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2020年，庚子春節，新型冠狀病毒突然爆發，全國30個省份宣佈啟動重大突發公共衛生事件一級響應，實行最嚴格的疫情防控措施。疫情對各行各業都產生了巨大的影響，房地產行業在銷售、拿地、工程建設等方面均受到不同程度的影響，很多開發項目都按下了暫停鍵，無奈停工。與此同時，融資、按揭貸款、公積金辦理等上下游環節也紛紛被延後。作為近年頗受開發商關注的重點業務領域——城市更新，無論是作為改造主體的村（社）集體，還是作為合作企業的開發商也都受到了巨大的影響。另一方面，疫情之下，不少房企也積極主動地採取各種自救措施，關閉線下售樓處，開展線上銷售活動，例如恆大自2月18日起在全國樓盤掀起75折 “網上購房”活動。
疫情影響下，城市更新項目存在哪些“危”與“機”，城市更新參與主體又該如何應對？轉“危”為“機”呢？本文將從宏觀層面重點闡述新冠疫情對城市更新項目的影響，特別是對開發商和村（社）集體的影響及應對之策。接下來，廣悅房地產與建設工程部將根據疫情對開發商，特別是對城市更新項目的具體影響，從法律法規及政策層面逐一分析並提出應對之策。
一、疫情對城市更新開發商的重大影響
城市更新是一項前期投資大、回報週期長的項目且多存在嚴格的履約及時間節點要求。因此，項目的推進是否順利對開發商來說至關重要，由於本次疫情的衝擊，開發商不可避免的受到巨大的影響，具體而言，主要表現在以下幾個方面：
1. 投資層面—關於開發商企業資金（現金、融資）壓力
城市更新項目投資在很大程度上取決於開發商的現金流狀況，經歷2019年深度去槓桿後，開發商融資已非常困難。中原地產首席分析師張大偉也指出，對於大部分房地產企業來說，1月-2月慣例是現金流緊張的時期，所以大部分企業都會在前一年四季度大量融資。從統計數據看，1月份房企公司債、中票、短融較2019年12月份環比提升192%、4%和78%，海外發債規模環比增長404%，房企融資已有邊際改善的現象，未來行業融資的調控政策會越發精細化，整體行業融資環境將更趨平穩。
2. 開發層面—關於開發商企業的項目推進壓力
城市更新項目相比一般的房地產開發項目開發週期較長，而且涉及多重的政府審批。最重要的是城市更新項目眾多工作的開展都涉及與村集體經濟組織成員大會、成員代表大會表決程序，例如：改造意願表決、實施方案表決、簽約、動遷等等工作，但現階段在疫情影響下都較難實現，導致拖慢項目的工作進展。與此同時，相關政府部門也暫停對城市更新項目的審批工作，在此種情況下，開發商可能面臨著需要承擔因無法按合同約定進度開展工作的“違約責任”，當然在疫情背景下，很多都可以通過協商的方式解決爭議，但是目前的城市更新項目已基本確定無法按原計劃推進，實施的節奏被拖慢已成不爭的事實。
3. 建設層面——關於項目工程建設的壓力
城市更新離不開工程的建築配合，受疫情影響，大量的建築工人無法按時到項目開工，導致建築工期延長，項目進展受到阻礙，城市更新項目進程拖慢，各項成本（包括借款利息等資金成本、建築成本、每月發放給村民的臨遷費、過渡費成本、人力租金等運營成本）勢必增加。項目建設工期的延長也將導致項目進度進一步惡化，導致延遲交付復建安置房，從而引起違約等其他行為，增加涉訴的風險。
4. 銷售層面——關於房地產銷售壓力
房地產銷售旺季一般集中於第二季度和第四季度，第一季度佔比最低。以2017-2019年廣東商品房銷售額為例，3年第1季度銷售額佔全年比重分別為18.5%、18.4%和17.4%。疫情影響下，商品房市場一季度銷售恐受較大影響。如果疫情能夠在2月份緩解，房企在3月份基本復工，則企業的資金壓力相對可控。
