02.15 誰會成為下一個長白島？（下）

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“長白島”的房價上升邏輯真的是有很多人關注的，同時關於“下一個長白島”概念貌似每一個沒買房人都像求取真經一樣的在等待答案，類似很多人每期都會追一注雙色球或者大樂透一樣！

我不想做標題黨，也不想做誇大其詞，更不想為了賣房而去講述一些沒有邏輯的推斷或者是虛假宣傳！

現階段客戶買房真的是不容易，學習型的客戶還好，根據他們線下講座所學、廣播所聽到的知識他們有著自己的判斷邏輯，不會被輕易的忽悠逼定，最起碼買房先不說增值能力多麼強，但是最起碼的保值能力原則是沒問題的！還有一種客戶群體，他們因為自己的圈子有限，接觸不到官方房產節目和有良知的自媒體平臺，很容易就被部分中介帶到某個相對差的樓盤成交了；

關於以下開發商的美化文字你是否還有印象呢？

偏遠地段—遠離鬧市喧囂，盡享靜謐人生

緊鄰鬧市—坐享城市繁華

挖個水池子—東方威尼斯，演繹浪漫風情

外立面貼磚—托斯卡納風格

樓間距小—鄰里親近，和諧溫馨

附近有家診所—擁抱健康，安享生活

這既不是鬧劇、也不是笑話，這是開發商的軟文推廣，各位朋友在看房的過程中一定要實地考察，千萬不要僅僅看廣告，記得看療效！

誰會成為下一個長白島？（下）

首先，我強調一下，上文中我已經講到“長白島，是命運的安排，僅此而已”！長白島的升值邏輯如下！

長白島地區位於渾河以南，東至金陽大街，西至長大鐵路，南至渾南大道，北至濱堤路，規劃用地面積10.87平方公里。

1、政策指向，2007年4月經市編委批准成立瀋陽長白島管理委員會，為市政府派出機構，正局級建制，根據市政府授權，行使相關市級經濟管理權限。2008年5月8日建成。

2、通過南京大橋、勝利大橋快速鏈接主城，和平區主城人口可成功導入；

3、生態資源，長白島森林公園、渾河稀缺自然資源不可複製，環境優美；

4、品牌房企進駐，遠洋、萬科、深航、格林、中海、龍湖、金地、中航城、碧桂園等品牌房企強勢入駐，聚集效應共同拉動板塊成熟；

5、學校引進，鐵路五小、南京一小、和平一小，南昌中學、126中學，等等，增加購房者信心，使區域房價夯實並快速上揚；

6、商業佈局，大潤發、山姆會員店、萬科鹿特丹生活廣場等等成功保障區域人群不同消費需求；

7、交通便捷，勝利大街快速路，二環南移將板塊劃入二環內，地鐵九號線即將開通，地鐵四號線緊鑼密鼓建設中，公交直達主城區；

其次，不會有下一個長白島，天時地利人和的“天時”已經成為過去式！

2008年，長白島建成，10年迭代更新，2018年長白島成為了“房價暴漲”的代名詞！他的上升邏輯我剛才已經詳細講過，但是我想補充一點最重要的；近幾年來，全國樓市瘋狂上漲，10年時間很多一線城市翻了10倍不止，而瀋陽並沒有十分明顯的房價變化，或者它的漲幅跟全國其它重點一二線熱點城市想比根本不值得一提；

2017年瀋陽房價只是補漲，品牌開發商進駐、產品升級、裝修升級，房價上漲，這是符合城市房價上漲邏輯的，而在這樣大的歷史背景之下，長白島兼顧了品牌開發商、學區、地鐵規劃、商業、自然環境、產品升級等諸多利好因素，它成為了這次瀋陽房價上漲的領漲板塊，領漲板塊，因此2017-2018長白島的房價翻翻是不足為奇的，是符合房價上漲邏輯分析的；

再者，綜合一下以上兩點分析，為何不會再出現“下一個長白島”，天時地利人和當中我們已經錯過了“天時”，這個天時就是2017年瀋陽房價的整體快速上揚，長白島成為了領漲板塊。

最後，看到這裡，很多朋友可能有點失望，沒能得到標題所呈現的答案。

並不是這樣，我想根據自己5年的房產行業一線從業經驗跟各位詳細聊聊瀋陽目前各板塊的房價上升邏輯，授人以魚不如授人以漁，我們不管是從業者還是買房人希望各位能理性對待我的如下講述，能力有限，僅代表個人觀點，供大家參考娛樂即可，非喜勿噴！

瀋陽城市房價板塊潛力分析，授人以魚不如授人以漁；

新市府、東瀋河、沈撫新區、東湖、於洪新城、張士經濟開發區、道義大學城、蒲河新城、724板塊、北皇姑！

原計劃以上10個板塊是今天將詳細分析的，應大家要求，再多講述2個“丁香湖”板塊和“曹仲”板塊；因個人知識儲備有限，真心希望針對各板塊有見解的朋友能夠留言發表觀點看法！

