09.22 南京人的真面目，到底怎樣

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南京城，由什麼人構成？又是什麼人在南京買房？

之前，根據統計局的常住人口等數據，非常巧合的分為三種構成：（1）安徽省；（2）蘇北人；（3）全國各地。

這是不是事實？

我們看接下來的分析，揭露“南京人”的真面目。

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有句玩笑話，南京人不在買房，就在去買房的路上。

從2016年限價政策到現在，因為“新房-二手房”的倒掛，一個平方“便宜”數千元甚至一兩萬，這就意味著買到就賺到，誘惑力頗大。也意味著，更多具備購房資格的南京人、新南京人，加入到這個“搖號買房”的大軍中。

房子，是普通人個體、家庭的承載，也是一二線城市家庭資產最重要的構成。有沒有在所在的城市購房居住，也在很大程度上體現這個人是否真的融入了城市。所謂新南京人，工作、生活在南京，愛情、婚姻在南京，買房自然是順其自然的一件大事。

買房，最能看出新南京人的來源。

如今，兩張購房人群大數據的曝光，可以更好的認知南京。

我們選擇了南京這段時間非常火爆的江與城、中海左岸瀾庭項目作為觀察分析對象，之所以選擇這兩個樓盤，在於“限價”帶來的參與人數更多，大量的樣本才具有說服力。

▲全國人買南京的情況.by陸天洲

在南京購房的群體，根據比例，分為四個梯隊：

（1）江蘇省，依然是南京人買房的主力軍。江與城的購房群體中佔據73.3%的絕對領先位置，而中海左岸瀾庭則是71.83%。畢竟，南京是江蘇的省會、副省級市，南京都市圈核心城市，國務院批覆確定的中國東部地區重要的中心城市，全國重要的科研教育基地和綜合交通樞紐。尤其值得一提的是，江蘇一共15所高校入選“雙一流”，排名全國第二，其中南京12所。進了南京的大學，很大程度上更容易留下來工作、生活，想一想，你自己和你身邊，有多少人來自江蘇，而最終選擇了南京；

（2）安徽省，南京通常被稱為“徽京”，意寓江蘇、安徽兩省的省會。在兩個樓盤的購房群體中，安徽省是除了江蘇本省之外最多的省份，遠超其他地區。10.37%，11.09%，比例也很接近。換句話，南京這些熱度高的樓盤，每10個買房人，就有一個來自安徽省。也許，南京也是很多安徽人的生活、工作首選。社會認同度更高；

（3）山東省、河南省、江西省、湖北省。這幾個省的在南京購房多在1~3%之間，數據上明顯落後於安徽省，但也比其他省要高一些；

（4）其他省。這些其他省，就真的是其他省了，雖然覆蓋面廣，但每個省佔比極少。這也從側面反映出，南京對於其他省的吸引力，像北京、上海、廣東這樣的發達省市，南京的吸引力更低。

如果分析江與城、中海左岸瀾庭這兩張表，省際來源的比例與排名幾乎完全一致。因為這兩個項目都是數千人的熱烈參與度，已經是最大程度的反映真實情況。如此巧合般的一致性，恰恰彼此參照，更印證了事實。

這些購房的新南京人，幾乎70%來自江蘇省。10%來自於安徽。山東省、河南省、江西省、湖北省稍多一些，而其他省微乎其微。

原來，在南京，安徽籍也沒有那麼，最多的還是江蘇本省。

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再看江蘇省的內部細分，更有意思。

▲江蘇人買南京的情況.by陸天洲

（1）蘇州、無錫、常州買南京房倒數。換句話，蘇錫常的氣質相近，在南京的購房人群中，來自這三座城市的人最少。這與蘇錫常的本土經濟、文化向來強勢有關，在江蘇甚至全國，蘇南模式是一個強大的存在，GDP密度極高。文化上也很自信，與南京這種包羅萬象的南北交匯文化有所差異。在南京的蘇州人、無錫人、常州人，是省內最少的，嗯，蘇南人對南京不感興趣。這點從購房數據上看出來了；

