在2019年末的最後幾天，樓市的大消息一個接一個。
比如，前兩天，有關部門發佈通知，全面取消城區常住人口300萬以下的城市落戶限制，全面放寬城區常住人口300萬至500萬的大城市落戶條件。
這意味著，絕大部分城市將不存在任何落戶的門檻，這對城鎮化、人口流動遷徙、樓市房價分化有重要的“加速”作用。
緊接著，2020年，房貸新規也要來了。
在12月28日上午，央行發佈公告：自2020年3月1日起，金融機構應與存量浮動利率貸款客戶就定價基準轉換條款進行協商，將原合同約定的利率定價方式轉換為以LPR為定價基準加點形成（加點可為負值），加點數值在合同剩餘期限內固定不變；也可轉換為固定利率。定價基準只能轉換一次，轉換之後不能再次轉換，原則上明年8月31日前要完成轉換。
什麼意思？請留意兩個關鍵詞：存量房貸、基準轉換。
何為存量房貸？
指的是2020年1月1日前，金融機構已發放的和已簽訂合同但未發放的參考貸款基準利率定價的浮動利率貸款（不包括公積金個人住房貸款）。
這句話有點繞，說白了，就是採取基準利率定價的房貸。
眾所周知，今年10月8日，央行發佈新規，房貸利率跟5年期LPR掛鉤，不再參考基準利率的變化。這個LPR報價每個月都會變動，最近兩個月買房，很多人的房貸合同都已經從基準利率切換到了LPR。
這些沒有采取LPR定價的“存量”房貸，到底有多少？
央行最新數據顯示，截至2019年11月存款類金融機構各項貸款合計為151.79萬億元，其中至少有7成都是存量房貸。
而根據上海證券報今天的統計，目前商業性個人住房貸款每個月的增量達幾十萬筆，存量房貸合同則多達6000多萬筆！
6000多萬筆房貸，就意味著，3個月後實施的房貸新規，至少有6000萬套房子、6000萬個家庭受到波及。
何為基準轉換？
要知道，今年實施房貸利率換錨LPR後，以前鉅額的存量房貸，依然參考的是基準利率，或上浮，或下折，或持平。
這些存量房貸，如果不跟LPR掛鉤的話，就相當於房地產市場存在兩套利率體系。
一套是今年10月8日後實行的掛鉤5年期LPR體系，另一套是過去參考基準利率的房貸體系。
兩套體系，就意味著利率的市場化不夠徹底。
舉個例子，以前的基準利率維持了多年4.9%不變，各大銀行沒有自主決定權，房地產市場的情況瞬息萬變，各城市的人口、庫存也不盡相同，把存量房貸過渡到LPR體系，也是樓市的必經之路。
大家比較關心的問題是：啥時候開始？房貸有沒有變化？利率多久調整一次？
1，何時開始？
3個月之後，也就是明年3月份開始轉換，8月底之前，所有參考基準利率的房貸，都會完成向LPR的過渡。
有心的朋友，不妨現在就向發放房貸的銀行詢問，看3個月之後的轉換工作如何開展，是需要預約，還是直接去網點簽署新合同。
對絕大部分人來說，安心等待即可，存量房貸轉LPR的工作開始後，會有相關人員聯繫你的。
畢竟，銀行也需要做準備工作，今天看到民生銀行相關負責人接受採訪稱，工作方案、系統配套、人員培訓都需要時間，不急這一時半會。
2，對正在還房貸的人來說，負擔變重了還是變輕了？
重要的事情說三遍：沒變，沒變，沒變！
上文說了，這是房貸利率市場化的重要一步，但對於樓市來說，“穩地價、穩房價、穩預期”的前提下，以前你的房貸利率是多少，以後換錨LPR就還是多少。
也就是說，只是房貸的計算方式變了，月供以前是多少，轉換後依然如故。
舉個例子，你原來的房貸利率是在基準4.9%的基礎上浮10%，也就是5.39%。參考今年12月份發佈的5年期LPR報價是4.8%，那麼加點幅度應為0.59個百分點（5.39%-4.8%=0.59%）。
因此，把心放在肚子裡，調整之後，你該還的錢一分都不會少，也不會憑空多出來一部分。
3，重中之重：利率多久調整一次？
擱在以前，大多數存量商業性個人住房貸款的重定價週期都是1年，而且重定價日為每年1月1日，最近幾年因為基準利率一直都是4.9%，所以大部分人的房貸基本沒有變化。
重點來了：明年過渡到LPR後，你可以選擇浮動利率或者是固定利率，機會只有一次！
如果你選擇了固定利率，那麼，不管未來5年期LPR如何變動，房貸利率將不會有任何變化，跟你籤合同的時候一模一樣。
如果你選擇了浮動利率，那麼，重定價期仍然為1年，你可以選每年1月1號變動，也可以選其他定價日，比如明年3月-8月的某一天。
記住：不管參考的定價日是哪一天，參考的都是上一月的LPR報價。
筆者建議，能選浮動利率，就儘量不要選固定利率。
對剛需而言，房子是需要持有幾十年之久的，長週期來看，利率下降是大概率事件，選固定利率並不划算。
某種程度上來說，巨量的基準利率房貸轉換成LPR，會使房子多的人感到“難受”。
一方面，房子越多，明年的房貸基準轉換就越麻煩，現在各個銀行還沒確定具體流程，未來會在官網、短信、電話、APP上通知，需要籤多少文件，去銀行跑幾次，還是未知數。
另一方面，最近兩年囤房的房主們，房貸利率普遍上浮較多，轉換之後月供依然不會減少，如今1年期LPR連續下降，5年期LPR因為房地產調控的原因，持續在高位運行，短期內繼續下調的可能性很小。
房子多的人為了投機賺差價，大部分持有周期都很短，也就意味著未來2-3年會付出更多的精力和成本。
在最後，筆者為大家做個簡單總結。
第一，存量房貸轉換的新規，對月供沒任何影響，只是跟原來算法不同，別多想。
第二，各個銀行的實施步驟還沒出，不用著急。
第三，如果你是打算長期持有房產的剛需，最好選擇浮動利率，調整週期選1年，定價日選哪天倒無所謂。
第四，房地產“穩”字當頭，存量房貸的轉換，是不會影響房價的，寄希望於新規影響房價大起大落，是不現實的。
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