01新市府

2018年在指導、幫助客戶選房的過程中，很多人用新市府和沈北低價房源進行對比，問我該怎麼選，我給的答案是渾南新市府！原因是新市府板塊單價在1萬元以內的新房將會在2019年初以後逐漸的消失，尤其是一些開發商相對好的項目！請各位不要把好開發商僅僅歸類於招保萬金等一線房企！2018年對於大多數購房者，錯過了新市府就真的錯過了，而沈北新區雖然單價低，但是2019單價依然低，更重要的是2019或者2020你們依然會有選擇！

為何2018年我如此青睞新市府板塊；

1、政策，市府2015南遷、2017自貿區落地，這是一個有概念的區域；

2、人口支撐，很多人說渾南是鬼城，沒有亮燈率，這個觀點我是完全不認同的，建議自己開車在晚上9-11點去渾南全運路以北轉轉，實地考察一下，另外渾南有產業支撐，東軟、瀋陽國際軟件園、東軟醫療、錦聯等等還有其它諸多的產業園區；

3、交通，輕軌1、2、3、4、6號線，地鐵2號線，微公交，新南站，桃仙機場等等；

4、商業，萬達在建，銅鑼灣規劃，雖然是規劃，但是最起碼的概念是有的；

5、學校，教育用地範圍已經確定，引進學校基本已經敲定，同樣道理，概念這裡有，長白島當年不也是先有概念的嘛！

6、這是最重要的一條，各位，當你把新市府的在售樓盤走一遍，你會驚奇的發現：均價9000-9500的新房很少，清水萬達公園one均價12000-13000，那麼如此狀態之下，那些9000-9500的最保守升值邏輯是不是12000-13000呢，12000-13000的也不可能不漲吧！這個板塊內部是有天價樓盤撐腰的，均價18000左右的精裝修在售中海天譽和星河灣是持續銷售的，未來他們的房價不可能止步於2萬吧！

7、新市府目前天花板的價格就是1.8萬，而且無更多居住用地可開發，更多的期望值暫且我還看不到！

02東瀋河

“今日長白島，明日東瀋河”這個廣告語想必很多購房者都不陌生吧！

借鑑“和平南擴”開發長白島的成功案例，瀋河區於2010年啟動“瀋河東拓”規劃，備受市民關注。新劃入的大廟、高官臺西、馬官橋北三大地塊都在全力拆遷。可以預見，因城市版圖變遷所呈現的規劃藍圖已近在眼前，11月28日華潤置地與瀋河區簽訂“3000畝河灘地”合作協議就是東瀋河崛起的衝鋒號角。朝陽一小、育源中學等教育配套陸續落實。而且佔據一河兩岸的自然資源優勢；

東瀋河板塊房價上漲邏輯；

1、政策，瀋河東拓；

2、棚改；

3、品牌房企進駐這是開端；

4、一河兩岸；城市發展的永久稀缺不可再生資源；

5、主城的品質升級；改善人群的需求很難在區域內得到滿足，區域內的改善產品會被放大價值；方家欄板塊的其仕和悅就是證明；

03沈撫新區

政策我們已經看到了很多、很多、很多，尤其是2018年10月份-2019年2月份期間，似乎每天都在霸屏；

就整個區域而言，我想說的是“10年增長級”；真的不急，如果一定要買，那麼你就選擇核心區的品牌項目萬科，還有沈撫新區一河兩岸沿線品牌樓盤，但是短期內我真的不看好，不考慮配套的自住人群、自住兼顧資金沉澱人群可買，投資人群再斟酌一下吧！

沈撫新區的邏輯；

1、政策、政策、政策，太多；看不透；

2、可開發土地，太多；等不起；

3、產業&人口，太少；短期支撐不起來；

4、外板塊吸納能力，太弱；

各位如果在去沈撫新城看新房的時候，不妨到附近看看二手房房價；

04東湖

這個板塊原來叫王家灣，最大的價值是品牌房企聚集拉動，缺點是區域項目不夠純粹而且無更強有力的帶動附加值；

東湖板塊的房價上升邏輯；

1、品牌房企聚集，這是品牌的吸引力，大盤首開購買的人群原則上都是最大獲利者；區域內天花板的價格目前在等的就是保利新項目，同樣區域內的精裝高層1.5-1.6的均價就是目前區域內天花板的價格；

