2020年已經過去50多天了，自“黑天鵝”的突襲，從九省通衢向各地擴散延伸以後，不管是哪一行業，或多或少都領略了這場戰役的蕭殺之氣，所有的承載都被動釋放到城市裡的每個行業乃至於個體上。
強烈的衝擊，像一針“催化劑”，加速了各行業的變革。單純從擁有無數光環加持的樓市來看，前兩月各地房地產業務陷入低谷，也足以讓人寒顫。
正如前文所述，在經濟持續降溫,前期經濟短暫的回暖趨勢並未持續，仍處於艱難尋底的背景下，樓市的小週期也悄然而至，兩大週期極有可能重合並行，共振探底。如此一來，在2017、2018年就開啟高歌猛進的昆明樓市，似乎也已經開始見頂。
2020年的昆明樓市已經來到了上行週期的第四個年頭，我們更能從此刻危機中窺見即將到來的寒冬，縱使有地產商使出多重促銷手段，甚至要和互聯網扯上關係的新潮玩法，依舊止不住昆明樓市的下行態勢。
寒冬將至，無法避免。
但城門失火，必殃及池魚。
2月8日，距離昆明約32公里的安寧，率先敲定《安寧市關於促進房地產行業健康發展十條措施》，作為昆明全市範圍內首個針對地產行業的具有強烈救市味道的政策，其彰示的意義，可留給世人自己去臆想。
我們所能看到的是，昆明樓市下行通道趨勢愈加濃厚，整體房價必然面臨持續震盪。相形之下，昆明郊縣承載力遠遠不夠，面對市場寒氣和行業危機不斷逼近，新週期將成為昆明郊縣難以逾越的關卡。
2020昆明樓市新週期系列觀察報道之五——
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截止今天，安寧先於昆明市發佈的專門給予房地產促進刺激的10條措施已發酵數日了，在這期間，不管是省內還是省外，都已陸續出臺關於穩經濟的調控政策消息，其中涉及房地產行業的調控政策越來越具象。
看似，“救市”的腳步聲已經響起了。
從“黑天鵝”的突襲到安寧打響救市“第一槍”，短短几周，安寧透露出比房企更加敏銳的樓市嗅覺。安寧的高調“救市”，完全可以理解成為房企儘量縮短觸底空間和時間，力救萬千開發商於水深火熱之中。
但作為昆明全市範圍內首個針對地產行業的具有強烈救市味道的政策，昆明下行通道的信號燈還未正式亮起，承接昆明市場部分購買力的安寧就率先出擊，其暗示的意義無非是安寧先開始“慌了”。
我們且先不論一路高歌猛進的昆明樓市將走向下行通道的背景，就安寧的搶先出拳行為，也間接反映出市場遇冷，畢竟當政府都開始緊張起來，市場一定不妙。
儘管今天的市場，是週期規律和特殊時段加速融合的結果。
然而雪崩之下，沒有一片雪花是無辜的。
在安寧發佈的“救市”政策的背後，我們能窺見市場寒氣和行業危機，亦能洞察到作為郊縣的敏感，在新一輪週期關口前，昆明主城區面臨震盪，周邊郊縣自然無法獨善其身，更大的危機還在靠近。
主城不慌，安寧在慌什麼
也許有人不理解，安寧救市政策出現的速度，為何比昆明主城更快一步？
要知道安寧作為除昆明外最成熟的市場，也曾一度趕超呈貢的火熱發展態勢，在過去很長一段時間內，安寧還是繼官渡、五華、盤龍、西山四大區之後的“領頭羊”。
看似市場大好的安寧，2018年起，隨著藍光、碧桂園、保利置業、新城控股競相入駐安寧，再加上在此躬耕多年的恆大、保利地產、雲南城投、俊發集團等，已成功將安寧樓市攪得“風生水起”，其市場的開發商隊伍也日漸呈現出“強者恆強”的競爭格局。
激烈的競爭中，開發商還積極轉向多元化發展，從普通住宅延伸至旅居項目，再到康養地產，產品類型愈加豐富，而市場供應量也隨之加大。
但今年突如其來的“黑天鵝”，打亂了安寧的銷售節奏，停滯近兩月的需求讓本來就略顯疲態的市場未來變得更加無法預測。而嗅覺靈敏的安寧，自然也感受到了這一輪市場傳導蔓延的陣陣寒意。
隨著銷售端成交量跌入冰點，線下交易斷裂，就算企圖借力於“線上戰”，成效依舊甚微，所有的壓力都轉移到了下半年。
但下半年新盤的集中入市，供求不但不會變得緊張，供過於求的趨勢似乎更明顯。
