很多新莊主會問：不賺錢的莊園，原因到底是什麼？
這個問題很難回答，因為個種原因太過複雜，幾乎沒有兩個莊園賠錢的原因一模一樣。
但如果再仔細盤點，不同的原因之間，又有著很多共性，或者說共同的背後邏輯。
其中，最最直接的問題，就是在項目啟動前，這幾個核心問題，大多數莊主並沒有完全想清楚。
1、別把“為自己養老”當藉口
選秀節目《中國好聲音》裡，導師一般會問選手：你的夢想是什麼？
我們在項目考察指導時，也會問莊主：你做農莊的目的是什麼？——這個問題看似無聊，但又提綱掣領。
很多莊主的回答幾乎驚人一致：先是雲裡霧裡描述一下自己的宏偉藍圖，然後再心虛地小聲說：大不了就當自己養老的地方唄。這跟選秀歌手回答我從小就熱愛唱歌，幾乎一個套路。
但事實上，這種回答充分暴露了自己對項目的迷惑和不自信。
因為，真正自信的莊主，莊園一定是有著清晰的商業模式的。養老，只是順其自然的結果。
否則，如果這個項目商業上很失敗，遊客都不願意來，親戚朋友都不願意來，你會願意呆在這種地方養老嗎？——恐怕不氣出病就算心理素質好了。
歌手參加選秀，僅僅喜歡唱歌是不夠的。莊主做莊園，僅僅說自己熱愛莊園生活，也是沒有說服力的。因為用戶不關心歌手是否熱愛唱歌，只關心你唱得是否好聽。同樣，遊客也不關心你是否打算養老，只關心這個莊園是否好玩。
所以你必須以做企業的心態，去詳細推演商業模式，去錙銖必較計算投資回報。唯有經過市場大浪淘沙檢驗的莊園，才是真正適合自己養老的莊園。
2、“窮人”難做好莊園
曾和一位全國非常知名的餐企老闆聊天，他的一句話讓我印象深刻：大凡窮人去開飯店，很難成功。
理由是：窮人拿著全部身家甚至借錢開飯店，往往急於收回成本。這時，原材料選擇、品質控制、形象打造等方面，動輒就會妥協，最後形成惡性循環。
這句話不全對，但非常有道理。對於需要長期投入、產生品牌沉澱的行業，過於擠壓資金鍊，寄希望畢其功於一役，往往適得其反。
莊園行業尤其如此。這倒不是說你必須特別有錢才能入行，而是強調，這個行業需要你用做事業的心態去長期耕耘，不能有投機心理。
再直白一點，對於大多數莊主，在做預算時候，一定做中長期預算。同時，資金回報週期，要儘可能規劃長一點。
如果您的預算裡，還包括了貸款的錢、賣房子的錢，那麼這個項目的未來，一定會讓人捏把汗。
3、動工之前，先想好運營
在很多項目，莊主都會指著繁忙的工地說，這個地方我準備建造一座酒店，這個地方我準備建一個餐廳，這個地方我準備建一個養生SPA館。
這時，我就會問：你這個酒店準備定什麼價位？周邊類似檔次的酒店有多少個，入住率有多少？盈利狀態如何？配套住宿的晚間活動是什麼？
結果，莊主們往往答不上來。最後甚至說，這個不急，建成以後再說。
兵法上講：知己知彼百戰不殆。商場上更是如此。
你不知道周邊同等業態的莊園酒店有多少間，均價如何，入住率如何，你如何判斷自己該做多少間房，該如何差異化定位，該如何定價？不知道如何定價，你又按照什麼成本標準去裝修？
更甚者，你不知道莊園住宿要靠時間規劃和夜間活動，如何打造相應活動空間和場地預留？
住宿還只是莊園“重建設、輕運營”現狀的一個縮影，還有很多莊園規劃，在運營角度看，都經不起任何推敲。
從根源上講，這就是沒有運營前置思維，缺乏頂層設計和總體商業策劃的結果。當你這些問題沒有想清楚盲目就去建設，也就種下了一顆顆隱患的種子。
4、別指望職業經理人把莊園做好
一向以“強者”形象示人的劉強東，曾有過一次公開反思。說的是“京東到家”業務，最初交給京東商城事業部來負責，自己基本不過問。
但這個業務推進很慢，幾乎無進展。後來他乾脆把這個板塊獨立出去，並且親自事無鉅細地下沉到項目上，直到業務走上正軌。
劉強東的總結是：對於沒有模式可借鑑的創業項目，最需要的是不怕試錯的創新精神。這和以“追求不犯錯誤”、“只看短期業績增長”為核心的職業經理人屬性相去甚遠。
這時，只有老闆親自操盤，才能有魄力和決斷力帶領項目走下去。然後當業務模式成熟了，再交給職業經理人。
莊園界尤其需要這種反思。
很多莊主在建設莊園之初，就打算著當“甩手掌櫃”：自己把握方向，下面人執行好就行。
這個思路對不對？在工業時代或者成熟行業當然可行，經驗豐富的老闆坐在辦公室，就可以決勝千里之外。
但在莊園行業，根本行不通。且不說這個行業沒有成熟模式可以借鑑，就說層出不窮的新思路、新科技、新潮流、新玩法、新文創，誰能盡這個心，誰能冒這個險？
更何況，現在所謂的“專業人士”又有多少？比如，多少設計師真正懂莊園？所以，我們看到一部分有模有樣的莊園，恰恰來自莊主不斷試錯、糾偏的結果。
作者：李耕田（參見莊主·休閒莊園頂層設計研究院/首席策略師）
參見莊主
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