（2）鹽城一枝獨秀。11.87%、13.30%的佔比，僅次於南京本地人。屬於外地人中最多的一個城市。看鹽城的數據，戶籍人口824.7萬人，然而，常住人口只有區區720萬，104.7萬鹽城人奔波在全國各地，組成了別的城市裡的“常住人口”。當然，鹽城人也是落戶南京購房意願最多的。你身邊有鹽城人嗎？

（3）徐州、宿遷、淮安、揚州、南通、連雲港、泰州。蘇北的徐州、宿遷、淮安對南京很青睞，蘇中的揚州、南通、泰州僅次於蘇北。某種意義上，蘇北是南京最大的腹地，沒有之一。

而學霸出沒的南通，高分段人數最多，對南京僅僅是一部分人的選擇？！然而，這可能就是事實。回憶了一下，我曾經是南通下面的縣中，所在是縣中最好的奧林匹克班，班上50人，最後留在南京工作、生活的僅有5人，其中，20人曾在南京讀大學，但15人，大多去了上海，小部分出國。總結一句話：南京留不住南通人。

南通學子，最終的落腳地更多是一江之隔的上海。

（4）鎮江。鎮江籍來南京購房的，比蘇錫常略多一點點，但又明顯弱於其他城市。儘管，鎮江就在南京的旁邊，寧鎮楊甚至一體化的現在，居然鎮江人對購買南京盤不感興趣？當然，我分析也有這個因素，鎮江人的注意力更多在仙林、城東區域，而不是在江北新區。不管怎樣，也可以看出來，南京對鎮江的吸引力——還不夠大。

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綜合兩張表格，有很多有意思的細節。

畢竟，購房數據是真金白銀的用腳“投票”，儘管不乏落戶買房的小部分群體，但整體上，

我們注意到，城市常住人口方面，蘇州 1072萬；徐州 880萬；南京 843萬；南通 731萬；鹽城 720萬。

但蘇州人購買南京房的慾望最低，還不如遙遠且人口稀少的甘肅省！

• 甘肅人購買江與城，37人
• 蘇州人購買魚嘴華潤，33人

▲蘇州人眼中的江蘇，來自網絡

不僅蘇州，蘇錫常都一樣，數據上證明，對南京不感興趣。比例之低令人震驚。

當然，南京是一個外來人口某種意義上佔主流的城市，包羅萬象，東西、南北交匯，這也決定了南京的“博愛”氣質，大氣、包容，絕不排外。外地人來南京，很容易就能融入到這座城市。

• 南京人買南京房的比例，省內1/3（38.29%、32.61%）
• 計算一下，全國的總比例僅23%（平均）

老南京人的購房，僅23%。這也說明了南京在整體上，是一個外來精英人口主導的城市——畢竟購房，是硬實力。這裡麵包含了老南京人不缺房的因素，但購買新房、新城區的程度上，外來人口更有意願。

在南京河西、仙林，大家說的“外地人多”，也不是虛言。

江蘇人在南京買房70%左右，全國其他地區佔比30%，新南京人的範圍足夠廣泛。對比其他省會城市，江蘇人整體上對南京的認同度還不高。

我們以江蘇的鐵路運營路線圖為例，看出南京的“偏安一隅”。

固然，省際方面，南京在高鐵領域是最重要的樞紐節點城市，但省內，鐵路則很一般，在於與蘇北各城市的鏈接很少，與連雲港、鹽城、淮安、宿遷迄今為止還沒有通高鐵。廣漠的蘇北腹地，

