圖一：董芳忠/攝
■中國消費者報記者 孫蔚
“長租公寓爆倉，一定比P2P爆雷更厲害。”隨著我愛我家前副總裁胡景暉的這一論斷被廣泛傳播，長租公寓助推“漲價潮”的風波還未過去，質疑其借“租金貸”空手套白狼的聲音隨之而來。以解決租客資金困難為初心的“租金貸”，如今為何被推上風口浪尖？
鼎家破產連累4000租戶
近日有網友稱，杭州鼎家公寓在已收了租客租金的情況下，並未將租金打給房東，導致房東來出租房內強制騰房，甚至驚動了當地派出所。
兩天之後，鼎家位於杭州耀江文欣大廈8樓的辦事處擠滿了前來討說法的房東和租客，其辦公區內已人走樓空，僅剩一位自稱公司法務的工作人員在按序號對房東與租客進行調解或解約。隨後，長租公寓杭州鼎家網絡科技有限公司發出通知，稱公司因經營不善導致資金鍊斷裂，已停止運營。
鼎家公寓資金鍊斷裂，約4000戶租戶成為最直接的受害者，租戶們不僅拿不到先行支付的押金，還背上了網絡貸款，每月須向愛上街APP還錢。“事情曝光後我才發現，網貸平臺直接轉了一年的房租給鼎家，但我的房東只收到兩個季度的房租。因此，我付了一年房租只能住六個月。”鼎家公寓租客小偉說。
伴隨著鼎家的破產，其頗受爭議的“租金貸”運作模式也浮出水面。據記者瞭解，鼎家租戶支付租金的方式為，要先綁定“51返唄”（現更名為“愛上街”）的網貸平臺APP，將租期內的房租進行一次性貸款，然後再每月向網貸平臺還貸。網貸平臺將房租一次性打給鼎家，但鼎家並不是一次性支付給房東，通常只給房東一個月、最多一個季度的房租，再利用截流的租金去吸納更多的房源。按照這一模式，鼎家看似是做租房生意，其實賺的是金融行業的錢，如果資金鍊充裕，這個模式基本就是一本萬利的買賣。
租房反倒“被貸款”
“我原本是要付房租，怎麼成了每月要還貸款？”鼎家破產牽扯出的租戶“被貸款”問題並非個例。早在去年9月，央視財經《經濟信息聯播》就曝光了一起租房人莫名“被貸款”的案例。一位租客通過中介租的房子由於被大熊公寓收購，在雙方重籤租房合同時，中介告訴租客要用一個名為“分付君”的APP來支付房租。幾個月後，租客才發現自己“被貸款”了。
“剛畢業的學生一下子要拿出一個季度或半年租金困難很大，選擇租金貸可以按月付租，資金壓力減輕許多。當然了，租金貸需要支付一定的利息。”一位不願意透露姓名的業內人士坦言。
從租金貸產品的邏輯看，其目的是為租客解決租房資金短缺的問題，但長租公寓為何要向租客隱瞞貸款的實情？
長租公寓從業者劉女士告訴記者，租金貸產品分為兩種類型：一種諸如京東白條、花唄這種產品，向租客提供的是小額消費金融貸款，貸款額度僅供租客支付幾個月的房租，這種貸款通常是在租客知情的情況下辦理的。還有一種是放貸機構一次性將1年甚至2年的租金打給公寓運營方，由公寓運營方支配使用這筆資金，並承擔相應的貸款利息，或者公寓運營方再將利息分攤到房租裡最終由租客承擔，租客按月向放貸機構支付房租。這種貸款，公寓運營方通常會向租客隱瞞。“這實際上是長租公寓利用租客個人的信譽，為自己獲得企業擴張等發展資金，即便不需要租客承擔利息，租客也會因擔心個人信息被洩露等原因產生抗拒心理。”劉女士說，萬一公寓運營方捲款跑路，租客很可能面臨無房可住，還要繼續支付租金的風險。
“長租公寓回報週期長、利潤率低，需要大量資金，事實上很多中小品牌公寓都在使用這種支付方式來加快企業資金的回籠。”同策研究院首席分析師張宏偉告訴記者，長租公寓運營商目前只有租賃權，沒有產權，沒有抵押物很難在銀行貸款，而風投又只青睞頭部品牌，許多中小型長租公寓融資能力弱，要想獲得擴張資金只能走上“租金貸”這條路。
行業呼喚資金監管
隨著長租公寓事件急速發酵，創業黑馬董事長牛文文撰文稱：“一個行業如果過度金融化、過度加槓桿，必然會造成金融風險和社會風險，最後毀滅整個行業。”他表示，看似不起眼的房屋租賃中介，假如把房主和租房人的不夠高的信用經由金融工具放大N倍，進而由此不斷加槓桿融資，那麼，誰也不知道一旦爆雷，其金融風險會傳導波及到什麼領域、什麼程度。
深圳市互聯網金融協會秘書長曾光指出，“租金貸”看似方便，但租戶在不知情的情況下承擔了貸款資金被服務商挪用的風險。“押一付一”看起來很美好，但實際操作中，服務商卻在租客不知情或者未對租客進行充分風險提示的情況下，為租客辦理了“租金貸”，具有較強的蠱惑性、欺詐性。《北京市房屋租賃管理若干規定》第七條規定，“房屋租賃期限內未經承租人同意，出租人不得擅自縮短租賃期限、增加租金。”第二十七條：“房地產經紀機構及其經紀人員從事房屋租賃經紀業務，不得佔用、挪用或者拖延支付客戶資金。”2017年12月1日，互聯網金融風險專項整治、P2P網貸風險專項整治工作領導小組辦公室正式下發《關於規範整頓“現金貸”業務的通知》，要求現金貸機構持牌經營、利率不得高於36%、不得向無收入來源的借款人發放貸款；存量業務中，無消費場景的現金貸暫停發放，限期整改；禁止現金貸通過P2P網貸融入資金，銀行不得為無牌機構提供助貸資金等。
業內人士不無擔心地認為，目前，房屋租賃行業已經出現了過度資本化、過度金融化的苗頭。政府部門在房屋交易過戶時對資金監管有明確的要求，有相關的審核標準。與購房貸款不同，租賃市場完全是市場化行為，對租金貸的管理也是一個空白，存在一些漏洞。目前很多長租公寓打著“互聯網平臺”“資產管理公司”等旗號，不能認識到自身是住房租賃行業，試圖遊離在監管之外。
中國人民大學重陽金融研究院高級研究員董希淼建議，長租公寓行業要實施專業化管理，完善相關法規制度，對租金貸帶來的資金沉澱進行託管，減少資金被挪用的可能。同時，還要針對住房租賃貸款出臺細則，降低金融風險。
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