最近一段時間，不少房企的銷售都積極轉型互聯網，推出VR看房體驗、通過720°全景，購房者可全面體驗項目樣板房、營銷中心、全能配套等，希望通過“互聯網改造”減少疫情帶來的不利影響。據恆大管理層介紹，恆大實施全面“網上購房”僅3天，各項銷售數據呈現爆發式增長。其中13日至15日客戶認購房屋47540套，截止至18日，6天網上認購房屋累計68019套。
總的來說，目前廣州城市項目基本還處於前期階段，尚未需要大量的開發資金支撐。疫情雖然影響了前期階段工作的進度，但前期階段的工作本身就可以根據實際情況的變化而作相應的調整，作為合作企業的開發商應總體評估城市更新項目各工作的進度，在後續工作中，加快進度，最大限度地降低疫情導致的前期工作的遲延。
二、疫情對城市更新村（社）集體的重大影響
疫情的傳播主要依賴於人流的走動、集聚及滋生環境，城中村因容積率高、居住環境較差等原因，疫情防控工作更為嚴峻。總體而言，在疫情防控工作壓倒一切的情況下，村（社）在推進城市更新項目工作中更為舉步維艱，包括：人力資源的調配、疫情防控工作的壓力，村（社）在城市更新的不同階段都將面臨著不同的影響，主要包括以下幾個方面：
1. 對項目前期意願表決階段的影響
改造意願表決是城市更新項目的起步工作，故項目前期意願表決也是城市更新項目的開山之作，在收集村民改造意願後，才能向市城市更新部門申報納入城市更新年度計劃。《廣州市舊村莊更新實施辦法》第十二條：“...對權屬單一、徵求意見獲得村集體經濟組織成員80%以上同意改造的村確定為合作改造或自主改造模式...”。另外，根據廣州市城市更新局發佈的《1號文》，引入合作企業程序的合規性變得尤為重要。疫情當前，村民不可以聚集，更無法開展開會、大規模村民宣講、動員、表決等工作，如果城市更新項目改造意願表決工作無法開展，對項目的後續工作的推進將會產生較大影響。
2. 對項目動遷階段的影響
對於已經開展動遷工作的村，將面臨無限期停擺的窘境，動遷及工程建設都需要工人，在疫情影響下，工人的返工難度較大，導致城市更新具體工作的實施缺乏具體的經辦人員。此外，廣州市各個村大都採取了嚴密的封閉措施，導致村內外進出難度加大。村領導班子及村民（被改造主體）對疫情的關注度和投入精力遠遠高於其他工作，無暇顧及城市更新工作的持續推進。城市更新工作不再是村裡的首要重點工作，村無法召開各種形式的會議，民主程序較難實施，需要等待疫情過後再啟動，造成了較大的時間成本。
3. 對項目回遷階段的影響
疫情導致整體經濟下行，中小型開發商可能因資金鍊斷裂而破產，無法繼續與村進行合作改造。由於現在部分城市更新項目操作不規範，往往在動遷後仍未按政策的規定繳存復建安置資金和提交保函。如果一旦開發商破產，可能導致需要重新選取合作企業，回遷遙遙無期，甚至爛尾，村難以向村民交待。
4. 對證載權屬人的影響
如果證載權屬人在疫情期間去世，家庭成員內部之間又協商不成的，可能會產生繼承、產權分配等一系列糾紛。另外，部分在外地的權屬人因疫情防控措施無法及時返穗，導致無法及時簽約，拖慢改造進度，這都將嚴重影響簽約工作，乃至後期的拆遷補償工作的進程，加大了村（社）的工作量。
5. 對村集體物業的影響
目前，村集體物業多以出租形式獲取利潤，承租人多為餐飲、酒店、公寓等受疫情影響較大的企業，疫情導致整體經濟下行，如果承租人承受不了巨大的經濟壓力，承租人可能要求村集體物業就停工期間減租，村集體的出租物業可能會爆發大量的違約糾紛。承租人交不起租金，村集體物業的租金受影響，村集體的經濟收入勢必會下降，從而不利於村（社）的進一步穩定發展。
總體而言，在城市更新項目中，村（社）集體作為改造主體，需提前做好上述問題可能發生的預備方案，可以從本次疫情出發，組織黨員幹部加大宣傳力度從壞境、物業管理水平等因素對村民安全度及幸福度，從而使村民相信城市更新後的美好前景。
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