；新加坡人口560萬，每年供應保障房2萬多套，排隊時間大約是3個月。
所以從比例來看，更加接近新加坡模式，應該不難排隊。
（3）人才安居房或可在一定年限內實行封閉流轉。
//新加坡移民只可購買一次祖屋，但新加坡公民一生可以購買兩次，其實就是政府給一次升級機會，把小房子換大，最大的是4居室戶型。當然買新房之前必須把舊房賣給其他符合要求的人，這個很合理。香港安居房的流轉制度沒有查到。
所以從流轉制度來看，更加接近新加坡模式。
（4）人才住房和安居型商品房各佔供地的20%；其中人才住房重點面向符合條件的各類人才供應，可租可售，建築面積以小於90平方米為主，租售價為市場價的60%左右；安居型商品房重點面向符合收入財產限額標準等條件的本市戶籍居民供應，可租可售、以售為主，建築面積以小於70平方米為主，租售價為市場價的50%左右。
//從面積來說，介於新加坡和香港之間，更加接近新加坡。但從價格來說更像香港，大約為商品房價格的一半左右，而新加坡祖屋的價格大約為商品房的三分之一左右。
所以總的看下來，深圳的這次改革以新加坡為師的味道還是比較明顯的。而過去的制度則更像香港模式。
這裡再簡單分析一下為毛過去的制度像香港。首先是經濟適用房巔峰時期曾經佔政府供地的15%左右，和香港16%的安居房比例很接近；然後是廉租房政策，也是香港公租房政策的翻版。
至於為毛失敗道理很簡單，因為政策套利空間太大。拿經濟適用房來說，很多業主都是有多套豪宅的有錢人；廉租房的情況想必也類似。從理論上來說經適房和廉租房都只能自住，但實際上絕大部分人都是出租。另一個問題是經濟適用房無法進行流轉，導致很多家庭無力升級住房。
經濟適用房可以說是一個從推出開始就必定失敗的四不像政策，明眼人誰都能看出問題。明明當時就有新加坡方案擺在那裡，為毛不學呢？
無論如何，深圳這個政策看起來比較完整和自洽，有可能完成“房住不炒”的任務。但核心還是執行效率，如果政策制定的時候很好，執行中卻處處搞特例，那麼這個政策本身也就廢了。
深圳目前有150萬套商品房，政策保障房40萬套。從存量來看，深圳未來還是以商品房為主；但從增量來看，則是以政策房為主。那麼到2035年的時候，保障房和商品房的數量可能基本會持平。
不過新加坡政策能夠完美執行的一個前提是，當地政府在徵用土地的時候法律允許強拆，釘子戶那是不存在的。夜報裡提到過，目前各地政府的徵地成本大概佔到了土拍價格的7成左右。所以可以重點關注下會不會有後續法律規定通過。
未來估計深圳的存量商品房價格不會有特別大的波動，但新商品房肯定都走豪宅的那個路子，那就和普通人沒啥關係了。目前全國有底氣像深圳那麼搞的城市不多，估計也就是一線和幾個強二線吧。但這也就足夠了，天朝搞上7、8個左右的超級城市基本上也就傲世全球了。從深圳的規劃來看，未來170萬套房子至少能容納300多萬人口，超級城市的雛形已經具備了。
或許深圳的改革也意味著天朝政府某種程度上客服了自己的超級城市恐懼症吧。這可能才是真正的利好。
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