談及長租公寓，看似前景大好實則困難重重。當前市面上集中式長租公寓定價較高，而如何定價能平衡產品租金和市場群體承受能力的矛盾，是各大運營者比較頭疼的問題。鑑於當前長租公寓定價首要的參考因素是周邊普宅的價格，雲房數據研究中心此次以集中式長租公寓與其周邊
1KM普通住宅租賃為樣本，同時利用租金彈性分佈圖來為大家解讀集中式長租的分佈格局與定價定位。本次研究共監測了14個集中式長租公寓機構，以這些公寓在北京的77個店鋪租金情況及其周邊1KM普通住宅出租案例為樣本，將集中式長租公寓的租金與周邊普宅租金的最高值，最小值，平均值等進行對比。
由於精緻裝修、高端配套、優質服務等多重因素疊加，集中式長租公寓租金普遍高於市場價。據云房數據監測顯示，當前北京市集中式長租公寓的租金為169.8元/㎡/月，是平均值的2倍。
周邊1KM普宅租金彈性（最高價與最低價價差）可作為集中式長租公寓選址定價的參考。從圖中可見，北京普宅租金平均彈性區間達到110元/平米，其中彈性較大的區域是東城、西城、通州，彈性空間最小的為房山、順義、昌平等郊區。
我們發現了一個有趣的現象，當前全市11個區中，6個區域集中式長租公寓大多定價都與區域價格天花板持平，4個區域甚至突破天花板，僅東城未達到天花板。這與集中式公寓定價一般直接對標區域內最好品質房源租金有極大的相關性，而東城區本身豪宅租賃多樣，該區域的集中式長租公寓並沒有太大優勢，綜合市場因素及客群接受度，定價難以突破天花板。
不同區域租金彈性表現不同，那麼不同品牌公寓自然也會因定位、區域佈局不同在定價上存在一定的差異性。
我們橫向對比14家集中式長租公寓機構及周邊普宅租金情況。6家集中式長租公寓租金定價超過周邊普宅租金的天花板，達到較高區域租金溢價，如v領地青年社區、貝客青年精品公寓、泊寓、冠寓、紅璞公寓、魔方公寓。他們習慣選擇更高產品定位突破區域價格天花板，創造區域內價格標杆，6家機構平均溢價率為128.01%。
其中6家集中式長租公寓的租金定價接近周邊普宅租金的天花板，如you青年社區、城家公寓、朗詩寓、樂乎公寓、灣流國際青年社區、自如寓，這幾家機構的產品及選址定價定位直接鎖定區域內最高品質租金，平均區域溢價率91.23%。
14家機構中，僅有新派公寓、相寓park低於周邊普宅租金的天花板，其中新派公寓表現更為明顯。此兩家機構區域溢價僅為60.6%，定位為區域中高端客戶，溢價幅度相對比較保守。
以上為雲房數據針對北京集中式長租公寓選址定價簡短的數據分析，如需更多關於長租公寓方面市場數據及分析報告，可致電：010-60845501，或微信公眾號（雲房資訊）後臺留言。
附件：北京重點集中式集中式長租公寓租金及周邊一公里租金監測一覽表
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