舉一個例子，南京-連雲港，鐵路上目前只有K8256班次，用時：7小時38分鐘。

對比鄭州，早在多年前就打造鄭州對省內、對省外的交通連接強度，八爪魚一般聯動周邊。

▲鄭州的米字型高鐵

現在，江蘇省正在積極推進南京“米字型”高鐵的規劃設計……

未來，南京與蘇北城市的聯結會更緊密。

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有一個問題：為什麼相對而言，南京不太受江蘇尤其蘇錫常待見？

這個問題，可以轉化為另一個問題，即南京的首位度問題。

過去很多年來，我也寫了大量文章，對南京、江蘇和全國的城市價值做了分析。的確，南京的首位度之低——到了令人側目的地步。南京首位度排名全國倒數第二，而倒數第一的濟南，2019年1月合併了地級市萊蕪。

在濟南合併萊蕪之後，南京的首位度略顯尷尬。全國經濟體量第二的江蘇省，沒有一座一線城市。而南京的首位度、全省地位也呈明顯的“弱勢”態。

上海是在2004年前後，其GDP超過萬億規模之後，才真正形成了長三角地區金融中心、高端製造業中心和人才中心的地位，進而發揮了廣義上的產業指揮、市場協作的龍頭作用，帶動了整個長三角城市群的發展。

而中西部地區，儘管有成渝經濟區、長株潭、武漢城市圈等多個城市群概念或規劃，但在過去很長時間裡，能夠發揮像上海那樣的龍頭城市實際上並未出現。

很大原因上是由於尚未達到足以起到引領帶動作用的城市「臨界規模」。

提高南京首位度，使之達到破局的「臨界規模」，這需要江蘇的支持。

“南京發佈”曾提示，要特別說明一個“誤區”，城市擴容≠提升首位度。

▲來自南京發佈

• 剛剛過去的一季度，南京經濟表現亮眼，豪取8個“全省第1”；
• 過去一年，南京GDP增長8%，增幅在全省和東部沿海GDP過萬億城市中名列第1位；
• 同時，南京GDP連續五個季度增長速度位居全省首位，連續8個季度保持8%及以上。

▲南京廣電融媒體新聞中心《南京》團隊製作

在最新的全球城市競爭力排名中，南京的經濟競爭力排名44，可持續競爭力排名79。其中，南京可持續競爭力僅次於京滬廣深。

人是流動的，對城市用腳投票是一種經濟理性行為，體現出趨勢。

2018年，江蘇人口淨流入20.4萬，其中，南京淨增10.12萬，意味著佔比50%。（鹽城常住人口淨流失達到4.22萬！）

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我們對南京人的構成有這樣一幅描繪。

首先，它不排外，新南京人來自五湖四海，大氣寬容，待人厚道，俗稱大蘿蔔，如果這是南京人氣質的話，比蘇州的吳語文化略欠精緻，但也多了心胸開闊之氣。有時候大大咧咧，這是熱情。

其次，南京人大多來自於蘇北，部分安徽。這也符合社會經濟原理，畢竟人往高處走，南京在周邊眾多城市中首屈一指，且只有3個安徽城市與南京不通高鐵。

而蘇錫常，與其說是江蘇城市，其實在經濟、消費、社會認同度上，似乎更偏向於上海。蘇州人如果很有錢，想到的是在上海買一套房而不是在南京。無錫也是如此，即便常州，定位於“江蘇中軸樞紐城市”，到底是加入南京都市圈（溧陽被納入）還是上海都市圈（常州被納入），這種搖擺也是一種態度。

去年，南京人傳得很廣的一句話：

——“理直氣壯講首位度，全力以赴幹首位度，名副其實增首位度”

▲南京.河西南路口

南京吸引江蘇人、蘇南人乃至於全國人，靠的不是我們的新房比二手房價格低，從而因限價的原因，驅動很多外地人到南京來“套利”，這種“過路”資金與過路人意義不大，雁過而已，毛都拔不了一根。

南京，吸引外地人來落戶、買房、讀書、工作、生活的硬核理由到底是什麼呢？

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