昨日，安家西安《最高優惠30萬！7.5折、首付10%…西安52個優惠樓盤大全！》這篇文章引起了網友廣泛討論！
討論的焦點在於“真實性”，開發商房企花式營銷，是真優惠，還是“假割肉”？
大多數所持觀點是優惠有水分，羊毛出在羊身上，優惠套路而已！
其實這樣的情況確實有，但仔細對比辨別“真割肉”的開發商和樓盤也存在。
昨日整理的52個優惠樓盤，西鹹新區不限購的樓盤，還有公寓，數量最多，因為此兩類樓盤價格可控，優惠活動力度也大，相對覆蓋的人群更廣，就不挨個細說，但有幾個典型的樓盤可以一看究竟。
如：恆大文化旅遊城7.5折優惠、遠洋御山水最高減30萬；奧園和悅府首付首期10%。
恆大7.5折全國大多數樓盤執行，是否真7.5折，老老實實優惠的可信度遭到質疑！
而據房博士瞭解，西安參與優惠的恆大文化旅遊城房源是先調漲價，漲幅在20個點左右，75折優惠之後價格在9000左右！
而不是網友們想象的優惠之後單價6-7千！
奧園和悅府首付首期10%，後期樣板間收售樓部開放了，再交其餘的首付，優惠也只是送物業費，送車位使用權，並沒有實際在總價上優惠一點半點。
如果仔細看過那份優惠統計表會發現，直接在總價上減的樓盤不多，大多數是減2萬-3萬，減10萬的是世茂璀璨傾城一口價房源，而目前減20萬及以上的也只遠洋御山水一家！
總價直減優惠，說白了就是降價20萬-30萬，那麼遠洋御山水就是西安首個降價幅度最大樓盤！
就連同片區的隔壁“難兄難弟”金科博翠天宸都不敢這麼減！
來看金科博翠天宸、遠洋御山水優惠力度對比。
遠洋御山水
優惠方式：5000元鎖定房源，總價立減20萬；同時2人成團團購，房源總價再減10萬，最高優惠30萬，僅限125平！
金科博翠天宸
優惠方式：特價房40套；交3000元抵2萬元房款
相對比以上遠洋御山水的“割肉”直減，金科博翠天宸是不是顯得薄弱但真實許多。
金科博翠天宸是金科在西安開發的第三個項目，屬於金科的“博翠”系列，打造高端精裝住宅項目，金科在陝西還有金科天籟城、金科世界城等兩個項目。
金科博翠天宸和遠洋御山水登記時間很接近，共推出1068套房，最後登記核驗通過家庭222個，情況並不樂觀。
這次金科參與優惠的戶型種類比遠洋多，110平，120平，143平，但降價幅度沒有遠洋大。
這兩個樓盤緊鄰，並且開發商品牌、首批次產品類型、價格等方面，差異不是特別大。為何唯獨遠洋御山水降價如此大幅度呢。
遠洋御山水“真割肉”還是“假噱頭”？
遠洋御山水優惠房源只針對125的戶型，首次備案是2019年12月17日，房博士找到了當時的備案價一房一價表，對比了這次直減的戶型。
（注：遠洋御山水是滻灞生態區八家堡村改造項目）
而此前遠洋御山水首次開盤時優惠只是99折、98折、95折而已。
看來這一次“割肉”是真，也坐實了遠洋御山水就是西安首個降價幅度最大樓盤！
遠洋御山水為何要“降價甩賣”？
先回顧一下先前的登記情況，項目登記時間2019-12-19 08:00至 2019-12-21 18:00，共297套房源，最後登記核驗通過家庭163個，少於房源套數，無需搖號，自行銷售。
登記情況並不理想，項目首開遇冷！
再看遠洋御山水所在的未央湖板塊，用幾個簡單的詞總結現狀就是，沒配套、沒人氣、遠，但可發展！
未央湖板塊有著天然的環境優勢，緊靠國家溼地公園、雙河交匯，又毗鄰未央大學城，與奧體中心對望，也算是資源不錯。
後期地鐵14號線、10號線將會為板塊提供出行便利，但目前整體版塊內交通不便利，教育和商業資源缺失，周邊距離大型的商業中心較遠，稍顯荒涼。
遠洋御山水屬於城改項目，整個區域屬於改造片區，周邊分佈有多個安置房小區，同時還有待拆遷改造的一些建材市場。目前人居環境一般。
未央湖板塊的熱度不夠，片區打生態環境牌，但還缺少必要的基礎配套支撐，買房人對該板塊缺少投資信心，區域內在售樓盤自然也遭到冷落和挑剔。
未央湖板塊已經進駐的房企除了碧桂園、華遠、遠洋、金科之外，還有金茂、新城控股、東原、恆泰。
目前已知在售的只有金科博翠天宸、遠洋御山水，前兩者價格相差不多，待售的有未央金茂府、金茂府參考長安金茂府價格預計會在2萬+。
遠洋御山水、金科博翠天宸以及未央金茂府這三個項目均位於北辰路上，項目距離較近，周邊配套基本一致。
此次遠洋御山水大幅度降價，對維持未央湖板塊價格平衡非常不利，對競品樓盤也十分不友好。
再看開發商遠洋入西安路程，與隔壁金科開發商已經進入西安市場6年時間，部分項目已經交付不同的是，遠洋進入西安的時間要晚一些。
首先知名度就沒有打開，截至目前遠洋在西安獨立開發的只有一個非常小的盤遠洋·落子棲。
其次，土地儲備沒有跟上，之後的遠洋合能楓丹唐悅、遠洋合能楓丹江嶼都是與合能合作開發，其中楓丹唐悅是接手的爛尾盤，銷售也一度困難，就算是西安樓市火熱的上半年，楓丹唐悅還打出了首付分期的策略。
刨除以上合作開發的樓盤，遠洋御山水實則才是遠洋在西安獨立開發的第2個項目。
但前期沒有打開知名度，加上遇到爛尾盤，對開發商口碑有一定影響，可以說遠洋在西安的表現十分“水土不服”。
遠洋御山水這次“割肉”降價甩賣，對銷售量上漲會起到了助推作用，也能加速資金回籠，縮短週期。
但是降價能“保質”嗎？
作為一個剛需盤，對裝修的檔次、硬件等本就不能抱有太多期待。這下又憑空減掉30萬，精裝小高的房屋質量還能期待嗎？
在西安還沒交付小區作為參考的遠洋，其開發的遠洋御山水雖然降價力度最大，但房子關乎很長一段時間的居住幸福，各位還是慎重考慮吧！
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