儘管在2008年後歸於沉寂的安寧，如今開始有了現代都市樣，房價也從6字頭快速衝到了8字頭。但這樣的價格，顯然跑輸了昆明主城和呈貢新城。在週期面前，在“黑天鵝”突襲之下，安寧樓市的前景，又一次充滿了不確定性。
另外，發展已相對淳熟的太平新城，是安寧房地產開發的主戰場。已建成開業的砂之船(昆明)奧萊將開始二期建設、大白鯨奇幻世界以及融創雁來湖等，這些可以被稱為城市"風口"的發展脈絡，都在步步緊逼安寧的城市建設必須往上行，不能被不確定因素拖了後腿。
面對市場寒氣和行業危機的逼近，安寧提前感知到了巨大壓力和變化，搶先扔出橄欖枝。
昆明郊縣危機
在整個昆明的城市規劃版圖上，除安寧片區外，晉寧、嵩明、富民等郊縣，同樣是昆明基本職能的主要空間載體，並接納從中心城區擴散出的產業與人口。
最近幾年，昆明樓市的繁榮程度從一路飆升的房價便可知一二。
而隨著購房需求的增多，昆明這把“火”自然也燒到了郊縣，周邊郊縣借低房價“上位”已不是什麼新鮮事。
可別說沒人買！
來自身邊一個置業者的經歷：久居外地的他深究郊縣發展火熱，興致沖沖前往嵩明欲購置一項目的住宅，大巴轉飛機、外地轉昆明再轉嵩明，幾經波折下總算買下一套房。
但不料今年“黑天鵝”的突襲，不僅讓郊縣陷入沉默，同樣讓這位購房者的投資夢也陷入了沉默。
必須得承認，站在當前的市場來看，昆明郊縣的復漲期還不知道有多久。
就連作為昆明最早開發郊縣的安寧，在面對即將降臨的“寒冬”時，也使勁了渾身解數欲“救市”，那麼其他郊縣所要面臨的危機也並不會比安寧好幾分。
昆明郊縣的發展向來以諸多房企入駐為基準，大多數入駐房企的側重點一方面是看中昆明城市發展版圖不斷壯大，郊縣潛藏的發展潛力。
而另一方面，較優的土地成本才是當前昆明郊縣最大的優勢。一般而言，地產項目開發初期，投入最多的便是拿地時的土地價款，若進度順利，開工拿證銷售回款，資金壓力不大的同時，還能加快房企的擴張步伐。
但在此次“黑天鵝”影響下，加之行業或將迎來上行週期的結束，昆明整體房價走勢緩了下來。而本就不及昆明主城的周邊郊縣房價，則更加不具有上漲可能。這對於已經進駐郊縣市場的開發企業而言，原本較優的土地成本，有可能將變成未來的價格噩夢。
而去年高歌拿地的房企們，不僅需要面對“去庫存”的痛點，還將面臨周邊郊縣房價下跌的風險，甚至於還會出現高於昆明主城的價格跌幅，且未來複漲週期更長。
樓市未來的競爭會更加激烈。
晉寧則有所不同。
晉寧：危機？轉機？
儘管周邊郊縣危機難料，安寧為救市率先出拳，但距離離昆明僅42公里的晉寧卻略顯“從容”。
隨著1-2月成交“萎縮”，一直以剛需為主要購買力的昆明主城市場銷售也沉入低谷，安寧雖然產品類型趨向多元化，但大多還是以承載剛需為主，被限制的需求也早早讓安寧成交墜入冰點。
與安寧、昆明主城不同的是，晉寧房地產市場得產品兩級分化非常嚴重，一方面以七彩雲南·古滇名城為代表的高端康養文旅大盤、以及以古滇名城為大配套依託貼身而建的古滇未來城、古滇水雲城，成為晉寧市場的供貨主力；另一方面，以昆陽、晉城為代表的城市普通住宅市場，幾乎一房難求，屈指可數的華僑城公園悅府、新近將推的新城吾悅幾個項目，對晉寧城市普通住宅需求市場來說，聊勝於無。
因此，看似冷清的晉寧樓市，就被環湖線上的康養文旅大盤，把均價推的很高。
康養文旅大盤，其本身定位的客戶，財富積累可觀，當樓市震盪週期來襲，並不會大面積影響這一群人對康養文旅產品的需求。而在晉寧城市普通住宅市場聊勝於無的現狀，樓市週期影響就更小了——市場都沒有，怎麼影響？
由此看來，晉寧發展的遲緩在一定程度上抵禦了樓市風險的影響，其比較安寧來說，受到的衝擊有限，市場恢復能力也更強。
佔據著最美滇池南岸的黃金海岸線，融創南灣未來城也即將面世，晉寧以“文旅康養”的定調，決定著未來晉寧和安寧不一樣的發展路徑。作為環滇旅遊、度假、休閒、康養的城市新經濟產業帶中的一環，晉寧有著天然的優勢。晉寧PK安寧，房地產市場的置業投資前景，晉寧更大可能會成為一個後來居上者。
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