7月31日，中共中央政治局會議表示，“下決心解決好房地產市場問題，堅持因城施策，促進供求平衡，合理引導預期，整治市場秩序，堅決遏制房價上漲。加快建立促進房地產市場平穩健康發展長效機制。”
可以說，這是對下半年中國房地產市場走向的重要部署，它將決定下半年中國房地產市場的基本走向。
與以往的房地產調控政策相比，這次會議對房地產調控政策提出了不同要求。這主要有兩個方面。一是決心解決房地產市場的問題；二是堅決遏制房價上漲而不是堅決遏制房價過快上漲。這就意味著當前國內房地產市場的問題是比較大的，要堅決下決心解決，否則會危害整個中國經濟未來成長。而解決房地產市場的問題，就是不能再讓如此之高的房價再上漲。下半年國內各城市的房價只能企穩或下跌，不能夠再上漲。可以說，這兩條原則是決定下半年國內房地產市場走勢的定海神針。
為了落實中央政府的房地產調控政策精神，7月份，全國就有40多個城市發佈了各類房地產調控升級的政策，其中包括上海、深圳、重慶、廈門、海口、寧波、佛山、昆明、唐山等城市。而這些房地產調控政策的核心就是要全面遏制房地產市場投機炒作，不僅針對的是家庭個人，也針對企業的房地產市場炒作。
比如，以深圳7月31日公佈的樓市調控政策來看，這些政策從企業購買住房、商務公寓限售、居民購買住房限售，以及離婚差別化信貸四個方面進行政策調控，以修補前期房地產調控政策的漏洞，全面打擊房地產市場投機炒作、投資行為。
8月7日，住房和城鄉建設部在遼寧瀋陽召開部分城市房地產工作座談會，會上，住房城鄉建設部對參會各城市未來房地產調控工作提出了進一步要求，提出要加快制定住房發展計劃，並對樓市調控不力的城市堅決問責。這是繼7月31日政治局會議明確表態要下決心解決好房地產市場問題，堅決遏制房價上漲後，有關部門對樓市開出的“第一槍”。
2018年5月初，住建部主導的約談問責機制開始影響市場，5月9日發佈了對西安、海口、三亞、長春、哈爾濱、昆明、大連、貴陽、徐州、佛山、成都、太原等12個熱點城市的約談。
從數據來看，約談的效果還是較為明顯的。上述城市中，成都、哈爾濱、貴陽、長春、佛山、西安、太原、大連、徐州、昆明等10個城市陸續回應了約談，升級了樓市調控措施，而海口、三亞尚無回應。在2018年6月，海口和三亞新建商品住房環比漲幅超過3%，其餘城市漲幅都沒有超過2%，僅7月份才出臺政策的昆明漲幅略高，為1.9%。
張大偉指出，調控原則依然是“房住不炒”，但約談機制已經形成。近年來在房地產市場調控中，明確了省級政府的主體責任和地方政府的落實責任，從而使地方政府成為因地制宜實施房地產科學、精準調控的主要執行主體。
不過，這些出臺房地產調控政策的城市，更多的是上半年或2017年房價上漲過快，或房地產市場比較火熱的城市。對於其他三線、四線城市來說，基本的態勢沒有多少變化，其政策影響也不會太大。
因為當前的房地產調控政策，因城施策這個主題並沒有改變，而上半年國內的房地產市場之所以仍然是絕大多數城市的房價還在持續上漲，最為重要的是不少三線、四線城市藉助於棚戶區改造，全面拉動當地的住房市場繁榮，推動當地房地產市場價格上漲。上半年不少三線、四線城市的房價持續上漲，不僅讓更多的居民湧入房地產市場，也讓當地的投資市場及土地市場出現難得繁榮。
可以說，只要因城施策的房地產調控不改變，三線、四線城市肯定會藉助於這項政策來發展當地的房地產市場並以此來帶動當地的經濟增長。因為，就目前經濟形勢來看，對於國內三線、四線城市，無論是人力資源及技術，還是市場環境來說，除了房地產市場之外，這些城市很難找到帶動當地經濟發展的增長點。如何保證當地房地產市場發展與繁榮，已經成了這些城市經濟增長的護身符，所以只要因城施策的房地產調控政策不改變，絕大多數三線、四線城市就一定藉助於該政策來發展當地的房地產市場。
根據統計局公佈的70個大中城市新建住宅價格指數，截至2018年6月，成都、海口、三亞、丹東4個城市等新建商品住房在過去的半年中漲幅靠前，超過10%，分別為22.8%、17.2%、11.6%和11.4%。
中原地產首席分析師張大偉表示，這些城市是最有可能首先受到問責的。預計下半年樓市升級的調控政策內容將不斷出現，而從住建部等多部門開始的政策監管將是下半年市場的主要特徵，市場的平穩將在政策推動下逐漸出現。
所以就下半年國內房價走勢來看，房價上漲幅度將全面下降，但上半年國內房價上漲的趨勢並不會逆轉，只不過房價上漲幅度減小而已。由於房價漲幅在下降，不少城市對房地產投機炒作及投資行為要進行全面封殺，那麼下半年房地產投機炒作者進入房地產市場障礙增加、意欲下降，所以住房的銷售面積和銷售總額增幅也會降低，但住房銷售總額增長幅度仍然會保持高於住房銷售面積增長幅度這樣的格局。無論是下半年還是全年，房地產銷售創歷史記錄的格局還會繼續，只不過會比早幾年的增幅小一些。
下半年的國內房地產市場形勢根本上不用過多擔心，仍然會向好。但再遠一點來看，國內房地產市場的總體格局正在發生較大變化。深圳模式的試點已經揭開了序幕。
轉自：樂居天津
綜合整理：證券日報、華夏時報
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