2010年4月17日，國務院為堅決遏制部分城市房價過快上漲，切實解決城鎮居民住房問題，出臺了《國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲的通知》，發佈後沒幾天，北京市政府出臺於2010年4月30日出臺了實施細則《北京市人民政府貫徹落實國務院關於堅決遏制部分城市房價過快上漲文件的通知》,明文規定：北京市同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房，並對貸款購房作出更加嚴厲的規定。這是全國首次提出家庭購房套數的“限購令”，隨後其他城市也相繼公佈限購政策，與此同時，房屋買賣合同糾紛也隨之增長。
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1、案件數量從2011年起逐年遞增；
2、案件分佈主要在：京津冀地區、江浙地區、廣州及周邊沿海城市以及部分省會城市。
而此類糾紛的焦點主要集中在如下幾個方面：
1、限購政策是否影響房屋買賣合同效力；
2、限購政策是否必然導致房屋買賣合同解除；
3、限購政策發佈後合同能否繼續履行；
4、限購政策是否產生違約責任。
一、限購政策是否影響房屋買賣合同效力？
《合同法》第52條規定：違反法律、行政法規的強制性規定，合同無效。那政府發佈的限購政策是否屬於強制性規定呢？顯然不是，限購政策作為房地產交易的宏觀調控措施，屬於管理性規範，而非效力性、強制性規範，違反限購政策簽訂的房屋買賣合同，只要雙方意思表示真實，內容不違反法律、行政法規的效力性、強制性規範，合同依法成立並生效。
二、限購政策是否必然導致房屋買賣合同解除？
政府的限購政策是房屋買賣合同雙方在簽訂合同時所不能預見的客觀情況，屬於不可抗力，因不可抗力導致合同目的不能實現的，合同雙方均有法定解除權。
通過大數據分析，絕大多數法院都將限購政策認定為不可抗力，根據《合同法》第94條的規定：因不可抗力致使不能實現合同目的的，當事人可以解除合同。
另根據《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第26條關於情勢變更的規定，部分法院會考慮限購政策對當事人履行合同的情勢發生重大變更，從公平、公正和社會公共利益的角度，認為屬於不可歸責於買賣雙方任何一方原因導致的合同無法履行，基本判決解除合同。
但是，如果在限購政策發佈後，買受人在應知或明知其不具備購房資格的情況下，仍簽訂房屋買賣合同，則不構成不可抗力或者情勢變更，導致合同解除的，構成違約並需要承擔違約責任。
三、限購政策發佈後合同能否繼續履行？
雖然房屋買賣合同有效，但是限購政策的存在，出賣人或買受人要求繼續履行合同、辦理房屋過戶登記的，由於該項請求事實上不可能繼續履行，因此也不會得到法院的支持。一般情況下，法院會行使釋明權，告知當事人可以變更訴訟請求即解除合同，如果當事人堅持要求繼續履行的，法院將駁回訴訟請求。
四、限購政策是否產生違約責任？
因買受人不具備購房資格而無法繼續履行房屋買賣合同，並致合同解除的，法院要對合同無法繼續履行的原因、責任進行綜合認定。
1、如果是不可歸責於雙方當事人的原因，買賣雙方不承擔違約責任。除解除合同外，出賣人應將購房款或者定金返還於買受人。
2、如果當事人請求對方承擔其為訂立合同而實際發生的費用等合理損失的，法院可酌情予以支持。
3、如果限購政策發佈前，一方當事人已經產生違約行為，應支持守約方關於違約金、賠償損失等合理主張。
4、對於中介機構的居間合同和居間費用，是否會因限購政策受影響，我們要從兩方面去認定：一是買賣合同因不可歸責於雙方的事由而解除，則居間合同就失去了存在的解除，應一併解除，對其居間費用，若中介機構不存在任何過錯，仍可根據居間合同約定，主張居間費用，但應扣除未履行的相關費用。二是中介機構向買受人隱瞞限購政策、提供虛假信息等，誘導買受人簽訂居間合同的，若房屋買賣合同因中介機構的行為導致無效、被撤銷或者解除的，則委託人可以要求中介機構返還居間費用，由此產生的損失可以向中介機構主張賠償。
相關法律規定
《合同法》第44條：依法成立的合同，自成立時生效。
法律、行政法規規定應當辦理批准、登記等手續生效的，依照其規定。
《合同法》第52條：有下列情形之一的，合同無效:
（一）一方以欺詐、脅迫的手段訂立合同，損害國家利益；
（二）惡意串通、損害國家、集體或者第三人利益；
（三）以合法形式掩蓋非法目的；
（四）損害社會公共利益；
（五）違反法律、行政法規的強制性規定。
《合同法》第94條：有下列情形之一的，當事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能實現合同目的；
（二）在履行期限屆滿之前，當事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務；
（三）當事人一方遲延履行主要債務，經催告後在合理期限內仍未履行；
（四）當事人一方遲延履行債務或者有其他違約行為致使不能實現合同目的；
（五）法律規定的其他情形。
《最高人民法院關於適用若干問題的解釋（二）》第26條：合同成立以後客觀情況發生了當事人在訂立合同時無法預見的、非不可抗力造成的不屬於商業風險的重大變化，繼續履行合同對於一方當事人明顯不公平或者不能實現合同目的，當事人請求人民法院變更或者解除合同的，人民法院應當根據公平原則，並結合案件的實際情況確定是否變更或者解除。
《最高人民法院關於審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第4條：出賣人通過認購、訂購、預訂等方式向買受人收受定金作為訂立商品房買賣合同擔保的，如果因當事人一方原因未能訂立商品房買賣合同，應當按照法律關於定金的規定處理;因不可歸責於當事人雙方的事由，導致商品房買賣合同未能訂立的，出賣人應當將定金返還買受人。
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