2、一河兩岸，這是資源優勢；

3、缺乏教育資源支撐房價；

4、看不到可吸引的政策支撐；

05於洪新城

於洪新城，最初的認知是碧桂園和恆大兩神盤，大體量低單價；2018年於洪新城已經實現了品牌和產品的雙重升級，即新三巨頭的誕生；招商、旭輝、美的三足鼎立；

於洪新城房價上漲邏輯；

1、地緣性客戶品質改善需求；

2、品牌和產品助推房價上升；

3、3號線地鐵規劃、9號線即將開通這是交通優勢；

4、學區的規劃，這是概念，還沒完全提上日程的概念，但是有；

5、目前區域內的天花板價格，清水樓王高層均價1.3w左右；

06張士經濟開發區

這個板塊在2017和2018年備受關注，擁有品牌開發商的集聚、學區的建設、地鐵的規劃，我並不認為這是一個非常有潛力的區域，但是我把它定義為最具購房性價比的區域，品牌開發商可以為居住者帶來良好的居住感受、相對低的房價能夠讓很多人成功安家、地鐵便捷交通出行順暢、基礎學區的保障；

張士經濟開發區房價上漲邏輯；

1、人口支撐，無論是鐵西主城區、經濟開發區、還是繼續向西開拓，人口十分密集，這個區域房價很穩；

2、便捷交通；

3、基礎學區保障；

4、品牌房企聚集效應；

5、產品持續升級；

07道義大學城&蒲河新城

道義大學城在售新房房價夯實，沈北主城區、人口密集、商業集中、交通便捷，可選擇項目相對較少，但房價基礎較好；

蒲河新城板塊在售樓盤眾多，紛繁複雜，大多數項目無品牌而且，優勢低價、低價、低價，符合水庫邏輯；

道義大學城&蒲河新城板塊升值邏輯；

請記住一條重要原則，沈北選房地鐵口沿線相對品牌樓盤好房源，切記；

1、低價、低價、低價，這是房價上升最有利的基礎；

2、政策，新北站概念還未啟動，但往往這是機會；

3、品牌房企逐步進入，新城控股就是證明；

4、部分項目引進學區增加了不少分值；

5、沈北剛需太剛，還沒到產品升級階段，建議實力夠的客戶群體可以選擇改善產品；

關於沈北的購房邏輯、樓盤、房源選擇其實有很多坑，如果您信任，而且恰好有需要在沈北購置房產，您可以聯繫二哥團隊陪同您選房看房，真誠服務；後臺留言沈北看房即可！

08724板塊

724板塊位於大東區職業技術學校附近，典型代表樓盤旭輝東樾城；大東區域缺乏的是區域自身的升值邏輯，更適合原著居民改善選擇在售的品牌房企項目；2017年建議身邊很多人入手了旭輝東樾城，那個時候724板塊還沒有啟動，那是最好的階段，現階段區域內的品牌房企其實都值得購買，記住選擇品牌房企的好房源即可；

09北皇姑

皇姑北部經濟區，這是鏈接沈北、於洪、皇姑三區的交接地帶；因怒江北貫通、虹橋中學、珠江五校分校落地受到大眾的青睞；這個板塊目前品牌房企進駐，在售新項目金科、恆大、郡源地產，其升值邏輯更多依靠板塊內的學區加持；再者就是未來新項目的產品更新和裝修升級；

010曹仲

這個板塊如果未來真的能夠跟預想的規劃一樣，我想他的最大優勢就是圈層純粹；板塊的內的首開之作萬科翡翠濱江，高層起價1.9萬，成功墊定了區域內的房價基礎；除非強有力的政策支撐加上其它品牌開發商項目的陸續落地，否則他的房價上升邏輯是相對弱的，原因是房價基礎較高，可承受接受能力人群去選擇這個板塊目前是有限的；未來可想象空間非常美好，值得期待；

011丁香湖

鐵西主城、于洪區人群的宜居生態板塊，項目聚集、自然環境優越、9600的地價讓人們心臟再一次波動；某種程度上在我看來，這個板塊早已經完成了啟動，雖然還沒到衰退期，但是他的天花板價格我們是看得見的，高層產品目前來看1.1-1.2萬！如果房價再高，是不是可以選擇鐵西的新區府板塊內！

今天的信息量有點大，所有文字均為手敲，如有不同意見或者補充歡迎您後臺留言；

誰會成為下一個長白島？

結合政策、品牌開發商、學校、交通、自然資源優勢、在售房價、可期待預期，我覺得新市府、東瀋河、蒲河新城比較有可期待的潛力，當然區域雖然利好很多，樓盤選擇很重要；試想一下如果當年在長白島你選擇了濱河灣、金沙灣、馬總花園等等四線以外或者本土無口碑型部分開發商的項目，今日“暴漲”的長白島房價跟您又有何關係呢？

購置房產是一個非常有學問的技能，不要僅盯著地段、也不要僅盯著品牌，不要僅盯著學區、也不要僅盯著房源，這是一個綜合對比選擇的結果，期待我們共同探討進步選擇適合我們的好房源；

長白島的居住舒適度難道真的高嗎？我覺得對於那些有車沒車位一族是非常痛苦的，每個人有不同的購房目的、居住目的，適合自己的才是好的；

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