2018年過去9個月了，還有3個月就過去，這9個月對全國每個人來說都可以說最關鍵的一個新詞語是消費降級！
消費降級並不是說我們的收入要下降,而是說在去槓桿的大環境下,對未來的收入增長預期降低了,以前繁榮時敢花的錢不敢花了。
房地產營銷也是這樣！不論是從全國還是從北京看，房地產營銷的黃金期從2011年開始到2017年逐漸結束。這8年才是真正談得上房地產營銷的年份。
回顧房地產營銷短暫的2個黃金期
以北京為例，2008年之前房地產市場在社會不是主流行業，關注人少，而2009-2010年所有的項目都是搶購不存在營銷的必要性。
只有2011年開始，主流城市突然進入限購，而各種約束性政策影響還非常有限，疊加價格的快速上漲，對於營銷人而言，發揮了歷史上最大的價值。
以北京為例：你會發現，當下活躍在房地產市場的所有營銷人基本都在2011-2013年的那幾個銷冠項目裡。
最主要的典型項目是：
限購後開盤的第一個大盤廣渠金茂府從地王到樓王，而且金茂府系也從這個項目開始成為一個企業的標杆。
西山壹號院同樣也開啟了一個從北京走向全國的豪宅產品線，雖然不是融創第一個項目，但這個項目到目前為止依然是北京住宅類少數幾個破百億的項目。
時代天街與龍湖長楹天街這兩個項目，都誕生在市場最冰點的2012年春節前後。只有這市場最冰點才需要營銷。
另外就是2016年這一年的幾個改變區域頂豪售價的項目。這一年不得不提偉哥編的段子：萬柳的牆，西宸的缸，霄8的頂兒，融創的湖，北平府的院子住著誰？
當然，第一個開啟頂豪概念的是2015年入市的保利海德公園，隨後萬柳書院與北京壹號院出現了20萬+的刷新歷史記錄成交。北京在2016年也歷史首次10萬+簽約突破百套。
這些典型項目改變的是北京豪宅單價不過10萬的慣性思維，而且歷史上也第一次出現了用產品力推高區域心理價格的典型項目：
比如：西宸原著用產品力+營銷的確是讓豐臺這個區域開啟了豪宅化。
2018房地產開啟營銷降級元年！
1：所有土地全面限價
房地產開啟營銷降級，全面的管控+土地供應限價化，房地產市場已經沒有嚴格意義上的營銷。上市的項目基本都是限價房
所有土地已經限價化，這種情況下，營銷人基本已經不需要參與定價。
2：營銷時間開啟全面管控
不僅僅這樣，很多城市開始要求，在取得預售證之前不得開放售樓處，不得開始推廣宣傳。
這其實是相當於又一次讓營銷對定價的影響銳減。
3：營銷開始全面渠道化
派單、電話邀約、渠道公司合作、團購推售、外部展點、資源合作、上門拜訪、競品攔截和老客戶再拓。
人海戰術代替了過去的營銷思維。營銷費用裡面活動佔比越來越少，基本都給了鏈家等中介。
4：營銷進入佛系時代
在以前，地產營銷都要做些什麼呢？拿一位資深營銷總的話說，“可上九天攬月，可下五洋捉鱉”。
可現在，那些精心描摹的客戶畫像，細緻入微的區域分析，全面客觀的優劣因素梳理，都全部被“聽調控的”的市場新規則打敗。
就連哪棟先賣，哪棟後賣，這種最考驗大局觀的操盤策略，現在也有可能不需要了——哪棟先封頂，先拿預售證，哪棟就先賣。
售樓處接個電話，你都害怕是暗訪。
過去那些操盤思路，比如先推好的，樹立口碑；先推便宜的，走一波量……現在？不存在的。
偉哥聽說現在有些開發商連售樓處都不敢開，不是說搶手，而是因為怕被查違規，上班時間開始調整到了晚上6點到夜裡12點。
絕對的限價導致項目要麼是賣的太快老闆氣的跳腳，要麼是賣不完在各種強監管下營銷也很難做什麼。
房地產進入了最醜陋的時代，地產營銷進入降級元年！
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