深圳租金、土地供應、人口以及開發商拿地情況。
1
租金分析
先來個租金概覽，基本和單價走的是一個路數，從沿海到內陸逐漸降低。不過於單價分佈相比，租金的分佈沒有那麼集中，即便在宇宙中心，也是可以找到租金並不那麼貴的。
然後看詳細的租金數據，去除極值之後如下圖。中位數在5k左右，符合宇宙中心的特點。看下面的密度分佈圖，深圳的房租還是比較均勻的一個分佈，基本有高有低。這也是為什麼我們在上面的地圖中，在萬花叢中，還能看到一點黃色。
老生常談：
其實更加準確應該用每平方米租金算……這樣可以排除面積造成的影響，商業地產一般也是這麼算。但是對於住宅，因為都是以套為單位的，用整套價格能夠更直觀的體現租金分佈，所以在這分佈情況就用整套的租金了。
下面是各區域的租金中位數排名， 由高到低。整體來看，過度還是比較平緩的，深圳灣，大學城和紅樹灣三個地區為租金的前三甲。基本在8k左右。第一幅圖，基本都在5k以上了……想要找5k一下的地區，都得要去到第二張圖了。清水河、新秀、八卦嶺是後三甲……當然這還要結合後面的放租盤數量進行驗證。
接下來，就是驗證上圖的時刻了。龍崗中心城的放盤數量明顯高出其他地區很多，超過200套，其次是坂田，也有100套左右。從大運新城往後，放盤數量的分佈才逐漸放緩。前三甲中，只有紅樹灣的放盤數量是10個以上，具備一定的參考性。不過話說回來，高端盤出租盤的數量，本來也不多。比如，即便深圳灣的放盤數量少，只有5個左右，我仍然覺得它的租金是準確的。
老生常談：
與賣盤一樣，放盤數量理論上來講應該是影響出租盤的最大因素。放盤數量月多，房東在放盤的時候就越有參考，放出的價格就越符合實際。如果你周圍的類似的房子都掛3.5k一個月，你會以一個什麼樣的價格出租呢？
2
住宅土地供應
老生常談：
決定價格的最主要因素，是供需關係。在目前這個狀態下，需求應該沒什麼大致變化。人民群眾購房的熱情並沒有因為租賃住房、共有產權房的推出而消退，但凡買得起的，還是願意買商品房。而供應情況，雖然口號喊得響，但是實際卻在逐漸的微量減少。
這個道理不難理解，人口湧入的城市，一共就那麼大點地方，不可能無窮無盡的供應。具體哪塊地是商用，哪塊地是工業用地，哪塊是住宅用地，這都是有規劃的，不能隨便胡改的。所以除非開疆拓土，否則供應很難增加，比如深圳和香港一個勁的填海。
土地屬性也不是說改就改的，一個城市如果都是住宅用地了，房子是有了，就業機會都沒了，買房的人靠什麼吃飯呢……
深圳的土地供應少……這似乎已經是眾所周知的事情了。目前還找不到官方2018年的土地供應計劃，所以最新的計劃就是2017年的，不過往前推5年的數據都可以找到。
下圖是過去5年商品住房的用地供應，你沒有看錯，前4年都不到200公頃，只有2017年是有218公頃的計劃供應。而其中，2016年的計劃供應是125公頃……
有興趣的同學們可以看看之前的分析，包括中山、佛山、廣州、東莞……深圳的供應……大概和東莞中山差不多。而這，還只是計劃供應。
不過深圳跟其他城市不太一樣，可能是因為地太少了……實際出讓有時候會大於計劃出讓。比如居住用地的實際出讓計劃完成度，2014、2015、2016年分別為，108%，70%，105%。不過即便如此，仍然是不太夠用……
另外，上面只是說了居住用地供應，其中的商品房用地供應，又要打個折扣……再加上開發商自持物業……又得打個折上折……
3
人口增減
接下來的結果……可能會引起大家的不適……額，對，是增長太快了，有點不適應……常住人口複合增長率為4.2%，這麼大的體量，還這麼快的增長速度……
再來看小學生在校生……複合增長率為7.2%……
目前分析的大灣區城市當中，人口指標上深圳簡直領先第二名一大截。
老生常談：
這裡用兩個指標，一個是常住人口，一個是小學在校生。常住人口總是被汙染，而且跟徵集有關，所以現在統計人口一般都愛用小學在校生來側面印證。這裡都放上，相互印證一下。
常住人口是藍線，左邊縱軸，小學在校生是橙線，右邊縱軸。
4
開發商
額……其實有點尷尬……近三個月深圳沒有什麼土地出讓新聞……也合情合理，畢竟供應就供應那麼點……還老是開發商自持。
那麼說點別的吧。
雖然筆者離深圳很近……但是基本就限於關口轉車，或者是羅湖附近吃飯……對深圳沒有其他的瞭解。不過由於工作的機會，接觸過兩次深圳的相關政府官員，給我的感覺都是，幹練，自信，朝氣蓬勃。
第一次是在港中文的一次關於海綿城市的會議，當時是光明新區的城市規劃院的一個負責人去做了演講。同時與會的，還有HK、澳門和新加坡的相關方面領域的專家，但是隻有光明新區的這位負責人給人眼前一亮的感覺，語言簡潔清晰，切中肯綮。雖然實際情況怎麼樣，需要實地考察，但是隻聽演講的話，我是非常願意和這樣的人合作的。
另外就是今年4月份的綠金委年會了，雖然當時我參加的是另外一個分論壇，不過後來據朋友描繪……深圳的兩個負責人鎮住了全場，語言感染力十足。
這也可能就是深圳特有的氣質，這種氣質讓人看到希望。
正文到這就結束了，插播個事情。
插播：
前段時間看新聞，深圳國資委旗下的投資公司收購了香港一家公路基建公司66.67%的股權，而該公路基建公司持有兩大高速公路，廣深高速公路和廣東廣珠西線高速公路。
按照深圳政府之前的風格，很可能收購回來，就直接造福於民，免費了……比如深圳13條高速公路，6條實行了免費。光2016年就回購了4條高速公路，並且實行免費通行。
李嘉誠與深圳政府合作開發的梧桐山隧道，政府希望收購李嘉誠的股份，然後實行免費通行……當時老李要價太高……結果深圳政府直接在梧桐山隧道旁邊，又修了一條鹽田二通道……
所以深圳政府在造福於民這方面，是一點不含糊的……
所有買了房子的，沒買房子的，買得起的，以及買不起的，都不用擔心……把一切交給深圳政府吧，作為改革開放的排頭兵，這點智慧還是有的。
—— 數據均來自於我國某著名地產中介，不能100%覆蓋所有的存量盤情況。
—— 另外，本文只供學習使用，不作為任何形式的投資指導。
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